原標(biāo)題：在Costco搶茅臺，在蘇杭樓市“搖一搖”？

　　茅臺與“萬人搖”

　　中秋節(jié)前，因提供1499元/瓶的53度飛天茅臺， Costco上海店再次被擠爆，消費者排隊爭相購買，目前該酒的終端零售價在每瓶2500元以上。之前退了會員卡的會員，又再次補辦，全家出動。買好后進行二次倒賣，單瓶的套利就在1000元以上。

　　這很像杭州的一些樓盤，動輒一兩萬人“搖一搖”，身后還流傳“買到就賺一百萬”的口號。這樣的現(xiàn)象不止于杭州。另一座“天堂之城”——蘇州也是如此。這兩座城市，自2018年來一二手房銷售都十分火爆。杭州，自2018年4月以來，已誕生了14次“萬人搖”；蘇州，2018年迄今，園區(qū)二手房漲幅驚人，各大樓盤普遍都在50%以上。然而，“金九”以來，消息面、數(shù)據(jù)面都顯得分化嚴(yán)重。

　　首先是，一二手房之間分化嚴(yán)重。上文提到的“萬人搖”位于杭州余杭區(qū)，推出178套房源，27118戶家庭登記搖號，中簽率低至0.66%；蘇州吳江太湖新城的幾個樓盤，開盤每次的推盤量也都在三四百套，開盤售罄。一手房風(fēng)光無兩。

　　但二手房數(shù)據(jù)，卻沒那么好看了。根據(jù)鳳凰網(wǎng)報道，數(shù)據(jù)稱8月份杭州市二手房成交6739套，環(huán)比7月跌幅達(dá)15%，比這個數(shù)據(jù)更可怕的是，杭州目前有逼近10萬套的二手掛牌量。杭州二手房的冷淡，很大原因是在于一二手價格倒掛嚴(yán)重，客戶更愿意購買一手房。

　　蘇州的情況稍微好一點，根據(jù)房天下的數(shù)據(jù)，8月蘇州市區(qū)二手房成交9388套，環(huán)比7月減幅為17.97%。蘇州近些年二手房十分活躍。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年蘇州一手房和二手房成交占比接近于1：2，相當(dāng)于每賣3套房子，就有2套是二手房。這主要歸因于蘇州市區(qū)的工業(yè)園區(qū)和古城區(qū)，已經(jīng)是高度飽和的存量市場，一手供應(yīng)量不足。蘇州二手房的冷淡同樣在于，限價之下，二手房沒有價格優(yōu)勢。

　　其次，是區(qū)域板塊之間的分化。低價盤、套利盤被哄搶。以蘇州為例，2~2.5萬每平左右的滸關(guān)、吳江、相城一些剛需板塊，只要價格夠低就會熱銷。3.5~4萬每平左右的蘇州高端板塊像園區(qū)、獅山，同樣因限價凸顯了性價比，也有大批客戶等待開盤。只是開發(fā)商沒有利潤空間，不敢開盤。尷尬的是3萬左右的中端樓盤，兩頭夾擊，既體現(xiàn)不了性價比，若再沒有好的產(chǎn)品力，這些盤面臨較大的銷售阻力。

　　而杭州的套利氛圍就更嚴(yán)重了。不少“萬人搖”盤被標(biāo)簽化，從“主城區(qū)最后的1字頭”到“繞城內(nèi)最后的1字頭”再到“杭州最后的1字頭”，不絕于耳。價格就是王道。和蘇州情況類似，2~2.5萬每平左右的剛需低價板塊是成交熱點，4.5~5萬每平左右的改善板塊，如城西、濱江因限價，性價比顯著也被追捧。尷尬的是一些3~4萬每平左右的中端板塊，供應(yīng)量巨大不說，對客戶而言，地段價格缺乏性價比，在限價模式下，可以選擇更好的地段。

　　最后，是個盤之間的分化。這在杭州十分明顯。同樣的板塊，有好賣的，也有賣不動的。這和地價成本有很大關(guān)系。在“高地價，限價盤”的前提下，開發(fā)商紛紛減配。反而是拿地比較早，不玩高周轉(zhuǎn)的開發(fā)商，具有后發(fā)優(yōu)勢。只要在產(chǎn)品上稍微做些亮點，品質(zhì)就上去了。比如未來科技城某著名“萬人搖”樓盤，當(dāng)時土地拿的早，有巨大的成本優(yōu)勢。在一片減裝減配的大環(huán)境下，該項目景觀、園林、裝修，都做起了加法。限價對這種默默無聞、埋頭做產(chǎn)品的開發(fā)商而言，倒成了塞翁失馬的好事。

　　尷尬的 “高地價限價盤”

　　1499元的茅臺值得搶，因為茅臺流動性高。加點錢放在閑魚上，很快就出手了。同樣套利巨大的“萬人搖”房子，該不該買呢？

　　作為十多年的長三角房地產(chǎn)從業(yè)人員，筆者認(rèn)為，買不買要分析具體情況和具體樓盤。但有一種房子要警惕，筆者稱之為“高地價限價盤”。

　　這些樓盤大多是2017-2018年左右拿地，樓面價很高，本身就站在了高崗上。目前也陸陸續(xù)續(xù)面世。在限價的大背景下，價格被鎖死，有些甚至“面粉貴過面包”。開發(fā)商哪怕不求利潤，但求少虧，產(chǎn)品上要么降標(biāo)，要么減配，也是理性的選擇。

　　騰訊房產(chǎn)杭州站報道，一些尚未入市的新盤調(diào)整了項目原定的規(guī)劃，并進行了公示。涉及調(diào)整最多的是樓盤的外立面材質(zhì)。某個需要現(xiàn)房銷售的項目，只保留門頭部分石材干掛；城北某樓盤則將原本裙樓底層的石材干掛改為仿石涂料。

　　外立面只影響審美視線，更糟心的是裝修降標(biāo)減配。因為政府毛坯限價，開發(fā)商造房子虧損，只能靠裝修彌補。動輒報價4000~5000元/平米的裝修，實際成本可想而知。買房者“萬人搖”前不知道嗎？恐怕是知道的，只是在巨大的套利面前，裝修不裝修，無所謂的。

　　今天是買房者，明天是維權(quán)者。怪誰？

　　怪開發(fā)商？

　　開發(fā)商：地價這么貴，價格這么低，只能靠減配；

　　怪政府？

　　政府：打壓房價，只能靠限價；

　　怪自己？

　　客戶：房價這么貴，難得在限價。

　　這是一場“循環(huán)論證“的死循環(huán)。

　　表面上看，都是精明人，實際上誰都沒得好處。在面對“高地價限價盤”，就要對交付結(jié)果有預(yù)期。更要在“萬人搖”前問問自己：

　　“自住嗎？”——高地價，限房價，品質(zhì)質(zhì)量堪憂，日后交房不要怕維權(quán)；

　　“投資嗎？”——那些參與搖號的，幾個沒房子？未來出手也會面臨同小區(qū)很大的拋壓。

　　這兩點想清楚，再考慮是否要入手。

　　紙面上的富貴

　　在Costco搶1499元的茅臺，再賣市場價可能一星期；打八折，可能當(dāng)天就能出手。茅臺的套利，有著清晰的定價，清晰的客群。

　　那么買房子能不能用這種套利的邏輯呢？筆者認(rèn)為不適合，因為：

• 流動性不一樣，目前動輒幾百萬的房產(chǎn)，流動性低。尤其像蘇州的3-5年的限售政策，更是對流動性進行了封鎖，時間越久，變數(shù)越多。

• 限價導(dǎo)致了價格體系的紊亂，特別是在二手房，掛牌價格的波動、隨意性都很大，買家賣家很難進行價格“錨定“，彼此博弈的時間也會拉長。

• 市場預(yù)期不一樣，倒賣茅臺沒有政治風(fēng)險，房住不炒卻是民生基調(diào)，很多人對樓市的未來預(yù)期也開始改變。國人常常有買漲不買跌的心態(tài)，一旦進入下行通道，越降價越賣不掉。

　　杭州《都市快報》新聞報道，城北勾莊板塊某樓盤近期交付，其中部分房源很快掛牌上架。上上周，海德公園一套123平方米的全明房源被中介們集體刷屏，由于房東急賣，這套房子單價降到2.76萬元/平方米，比市場均價便宜了5700元/平方米。這樣的房源在上半年可能是直接“被秒”，但一周過去仍未賣出。這還不是個案。繼8月以來，杭州的二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)下滑，普遍在5%到10%左右。

　　那些“搖到就賺一百萬”的口號，聽聽很鼓動。但等到變現(xiàn)成交，還是需要周期和考驗。

　　信號涼涼的風(fēng)向標(biāo)

　　很多人想，我要買的是一手房，為什么要關(guān)心二手市場？因為二手房是一手房的風(fēng)向標(biāo)。

　　中國的樓市數(shù)據(jù)向來比較失真。一手房限價、限簽。量價有一定程度的變形、縮水。二手房，掛牌是房東個人行為，隨意性也更大。再加上，從看房、訂金、再到成交、網(wǎng)簽，其間流程，短則一兩個月，長則半年一年。所以樓市的銷售數(shù)據(jù)是“滯后”指標(biāo)，我們?nèi)绻脴鞘袛?shù)據(jù)來作買賣時機的判斷，其參考價值往往不大。

　　那么樓市數(shù)據(jù)有沒有值得參考的“先行”指標(biāo)呢？也有。

　　首先，有兩個最大的“先行指標(biāo)”，來自于一座城市的基本面——人口和經(jīng)濟。蘇州、杭州，兩座GDP萬億俱樂部的明星城市，因其經(jīng)濟文化、生態(tài)宜居等各方面，吸引著全國人口的流入。這幾年房價上漲，也有所支撐。但經(jīng)濟、人口不能光看規(guī)模，也得看結(jié)構(gòu)。這些年蘇杭在“搶人”大戰(zhàn)上不遺余力，不僅要“人口”更要有“人才”。結(jié)構(gòu)的問題，倒是值得另起篇章，以后拿出來單獨說。

　　除此以外，樓市的先行指標(biāo)還有很多，比如：

• 二手房是一手房的“先行指標(biāo)”。尤其像現(xiàn)在蘇杭市區(qū)房價高企，大家都要賣了房子才能改善置換。二手房對中高端改善型一手房有著更直接、顯著的影響；

• 土地市場是銷售市場冷熱的“先行指標(biāo)”。土地市場遇冷，要么政策嚴(yán)控，要么開發(fā)信心不足。地價影響房價，土地成交面積決定未來供應(yīng)量。9月18日的蘇州土拍市場有些慘淡，8塊宗地里，一塊流拍，五塊底價成交。好在蘇州的庫存節(jié)奏一直運行良好。短暫的土地微涼，也不會帶來巨震；

• 貨幣信貸是開發(fā)、銷售的“先行指標(biāo)”。貨幣信貸的松緊和土拍、銷售密切相關(guān)。比如目前在“房住不炒”總基調(diào)下，商業(yè)銀行開始收縮開發(fā)貸等業(yè)務(wù)。開發(fā)商融資越來越難，融資成本越來越高，一方面遏制了拿地?zé)崆椋环矫嬉驳贡崎_發(fā)商更高周轉(zhuǎn)、求回款；近年來個人房貸的基準(zhǔn)上浮，近期實施的LPR的改革機制，也會對銷售帶來很大影響。

　　除了上述三個“先行指標(biāo)”還有很多其他因素，另外對于規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、交通、配套、教育、商業(yè)等各種城市指標(biāo)的分析，也十分重要。至于對結(jié)果能傳導(dǎo)多少，影響多大，也要具體分析。尤其在城市規(guī)劃層面，往往藍(lán)圖太豐滿，現(xiàn)實很骨感，一屆政府一個方向，一套班子一套重點。比如，十年前蘇州就開始的“老城區(qū)復(fù)興”改造計劃；十年前杭州市政府“100個綜合體”工程。到最后落地多少，成效多少，其中滋味冷暖自知。

　　總之，地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)是一個相輔相成，又相互博弈的過程。就像兩根獨立又纏繞的藤條，誰也離不開誰，又要相互纏斗。具有漫長的周期、復(fù)雜的因素，和較多的不確定。所以，政策、數(shù)據(jù)的滯后性都很強，傳導(dǎo)也很慢。這也是為什么，明明政策一再收緊，但市場貌似依舊火爆的很重要的原因。在這種情況下，地方政府為了短期維穩(wěn)，一下子藥力過猛，也是經(jīng)常發(fā)生的事情。但只要調(diào)控的決心不改，基調(diào)不改，大家對買房的預(yù)期倒要改改了。

　　當(dāng)然作為自住的購房者，真實的需求就是對的時機。買房前，與其天天研究政策、分析數(shù)據(jù)，不如多去“觀察現(xiàn)象”。看看旁邊的二手房，感受周邊的居住人氣，買房子感性的認(rèn)知往往來得更準(zhǔn)確。

　　對樓市而言，現(xiàn)象大于數(shù)據(jù)。這也是為什么多是女人存錢買房子，男人花錢去創(chuàng)業(yè)。因為女人愛觀察現(xiàn)象，男人太相信數(shù)據(jù)。男人還是好好買茅臺吧！

責(zé)任編輯：覃肄靈