文/新浪財經(jīng)意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 盤和林

　　長租公寓的資金池風險是該行業(yè)過快金融化的惡果，直接影響該行業(yè)的未來健康發(fā)展，迫切需要對長租公寓資金池進行有效管理，管理的關鍵就在于如何解決“租金貸”的問題。

　　近日，上海長租公租市場傳出消息，老牌公寓運營商寓見疑似遭遇資金流危機，遭到上海華瑞銀行發(fā)公函詢問貸款安全，數(shù)萬名交了押金、背負分期貸款的租客則面臨被收回房源甚至上征信黑名單的危險，而退還租金、免除租金貸等租客訴求尚未得到正式回應。

　　這只是長租公寓迄今為止爆雷現(xiàn)象中的一次，長租公寓爆雷破壞程度完全不亞于P2P網(wǎng)貸平臺。

　　由于業(yè)務長期虧損，以及內部管理漏洞滋生的貪腐現(xiàn)象，再加上被開除的員工爭奪客戶，傳播不利輿論，公司發(fā)生擠兌，最終資金鏈斷裂，導致鼎家爆雷，數(shù)千名租戶及背后的房東和消費金融機構陷入糾紛。2018年四月，上海愛公寓因為現(xiàn)金流斷裂被迫出售股權，最終被中元世家1.2億收購。

　　其實，這些爆雷現(xiàn)象都是長租公寓資金池風險暴露的結果。長租公寓的盲目金融化，讓原本一個個租賃企業(yè)紛紛變成了標準的金融企業(yè)，而由此帶來的資金池底下蘊含著巨大的風險，現(xiàn)實的租金變成了穩(wěn)定的預期，產生的貸款資金通過平臺項目轉移到公司名下，實際控制人可以用于各種用途，這個風險就如氣球，終會爆炸，只是時間問題而已。

　　筆者認為，長租公寓資金池風險千萬莫要重蹈共享單車覆轍，長租公寓的資金池風險是該行業(yè)過快金融化的惡果，這將如蛀蟲一般，直接影響該行業(yè)的未來健康發(fā)展，我們迫切需要對長租公寓資金池進行有效管理，管理的關鍵就在于如何解決“租金貸”的問題。

　　“租金貸”通俗點說，“就是長租公寓平臺以租客租金的穩(wěn)定性作為籌碼，從第三方貸款平臺獲取到貸款，之后用貸款去進行投資活動賺取高額利潤，而租客也就變?yōu)榱速J款人，租客的租金也就變性為了還貸，一旦長租公寓平臺投資行為出現(xiàn)問題，那么由此產生的問題是連貫的，從貸款平臺到租戶，以及房主都會受到牽連。

　　“租金貸”來源于資本目標與現(xiàn)實不一致。資本的目標在于快速獲取收益。資本的本性就是逐利，而逐利就意味著縮小一切可能產生的成本，包括時間成本?？焖俚馁Y金回籠是資本最愛的事情，而回籠的速度與金額決定了資本的熱情，資本的熱情也決定了被投資企業(yè)能活多久。

　　由此環(huán)環(huán)相扣，原有的長租公寓變成了資本的投機賭博角斗場。而長租公寓的現(xiàn)實就是回報期較長，時間成本較大。房主將房屋掛在長租公寓平臺上出租，而租客也將租金交于平臺，這就意味著，真正的現(xiàn)金來源只有租客源源不斷穩(wěn)定的租金收入，由此產生的時滯讓長租公寓公司賺錢變得非常的艱難，他們只能通過差價，即租金與拿房成本之間的差價獲利，過低的拿房成本會丟失房源，過高的租金會丟失租戶，利潤空間的狹窄再加上回報周期過長，使得傳統(tǒng)的長租公寓行業(yè)難以滿足資本的要求。

　　俗話說，“打蛇打七寸”，管理長租公寓重在處理“租金貸”，而對“租金貸”監(jiān)管的關鍵就在如何管控資本。

　　正所謂“資本家為了金錢不怕坐牢，不怕殺頭”，資本可以使一個行業(yè)變得狂熱，也可以讓一個行業(yè)失去理智。我們可以來看一下資本究竟給長租公寓帶來了什么。過量的“甲醛”威脅了不少租客的人身安全，更是讓自如成為了眾矢之的，讓人不禁懷疑長租公寓是否還存在“良心”；更重要的，資本讓不少狂熱分子走上了違法犯罪的道路，根據(jù)之前《關于規(guī)范“長租公寓”業(yè)態(tài)涉互聯(lián)網(wǎng)金融的風險提示》，這些長租公寓服務商及其高管不少都涉嫌職務侵占、挪用資金、詐騙等多種違法違規(guī)行為，長租公寓服務商與貸款機構簽署的合同涉及非法侵占他人財物。

　　竊以為，我們可以將資金池風險的始作俑者——“租金貸”進行合理的調整，既然租金的穩(wěn)定性是天生的優(yōu)質投資品，那么我們完全可以通過精細化的管理，利用科學規(guī)范的手段讓其實現(xiàn)證券化，脫離第三方網(wǎng)貸機構，而成為一個規(guī)范的證券產品，或者將這種地下形成的隱性債權債務關系通過債券的管理機制，在編寫合同時將債務關系也進行詳細說明，在保障雙方信息對稱的情況下，變成合法的債權債務關系，讓一切暴露在陽光下，之后建立完善的信息披露機制，促使資金適用方采用合法合規(guī)的方式將資金用于理性投資，獲取收益，相信通過這種方式可以既滿足當前長租公寓領域亟需資本輸血的需求，也能夠管控如洪水猛獸般狂熱的資本。

　　值得一提的是，資金池風險在共享單車中已經(jīng)暴露無疑，也是共享單車中的一大敗筆。長租公寓的資金池必須嚴管起來，以免重蹈共享單車的覆轍。尤其是長租公寓關系到了大多數(shù)年輕人的生存大事，更是不得馬虎。

　　(本文作者介紹：知名青年經(jīng)濟學者，著名財經(jīng)評論員)