原標題 融創爆雷內幕：鄭州樓盤近乎停工，監管賬戶存疑

　　《中國經濟周刊》 記者  張宇軒

　　7月7日，有河南村鎮銀行儲戶再次被賦“紅碼”，當事人未涉足中高風險區、核酸檢測陰性即被河南當地離奇賦予健康碼“紅碼”。

　　這讓鄭州融創中原大觀的業主變得緊張起來，因為在6月中旬的“紅碼事件”中，他們跟銀行儲戶一樣都被賦了紅碼。

　　7月8日，融創業主在群內互通了此次“紅碼事件”的情況，所幸，直至目前維權業主們的健康碼未見異常。然而，盡管健康碼正常，但業主們預購的融創中原大觀依然未實現全面復工。

　　據融創中原大觀的幾位業主向《中國經濟周刊》反映，由融創旗下公司開發的中原大觀建筑施工進展不順，原定于今年下半年分批交付的幾棟樓施工進程已近乎停滯。

　　今年4月，部分業主曾因樓盤停工、監管資金賬目不明等問題前往當地銀保監局維權，有業主懷疑“被賦紅碼”一事與此有關。前番“紅碼事件”成為融創爆雷的一個醒目注腳。

　　中原大觀停工的住宅樓盤至今未能實現全面復工。據了解，融創地產可能遭遇流動性壓力，多地的房地產項目受到影響，其監管賬戶資金流向也遭遇外界質疑。

　　融創業主：停工7個月，復工日期一拖再拖

　　業主們提供的視頻中，6月下旬，木材、鋼材等建材散亂分布在工地各處，建到一半的樓棟上只有零星幾個工人在活動。原本應在今年7月、12月交房的融創中原大觀工地上，目前無明顯的施工跡象。

　　公開信息顯示，中原大觀占地面積4.4萬平方米，建筑面積31.86萬平方米，樓棟總數10棟，項目規劃建設1926戶。2018年8月開盤售樓，至2021年9月全盤售罄，每平方米單價在1.5萬元至2.1萬元。

　　多名業主告訴《中國經濟周刊》記者，該樓盤早在去年年底就有了停工跡象。業主李青稱：“去年11月感覺沒有進度，當時并沒在意，今年過完年一直不見復工。從3月上旬開始，業主們就一直在催促融創復工，前后幾經波折，至今工地上也只有20多個工人。”

　　據李青提供的信息顯示，中原大觀原定于今年7月至12月交付，但直至目前，大部分樓棟的多項施工處于停工狀態。進展最慢的樓棟主體施工進度不足一半，原定于7月交付的樓棟即便能馬上正常施工，預計工期至少也需要半年。

　　多位業主在維權過程中保留的記錄顯示，對于項目停工原因，開發商及當地有關部門曾以“新冠肺炎疫情”“特大暴雨”“揚塵管控”“行業風波”“金融監管政策”等多個理由進行解釋。

　　3月，當地有關部門對融創中原大觀停工的解釋。

　　業主張建國稱，融創曾多次向業主承諾復工，從3月15日開始，先后多次承諾的復工日期有3月底、4月中旬、5月20日、6月23日等。但至今，中原大觀依然未能實現全面復工，其間業主與開發商及有關部門多次協商，而復工日期一拖再拖。

　　據開發商的微信公眾號“融創中原”載文，該項目曾于5月20日舉辦復工儀式宣稱復工。但據李青等業主稱，該復工儀式只是一場“作秀”，參與儀式的“工人”穿著工作服進場，儀式一結束就翻墻溜出工地，之后的一個月工地現場無全面復工跡象。據業主觀察，直至6月底，建筑工地僅有二三十個工人在活動。

　　李青稱，融創的一名負責人曾書面答復業主，許諾中原大觀2023年6月交付。張建國在觀察工地情況后表示：“目前現場進展情況很難真正實現這個承諾。”

　　監管賬戶資金被轉移？招商銀行、中原銀行、民生銀行被約談

　　號稱“全國房企銷售Top4”的融創究竟因何失信于業主，樓盤復工遙遙無期？

　　對此，外界有多種傳言，如“中原大觀的監管賬戶資金遭總部挪用”“欠施工方6000萬”“銀行貸款沒有進入資金監管賬戶”。

　　李青根據鄭州市房管局、鄭州市自然資源和規劃局、鄭州市公共資源交易中心等網站公示的信息，綜合該項目銷售情況對中原大觀預售期的收支情況做了推算。據房管局預售信息匯總計算，截至目前，該項目住宅售罄，住宅面積共售出19.09萬平方米，每平方米均價1.7萬元，已售金額估計可達32億元人民幣；招投標信息顯示，施工建設工程總建筑面積為31.86萬平方米，該標中標價為3.95億元，結合當地建安工程單價約3200元/平方米推算，中原大觀的項目建安工程費用在10億元左右。

　　據此，李青認為，中原大觀原本的銷售金額足夠支撐項目的順利完工、交付，如今的局面可能印證了此前的一些傳言。

　　李青透露，開發商一名項目高管曾在與業主的溝通中“說漏了嘴”，稱中原大觀的監管賬戶資金被總部挪用。據張建國提供的材料顯示，隨后的3月29日，在開發商、有關部門與業主代表的三方溝通中，融創承認確有資金被總部轉走，現階段該項目資金不足，監管資金池剩余5000萬元左右。有關部門要求融創限期退回違規支取部分，但此事再無后續。

　　記者多番致函融創總部求證此事，但直至截稿時未獲任何回應。

　　業主向當地政府反映項目停工情況

　　4月初，有業主拍到中原大觀建筑工地施工方中建二局拆掉展示牌和綠網，疑似撤出該項目建設，融創與施工方存在欠款糾紛的傳言似乎也得到某種程度的印證。

　　據張建國提供的日志記錄顯示，在一次信訪過程中，鄭州市信訪局、房管局、中建二局、融創及業主代表多方就項目停工一事進行會談。會上，中建二局代表稱，融創在該項目欠中建二局6100萬元，中建二局面臨工人討薪、供貨商起訴、長期墊資等方面的巨大壓力，且存在與融創方面商業票據難以兌付的風險，還在探討商票展期的方案，目前無法保證安全生產。 

　　今年4月，中原大觀業主向河南省銀保監局遞交舉報信。業主們指稱“（購房貸款銀行）未將按揭貸款發放至預售款專用存款賬戶，導致資金監管賬戶余額不足，項目面臨爛尾風險”，訴請銀保監局責令當事銀行主動承擔責任，以及實施措施保護業主的合法權益。之后，鄭州市銀保監局以“鄭州市房地產行政主管部門為商品房預售款的監管部門，建議你們向該部門反映有關情況”為由，未予受理該類投訴。

　　之后，業主們又向鄭州市住房保障和房地產管理局反映此事，該局下屬單位房地產市場和產權交易管理中心（下稱“房管中心”）對此進行了回應。回函中，房管中心稱，針對未入監管賬戶的預售資金，房屋交易資金監管科已多次向開發商和監管銀行招商銀行鄭州分行、中原銀行、民生銀行鄭州分行下發監管函件，約談并要求相關企業和銀行追繳未入賬的預售資金，并對開發商的違規行為上報主管部門，對監管銀行的違規行為函告河南省銀保監局。

　　記者分別致電上述3家監管銀行，其中，招商銀行直至截稿未進行有效答復；中原銀行接線工作人員提供了董事辦電話，但該電話無人接聽；民生銀行則以“處理投訴”的名義復電，稱其對流入該行監管賬戶的資金“嚴格執行相關規定”，“不存在違規行為”。

　　記者從監管銀行內部信源處了解到，在中原大觀項目中，疑似有部分房屋的預售款并未進入監管賬戶。該監管銀行內部人士稱，當地房管局曾向監管銀行下發過督辦函，督促監管銀行向開發商追繳未進入監管賬戶的預售資金，“督辦函下發之后，開發商的確有向監管賬戶補充繳存資金的行為，但是否百分百補足資金，就無從知曉了”。

　　在監管賬戶資金撥付方面，上述銀行內部人士稱，監管銀行從監管賬戶向開發商撥付資金時，始終以當地房管局的批復為依據，“即便是督辦事項（追繳未入賬的預售資金等）未盡的情況下，銀行也無權拒絕撥付資金”。在資金用途方面，該人士稱，監管銀行盡責監管，同時也表示銀行對工程建設的詳細情況無法做到專業把控，“依據房管局的相關批復進行監管”。至于監管賬戶的階段性結余情況是否符合商品房預售款監管相關規定，該人士以“涉密”為由拒絕透露。

　　而類似情況也發生在融創于重慶市開發的停工樓盤中。據融創一曲晴江的業主向記者反映，原定于今年10月交付的樓盤在近期停工，如期交房基本不可能。業主在信訪過程中得知，原本至少應有1.2億元資金的監管賬戶中僅剩下4000萬元。

　　對于其余資金去向問題，在重慶該樓盤的復工工作協調群中，一名自稱協調組負責人的群成員曾以“相關票據顯示很多信息，業主不專業、不了解資金情況”“總包確認可以開工就可以”等理由不給出具體回復。

　　記者不慎暴露身份后，遭群主踢出群聊。

　　融創爆雷

　　至6月底，融創中國（01918.HK）因上年年報延期，其港股股票停牌已有3個月。這些情況背后，是融創可能遭遇了嚴重的資金流動性問題。

　　今年3月底，融創中國股價已由巔峰時期的每股40余港元下滑至4.58港元，市值大幅縮水，前后只經歷了兩年零兩個月。因未能如期披露2021年年報，融創在4月初停牌。

　　融創將年報“難產”的原因歸結為債務問題所致。其公告稱，國際評級機構下調了融創的評級，因而引發有關境外貸款的問題，融創方面正與債權人溝通解決方案；另一方面，融創合計60億元的境內公開債于今年4月到期，融創就該債券與持有人尋求展期。

　　內憂外患中，融創究竟欠下多少債？

　　除了上述境內公開債以外，融創5月的一份公告顯示，今年4月，融創有4筆優先票據利息逾期未付，當月應付利息總計1.05億美元。

　　其中，一筆2023年10月到期的票據本金為7.416億美元，當月應付利息的30天寬限期滿后，融創仍無力支付。這也就意味著，這筆票據的持有人有權要求融創立即還本付息，但1億美元的利息尚難以支付，更遑論7億美元本金。這份公告一出，有分析將其解讀為“融創官宣爆雷”。

　　曾大手筆支持樂視和法拉第未來，融創當初的豪邁與如今的窘迫判若云泥。從去年開始，融創就頻頻出手“回血”自救。至今年3月，融創先后處置約 257.2 億元的資產，兩次股權融資回流約15.32 億美元資金，董事會主席孫宏斌提供無息資金約4.64 億美元。如今來看，這一系列“回血”措施并不足以解融創的燃眉之急。

　　今年3月，融創發布了一份《盈利警告》，其中顯示上一年度的財務狀況不容樂觀，“預期本年度本公司擁有人應占溢利較去年下降約85%，核心利潤較去年下降約50%”。融創將其歸咎于投資損失以及行業環境等因素。

　　近年房地產行業下行趨勢明顯，多家房企均不同程度出現資金問題，銷售下滑、融資難度加大成為行業普遍現象，“保交樓、保民生、保穩定”無疑是這一時期樓市調控的首要目標。

　　而融創“爆雷”的原因與此前大手筆“拿地”、如今銷售遇挫等情況密切相關。融創曾一邊“大興土木”，一邊“日進斗金”。

　　據克而瑞研究中心統計數據顯示，在2021年1—12月間，融創中國新增土地價值為1013.8億元，新增土地建面1104.3萬平方米，位列眾房企第9位。另據融創《2021年環境、社會及管治報告》中載明的數據顯示，集團及其合營公司、聯營公司全年總計新建143個項目。此外，融創2021年全年合同銷售金額達5973.6億元，與往年數據相比增長明顯。

　　但到了2022年，銷售大不如前。5月初，融創中國公告了銷售方面面臨的不利局面。公告稱，3月以來，集團重點布局的核心一二線城市銷售情況“受疫情影響嚴重”，三四月合同銷售金額同比大幅下降約65%，“現階段集團面臨著更大的流動性壓力。”

　　問題樓盤如何交付？

　　合同銷售額并不等同于營業收入。根據各地現行的商品房預售資金監管辦法及房地產開發現狀，樓盤預售收入往往需要存入商品房預售監管賬戶中，在工程建設中按節點撥付，要在房屋竣工、產權移交后才可全額撥付，因此有延遲性，項目能否如期交付成為房企資金有效回籠的關鍵問題。

　　今年3月11日，河南省住房和城鄉建設廳、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行保險監督管理委員會河南監管局聯合發布《關于進一步規范商品房預售資金監管工作的意見》。其中明確規定，凡在河南省行政區域內批準預售的商品房建設項目，其預售資金均應納入項目所在地商品房項目監管范圍。購房人繳交的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的商品房預售資金應全部直接存入監管賬戶，并要求當地住房和城鄉建設部門建立完善預售資金監管系統，實施全額全程動態監管。

　　7月4日，鄭州市住房保障和房地產管理局發布了《鄭州市商品房預售資金監管辦法（征求意見稿）》（簡稱“監管辦法”），對現行的2009版監管辦法擬進行修改。其中細則擬規定，重點監管資金的申請使用按工程建設進度分為4個節點，依次是達到預售許可要求、主體結構完成、竣工驗收備案和不動產首次登記完成。依據4個節點，按重點監管資金額度的 25%、55%、90%、100%申請使用重點監管資金；并要求監管銀行按照預售資金三方監管協議做好監管賬戶監控，定期與市縣住房保障部門進行對賬，發現房地產開發企業存在挪用重點監管資金的，應當停止撥付，并立即告知住房保障部門。

　　商品房預售資金監管本是防止項目爛尾的一項關鍵措施。若確如傳言所稱，融創開發項目存在監管賬戶資金轉移的情況，前述樓盤在缺乏監管資金的保障下如何完工交付就成為未知數。記者就此致函融創總部投資者關系相關負責人，亦未能得到回應。

　　（應受訪者要求，文中李青、張建國為化名。）

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責任編輯：蔣曉桐