來新浪理財大學(xué)，聽馮侖講《人人都該懂的實用房產(chǎn)指南》，帶你輕松學(xué)懂房產(chǎn)知識，把握財富機(jī)會！

　　馮侖：跟著起哄買房就可以賺錢的時代結(jié)束了

　　來源：微信公眾號：馮侖風(fēng)馬牛

　　人一生總是要和房子打交道，會遇到買房，賣房，再買房，再賣房這些事情。經(jīng)常有人問我和買房相關(guān)的事情。大家很關(guān)注一個點是，當(dāng)下的住宅市場在往什么方向變化，未來是需要買房，還是賣房，是租房，還是可以去投資房。

　　所以，我和大家介紹一下目前的行業(yè)情況。中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了 40 年的快速成長后，從整體來看，可以說是已經(jīng)基本解決了住房問題。為什么這么說？1978 年的時候，城鎮(zhèn)人均住房面積是 1.8 平米，當(dāng)時的人口是 8 億多。現(xiàn)在人口增加到 13 億，城鎮(zhèn)人均住房面積為 39 平米，超過了日本的人均住房面積了。這是很大的進(jìn)步。特別是過去 20 年，快速地城鎮(zhèn)化，快速地建設(shè)住宅，很多房子增值，很多人靠房子賺了錢。

　　但是在未來，從經(jīng)濟(jì)規(guī)律來看，住宅市場要慢下來，進(jìn)入到非住宅的階段，我們叫做‘后開發(fā)時代’，住宅不再成為我們?nèi)粘Ｉ钪械囊粋€主要的詞匯。為什么會有這樣的轉(zhuǎn)變？有五個因素發(fā)生了變化。

　　第一，中國的人均 GDP 已經(jīng)將近 1 萬美金。全世界經(jīng)濟(jì)成長的規(guī)律是人均 GDP 達(dá)到 8 千美金以后，新房的供應(yīng)量會越來越少，主要是二手房了。比如說到紐約去推新盤，一個樓盤賣 3 年都沒有賣完，這是很正常的。紐約每天交易大量的二手房，但新房的增量非常慢。歐洲也是這樣。經(jīng)濟(jì)越成長，新房的供應(yīng)量比例越少，交易的速度也越慢，這個是規(guī)律。

　　現(xiàn)在很多城市，像北京、上海，新房和二手房的交易比早就超過了 1 比 1，北京賣掉 5 套二手房才有一套新房成交，這就是人均 GDP 超過 8 千美金以后的狀態(tài)。

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展改變新房和二手房供應(yīng)量比例

　　第二，人口增量。在人均 GDP 超過 8 千美金之前，所有城市的人口都是增加的，北京、上海每年增加四五十萬人。一個城市每年增加四五十萬人，20 年要增加多少人？于是新房就有市場?，F(xiàn)在所有城市的人口增速都在下降。北京去年減少了幾十萬人。當(dāng)一個城市的人口增速放緩，甚至是增量變成 0，或者是負(fù)增長的時候，新房的需求就會很小。

　　第三，城市發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)。過去為什么有的地方房價漲得快，因為地鐵通過去了，因為附近小區(qū)拆建，蓋商場了?，F(xiàn)在這種基礎(chǔ)設(shè)施、空間結(jié)構(gòu)都定了，該修的地鐵、該拆的房都好了，快速上漲的機(jī)會就少了。比如以前莘莊沒有通地鐵，房價是 1 萬，通了地鐵就 3 萬，現(xiàn)在不可能再漲了，已經(jīng)通了地鐵，不可能再修一條。城市大的空間結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施、舊城改造做完以后，新房的價值增量會減緩，這是正常的。

　　第四，經(jīng)濟(jì)成長。如果一個城市的經(jīng)濟(jì)在增長，就業(yè)率在提高，個人收入、工資在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，會給新房市場提供一些活力。如果說就業(yè)率在緩慢下降，失業(yè)率在增高，個人收入的增速在下降，新房也不可能有很大的支撐力。在經(jīng)濟(jì)周期上行的時候，住宅價格是上漲的。在經(jīng)濟(jì)周期相對下行的時候，個人口袋越來越淺的時候，新房市場缺乏支撐力。

　　第五，心理預(yù)期。金融政策帶來的心理預(yù)期，比如遺產(chǎn)稅，如果你給子女買了房子，交的稅比房子可能帶來的增值還多，你會買房給子女嗎？還有一個是房產(chǎn)稅，現(xiàn)在的方向是清楚的，征收的法律、規(guī)范、細(xì)節(jié)沒有完善。如果開始征收了呢？

　　未來，如果前四個因素不支持上漲了，你想拿到房子以后給子女就成為了負(fù)擔(dān)，這就會有新的預(yù)期。而匯率、宏觀經(jīng)濟(jì)等的改變，也會影響大家當(dāng)下買不買的決策?？傮w來說，如果稅收高、利息高、人民幣走弱的情況下，大家買房的預(yù)期會差一點。反過來，如果稅收越來越低，利息越來越低，同時人民幣越來越堅挺，我們買房的預(yù)期就會增加，因為我們口袋的財富在增加。

　　這五個因素是決定住宅市場在未來是成長、轉(zhuǎn)型還是停下來的因素。

　　房地產(chǎn)市場進(jìn)入到了特別重要的轉(zhuǎn)折

　　從我個人的判斷來說，我們總體是進(jìn)入到了特別重要的轉(zhuǎn)折，住宅快速開發(fā)、銷售的時代結(jié)束了，也就是說‘開發(fā)時代’結(jié)束了，開始進(jìn)入到‘后開發(fā)時代’?！_發(fā)時代’就是快速建住房，賣住房，大家買住房，投資住房，城鎮(zhèn)化，是這樣一個時代。

　　所以，我們判斷從 2016 年以后，中國整個的住宅的市場進(jìn)入到相對穩(wěn)定，而且增量市場會趨緩的時代。在很多城市，房價持續(xù)上漲的這五個因素，至少有三四個已經(jīng)沒有力量了，也就是說房價必須穩(wěn)在那，這個是一個基本判斷。

　　當(dāng)然，‘開發(fā)時代’結(jié)束了，不等于我們不能買房。比如說，現(xiàn)在有的發(fā)達(dá)國家人均 GDP 6 萬美金，他們也有人做住宅，只不過都是在四線以下的城市做。而中國過去 20 年里，做住宅的公司都是以一線為主，所以今后要從一線退到三四線。一線城市沒人理你了，城市完成了住宅的開發(fā)使命以后經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型了。

　　也有人問，買房能不能有錢賺？很簡單，交易要容易，轉(zhuǎn)手要快，中間環(huán)節(jié)要少，稅收要少。簽一個字就可以買賣，房子交易的速度就會越來越快，交易越來越容易，傭金也少，利息也低，大家都愿意買賣，房價才可以上去，就能賺錢。如果我們有一個制度讓交易不容易，中間的環(huán)節(jié)越來越復(fù)雜，稅收越來越高，那么政策的目的就是讓房價不要漲。在這種情況下，靠買房子就不太容易能賺到錢。

　　從 1999 年以來，我們住房的制度也是影響住宅市場的一個很重要的因素。這個制度是什么？我們知道，全世界解決住房問題的制度，有三個可供參考的模式。

　　一開始，我們參考美國的制度，從 1999 年到 2009 年這 10 年，所有的住宅隨意買賣。去掉了福利分房制度以后很自由，隨便買賣。那一段時間大家交易得很快，而且通過自由買賣，市場進(jìn)入也是很方便，土地是通過劃撥的方式拿到。

　　到了后來，從 2009 年到 2014、2015 年，我們采用類似于新加坡的制度，新加坡是 80% 由政府來管，確保你有一套住房，但是都是 50 到 80 平米的。交給市場的部分只有 20%。新加坡不到 600 萬人，但是政府建了 100 萬套住宅。新加坡政府用低價、小戶型的方式來提供保障。我們國家提出了一些保障的措施，保障房，小戶型，公租房等等，也是參考了這個辦法。

　　今天來看，新加坡是很成功的，新加坡現(xiàn)在人均 GDP 6.5 萬美金，亞洲第一。老百姓安居樂業(yè)，因為政府在過去 54 年里面做了 100 萬套住宅，每一個人家里都有房子，而且很便宜。

　　新加坡組屋最獨特之處就在于，看似私人住宅區(qū)，實則是名副其實的公共住宅。

　　從 2014、2015 年以來，我們的住宅的制度進(jìn)入到了一個新的階段。隨著基本的住房解決了以后，現(xiàn)在更強(qiáng)調(diào)保障性，福利性，甚至是公益，要抑制投資性，中央就提出來‘房住不炒’，這個是類似于德國的模式。

　　德國 50% 到 60% 都是租房的，剩下的人大概一輩子買一次房，你要通過買房來套利可能坐牢，所以他們的房價很穩(wěn)。我們現(xiàn)在又開始借鑒德國的一些做法，把房地產(chǎn)的住的屬性、公共福利的屬性，以及基本的安居樂業(yè)的屬性變成第一屬性，而投資屬性、增值的屬性變成了次要甚至是要忽略的屬性。這樣一來房價就很難再有上升的空間了。

　　而且，今后大家交易的過程會越來越復(fù)雜，交易中間獲得的利益會被政策去掉一大塊。比如你 1 萬買，5 萬賣，這個 4 萬你不一定都可以拿到。這個就是‘房住不炒’的政策走向，未來對交易資格身份的認(rèn)定很嚴(yán)格，房屋交易的中間環(huán)節(jié)會設(shè)置很多的審查，交易過程中產(chǎn)生的利益有一個恰當(dāng)?shù)姆峙?，你會得一點，但是還有其他方面也會分享，這個就是未來的趨勢。

　　以上這兩件事情，一個是決定住宅市場在未來是成長、轉(zhuǎn)型還是停下來的五個因素，一個是國家解決住宅問題時可以選擇的三種模式。這兩件事情重疊到一起，可以看出：現(xiàn)在新房的增速在減緩，價格穩(wěn)中有降，未來交易會越來越復(fù)雜，交易的速度會減緩，交易的中間的利益會要重新分配。所以說，未來我們將會進(jìn)入這樣一個持續(xù)的階段，會有類似于德國和新加坡那樣的獲得住宅的基本制度，同時市場上還會留一部分讓大家去交易，但這個不是作為未來住宅市場的主流了。

　　也就是說，以前我們跟著起哄買房就可以賺錢的時代結(jié)束了。并不是任何時候進(jìn)場去買都可以賺錢，也不是任何人賺了一點錢拿來買房就可以賺錢，買房這個事情越來越專業(yè)了。

責(zé)任編輯：李昂