房地產的“國家態度”

　　【言為心聲】

　　廈門、長沙、太原、環北京等地，都有央企或國企進場拿地，防止市場變得悲觀。

　　李宇嘉

　　對于房地產而言，沒有消息，就是好消息。政治局會議罕見地沒有提到房地產，因為在國家眼里，樓市現在的狀態，是一種理想和均衡的狀態。商品房銷售增速回落，9月份甚至同比下滑3.6%、10月30大城市成交面積同比下降7%，但1~9月的銷售面積再創歷史新高。即便2018年全年銷售面積會下滑，但降幅在5%左右，這依然是歷史第二好成績。而且，由于過去一年房價明顯上漲，70城房價同比指數上升8.9%，多數三四線房價水平翻了一倍，前三季度商品房銷售金額增速高達13%。

　　地價一直在高位，只是溢價率下降，考慮到土地購置費分期支付，以及“快開工、快開盤、快回款”的模式備受推崇，新開工很旺盛，目前開發投資5%~8%的增速，再保持個一年半載無任何問題。由此，跟著樓市高位景氣的上下游國企和過剩產能差不到哪去。最重要的是，房價穩定了，一線城市房價開始下跌，“房住不炒”的頂層設計從預期上和行為上得到了夯實。現在，經濟穩中有變、下行壓力加大，“房價不漲、投資漲”、“投機不旺、消費旺”，這是多好的局面啊！

　　相比精神備受煎熬的民營企業，相比曾經風光無限的金融業，相比貿易戰下噤若寒蟬的外向型行業，當前的地產活的算滋潤了。今年一至三季度，130多家上市房企凈利潤平均增長50%以上，超過20家房企的凈利潤增長在80%以上。當然，由于營業收入結轉滯后，高利潤反映的是2017年銷售旺季的業績。預計到2019年，調控疊加市場下滑將會沖淡開發商的財務報表。

　　2015~2017年的房地產上行，根源是高庫存和經濟“失速”風險，動力是杠桿。硬幣的另一面是，被拉上去的房地產，內生規律下將高位回落，反過來就會咬傷經濟。現在，主動去杠桿結束了，但“被動去杠桿”剛剛開始，因為經過一年半的“去杠桿”，包括房價在內的資產價格上漲預期全面趨弱，加杠桿失去原動力。再加上，未來經濟下行壓力加大，大家要過一段“苦日子”。

　　因此，未來防范樓市體量下滑、房價下跌，或許在戰略權衡上更加重要。于是，我們看到，從中央到地方，都在對沖和托底。對沖發生在中央層面，主要是供給側結構性改革，比如租賃、共有產權、棚改、城鎮化扶持政策等；托底主要發生在地方層面，主要是取消限價管制（比如廣州、北京等），還包括央企和國企托底土地市場，止住流拍趨勢，緩解市場情緒過快降溫，比如廈門、長沙、太原、環北京等地，都有大型的央企或國企進場拿地，防止市場變得悲觀。

　　當然，對沖和托底并不是“救市”，而是防止沖到高位的“堰塞湖”決堤，確保樓市高位平衡，因為現在的房地產“大而不倒”。政策上，限購限貸等調控政策保持連續穩定，而限價政策自然將漸進解除，以穩定價格預期。因為，二手房價格回落的通道已打開，一二手房“價格倒掛”將不復存在。加上，市場迅速轉冷，“高周轉”模式下供應源源不斷，供需格局難以支撐價格上行，而前端融資和后端銷售對資金鏈的“雙重擠壓”下，未來開發商定價保守的行動一致。

　　對待財富，當今百姓的理念已發生很大變化，即儲蓄再也不是財富了，儲蓄反而會因通脹和資產漲價而縮水。儲蓄下降，除千禧一代消費前衛外，根源就是百姓要買房。未來，房子將替代儲蓄而成為財富的儲藏形式，只要房價不是跌得太厲害（國家也不允許出現這種情況），房子作為財富的美好感覺將長期存在。倘若還有一份恒長的工作，中國百姓是萬般也不會拋售房子的。近期，“穩就業”置于首位，事實上就是“穩樓市”。未來，樓市看似高位不勝寒，但也巋然不動，交易漸木，但價格也穩定。同時，城鎮化、美好生活將提供新增需求的源頭活水，實現需求結構的新陳代謝、泡沫消磨，這是充滿中國智慧的“脫虛向實”的安排。

　　（作者系資深地產研究人士）

責任編輯：李鋒