樓市“降價未遂”

　　來源：俠客島

　　本欄目由俠客島與《中國經濟周刊》聯合出品

　　安徽合肥近日傳出，某樓盤降價6000元/平米，房產局長親自前往調研，不久，房價便又回漲。

　　無獨有偶。碭山某樓盤降價后，當地政府組織召開了一次“降價未遂事件”約談會，停辦相關樓盤預售許可證，同時對4家合作銀行予以處罰。

　　看不懂的人有若一手排出六個錢包買房的“許三觀”——還不讓開發商降價了？到底什么鬼？

　　降價迭起

　　降價潮起。

　　8月底，有房企打響第一槍，推出8.9折全國促銷，最低74折。

　　緊隨其后，萬科上演了一出“活下去”大戲，不僅廈門某項目價格被“腰斬”，還要附上退房退全款的好條件。如此大度，一度讓“房鬧們”都羞到臉紅。

　　作為風向標的北京房價，“下滑”也早已成為共識。數據顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積為354.2萬平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積為266.3萬平方米，同比下降22.7%。

　　三四線城市則更是躲不過。比如在今年拿下過全國房價增速第一名的岳陽，降價便已成趨勢，某央企開發的樓盤價位下降近20%。

　　房價降，剛需笑。

　　“房子賣不動，我們走進售樓部終于也有笑臉相迎了”，看房看了一年多的張先生如是說。8月開始，置業顧問們就紛紛打電話邀請看房，還有免費班車接送。這待遇讓剛需們受寵若驚。

　　半年多前，長沙湘江之濱某熱門樓盤的茶水費還是20萬，有朋友找經濟Ke打聽有沒有門路；如今，該樓盤因大戶型難賣，只好拖著不開盤。

　　房價下降，地產自媒體也樂呵呵的。一位朋友透露，上半年買房都靠搶，開發商們懶得做宣傳，對媒體朋友不冷不熱；形勢一變，開發商朋友們卻主動上門邀約，軟文寫到手軟。

　　割肉鏈條

　　有人歡喜有人愁。

　　若不是形勢所逼，誰愿意降價割肉放血？

　　今年6月，中國房地產協會會長胡志剛警告，“現在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉”；萬科郁亮也大聲疾呼，“如果6300億回款目標沒有達成，我們所有的業務都可以停。”

　　活下去最重要——不管是賣房子，還是賣baozi，要快速回款，降價促銷永遠最直接、有效。

　　9月份，某房企在降價后成功賣出近600萬平米的房子，合約銷售金額630億元，環比分別上漲56.5%和57%，創下今年單月銷售額新高。

　　但回款雖快，割肉也疼。有跟投項目的地產企業員工說，“跟投三年，如今一開盤就是虧，套在里面出不來”。

　　買了房的也鬧心。降價6000元/平米，自家房子一夜間跌價一百萬，再有錢的房主都坐不住。售樓部、政府辦公樓前拉橫幅的隊伍里隨即就多了不少財務自由人士與中產一族。不乏沖動者，直接砸掉售樓處。

　　而維 權事件不斷、信訪問題突出，政府維穩壓力不免增大，各地住建部門也忙于應付。某區房產局局長說，業主維 權事件中95%是基于合理訴求的；開發商違規的情況屢見不鮮，如虛假宣傳、過度宣傳、惡意炒作、非法中介、捆綁銷售、虛假承諾、精裝修問題等等。現實卻是政府一應背鍋。

　　問題如此之多，開發商卻想著降價促銷、賣完走人？想想就生氣，而且生氣的后果很“嚴重”。于是鏈條構成——約談了，調研了，價格漲回去了。

　　土地財政

　　那“背鍋俠”撒手不管行不行？有的官員認定，政府定地價、定房價、定購房資格、定精裝修材料價格、定型號等等，已經被動地與開發商變相綁定在一起。

　　其實，也并非完全被動。

　　遙想最初，開發商與地方政府“情投意合”，各地多是黨政一把手牽頭負責項目推進，紅燈關閉，綠燈大開。可是，共富貴易，共患難難。

　　為了活命，開發商不得不大降價、多回款，還要少花錢、少拿地；但土地財政卻是地方政府的命根子，少拿地，真要命。

　　11月5日，北京市朝陽區及昌平區兩宗地塊均以底價成交；土地出讓金穩居全國第一的杭州，10月賣掉的6宗地中有5宗地零溢價。

　　沈陽、武漢、福州、長沙多地流拍的消息接二連三。今年前三季度，全國300個城市共流拍446宗住宅用地，總規劃建筑面積5645萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍。

　　11月2日，易居研究院稱：1-10月其監測的40城土地出讓金同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉負，地市降溫明顯。

　　有地產企業人士告訴經濟Ke，前兩年高價拿地的項目，現在限地價、限房價，還有各種限制政策；加上水泥、河砂、鋼筋等建材漲價，人工費上升，形勢好的時候就是不讓漲價。形勢壞了，又不讓降價，“拿地不得不謹慎。”

　　而今年上半年，地方政府入手的土地出讓金合計26941億元，加上與土地出讓相關的稅費9799億元，共36470億元；地方政府其他的全部收入是44642億元。“土地財政”的切實數據擺在跟前，底價成交、流拍，這樣的字眼在地方官員看來有多可怕？幾乎沒有哪個地方能承受土地收入的大幅下滑。

　　5月，湖南某縣級市因財政困難一度停發公務員工資，據說后來靠賣了兩塊地才補發；貴州某市，一家投標政府項目的公司相關人員說，總投資數億元的項目從年初就斷了資金，自己已9個月沒領到工資。

　　那錢從哪里來呢？借錢不行，地方債務已不堪重負，中央要求嚴控新增地方債務、清理存量債務；增稅不行，企業叫苦連天，大規模減稅在即。如果土地大面積流拍，或者大幅打折出讓，局面對地方政府來說有多可怕？

　　共克時艱。據經濟Ke了解，某區政府內部會議紀要稱，“開發商賣的不是房子，是責任。”對那些“不負責任”的開發商，自然要上各種手段。

　　然而，這只能應一時之急。

　　至于未來，如何既逐步擺脫土地財政，又穩定地方政府財源、確保地方運轉、維持房地產市場穩定，還需要一場大變革。

　　文/李永華《中國經濟周刊》記者

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責任編輯：陳合群