共享辦公光環漸散 SOHO中國“轉售為租”生意難做？　　

　　文：陳淑文 朱耘

　　近年來，共享辦公成為一個新風口，脫胎于美國WeWork的共享辦公模式，自2015年起，開始盛行于中國一線城市。

　　然而，9月初共享辦公空間的鼻祖WeWork估值“腰折”，最大的外部股東日本軟銀集團正敦促其擱置IPO計劃。

　　估值的蒸發與該公司高昂的虧損額有關，據悉，在上月提交的初步招股書中，WeWork披露了已經積累下的數十億美元虧損。僅在2019年上半年，WeWork就虧損了6.9億美元，過去三年的總虧損額達到近30億美元。伴隨一系列負面消息和赤字賬面纏身，質疑聲與日俱增。

　　不僅是WeWork，在中國，共享辦公的追隨者，亦同樣面臨商業模式、盈利、入駐率與持續發展的問題。SOHO中國旗下的共享辦公業務3Q，被董事長、聯合創始人潘石屹寄予了厚望，但自2018年下半年開始，SOHO 3Q開始進入停滯階段，年報顯示，截至2018年底，SOHO 3Q的規模數量與截至2018年6月底的數據一樣。到了2019年上半年，被潘石屹給予厚望的3Q業務，SOHO中國沒沒再公布最新的規模數據，而曾經的上市計劃也將擱淺。

　　對于上述關于共享辦公行業的相關問題，《商學院》記者致函SOHO中國公關部，截至發稿日，對方尚未回復。

　　轉售為租轉型維艱

　　SOHO中國是最早喊出“去地產化”的房企之一，時間要回溯至2012年，SOHO中國轉型發展辦公空間區域，從“開發銷售”轉為“自持租賃”，由賣樓轉化為收租的同時逐漸剝離地產業務。自此之后，SOHO中國鮮有拿地。

　　但是SOHO中國的“轉型”的“包租公”生意并不好做。財報顯示，今年上半年，SOHO中國實現營業額約8.89億元，同比增長約11.8%。雖然上半年營收有所增長，但是凈利潤下跌也是現實。該公司錄得凈利潤5.67億元，而去年同期為11.1億元，同比大降48.91%。

　　大幅縮水的原因歸咎于去年出售持有的凌空SOHO項目獲得的非經常性損益，而今年上半年卻無此類交易發生。

　　此外，上半年SOHO中國實現毛利約7.11億元，同比增加約6700萬元，上升約10%，整體毛利率由去年同期的76%上升至約80%。資產負債表仍較健康，截至2019年6月底，凈負債率約44%，平均借貸成本約4.8%，境外債務比例約3.5%。

　　盡管凈負債率低于大部分同行，但SOHO中國的償債壓力不小。截至2019年6月30日，SOHO中國的總借貸共計約177.61億元。借貸中約20.53億元將于一年內到期，約8.27億元將于一年以上二年以內到期，約31.89億元將于二年以上五年以內到期，約116.92億元將于五年以上到期。

　　曾經SOHO中國也是近百億的房地產企業，近年來已縮至10億級別。截至2019年6月底，SOHO中國現金及現金等價物僅11.54億元，不足以覆蓋一年內的短期債務。除面臨業績連年下滑外，半年報顯示，現今持有的北京項目中，雖然出租率均高于90%，但相比去年出租率出現下滑。

　　其中，北京前門大街相比去年年底的100%出租率下降到96%，望京SOHO由去年年底的98%下降到92%，光華路SOHO由去年年底的95%下降到91%。只有銀河SOHO由去年年底97%上升至98%。

　　值得注意的是，在最新公布的2019年中期報告中，SOHO中國一改以往的慣例，被潘石屹給予厚望的SOHO 3Q業務只字未提。

　　市場遇冷，3Q業務充滿不確定性

　　2014年，SOHO中國董事長潘石屹在美國看到WeWork后，決意將其搬回中國。

　　可以說SOHO 3Q是WeWork中國化的產物。

　　2015年，SOHO中國首次推出共享辦公品牌SOHO 3Q，并在自家持有的投資項目中進行試水，作為SOHO中國轉型“開發-持有”的重要方式，SOHO 3Q一度被潘石屹寄予厚望，潘石屹也曾多次公開透露過這塊業務的遠大計劃：SOHO 3Q要成為“國內最大的寫字樓綜合服務商”，并將在2019年上市。

　　但是從潘石屹想要出售項目的決心和意愿，以及3Q一直沒有摸索出清晰地發展路徑，SOHO中國的轉型之路還看不到盡頭，轉型的結果不容樂觀。

　　財經評論員嚴躍進在接受《商學院》記者采訪時表示，Wework這兩年確實發揮了非常好的榜樣作用，對于中國共享辦公市場的發展提供了可借鑒的模式。但是也引起發很多問題，比如說出現了很多不倫不類的項目，進而引起了共享辦公和傳統辦公物業沒太多區別的問題。而各類資金的進入，也要警惕聯合辦公金融風險和資產泡沫等問題。

　　從當前資產市場的反應可以看出，實際上投資者也擔心此類物業的運作模式和未來成長機會。從實際過程看，共享辦公發展也有很多問題，比如概念較多但是經營模式又過于傳統、過高強調估值但是支撐力不足等。所以實際上對于共享辦公來說，還是需要基于現在的產業進行發展，尤其是研究未來的辦公模式。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波認為，共享辦公的擴張需要大量的資本來支撐，對于WeWork等頭部共享辦公運營方來說，規模化可以帶來包括融資、品牌溢價以及更低的拿房成本等優勢，但同樣也蘊含著諸多風險，包括資金鏈安全性、空置率提升、人員缺失等諸多問題。

　　2016年，WeWork由上海開始在中國市場的運營，也吸引了大批“中國學徒”，據國務院辦公室發布的數據，2014~2015年間，我國共享辦公空間（含孵化器）數量從50家發展到2300家，翻了46倍，到2016年超過4200家。

　　張波表示，共享辦公的發展的確遇到了一些障礙，并且近兩年來不少聯合辦公在各地的運營也呈現“步履維艱”。目前最大的難點在于如何達到更好的收益率，聯合辦公收益來源主要為租金和增值服務。但單靠租金收益并不能讓聯合辦公企業實現盈利，在用戶規模與品牌價值的基礎之上，如何通過打造增值服務推動聯合辦公達成更好的收益目標，的確非常值得研究和探索。

　　SOHO 3Q的路在哪里？

　　共享辦公空間相對傳統辦公，租期靈活，無面積要求，一個工位起租，共享區和辦公區開放性和私密性兼顧，注重社區氛圍。

　　據中商產業研究院發布的《2018年中國共享辦公行業發展前景研究報告》，在城市人口集中化的背景下，企業組織架構逐漸團隊小型化、組織分布化，加上年輕從業者對輕松自由的辦公氛圍的需求，都使得共享辦公的模式受到追捧，房地產公司、創投機構也攜帶資本涉足其中；但是辦公環境嘈雜，服務同質化，平臺之間入住率分化嚴重，有的面臨較大運營壓力，前期資金周轉就是個大問題。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者，共享辦公是辦公行業共享經濟化的產物，共享辦公的運營方希望通過共享辦公空間的模式，來達到有效降低辦公室使用成本，提高辦公室的使用效率的目的。但在實際運營過程中，一方面部分共享辦公的體驗并未達到客戶預期，甚至部分在租金層面的優勢并不明顯；另一方面這一模式的規模化擴張并未能帶來良好的預期收益增長，并引發市場對這一模式本身的質疑。

　　更值得關注的是，在目前許多城市寫字樓空置率高企、租金收益率難以提升甚至走低的大背景下，共享辦公的生存空間的確面臨諸多挑戰，真正能實現贏利運營方都少之又少。

　　財經評論員嚴躍進認為，SOHO經營對于此類模式來說，其實充分體現了一點，即關鍵還是要有足夠的現金流支撐，若沒有此類現金流，那么此類企業在轉型的時候，就會發現定價很困難。定價過低影響資金流入，定價過高影響客戶入駐，尤其是很多共享辦公的用戶本身都處于創業期，本身對租金的敏感度是很高的。

　　上海和北京是目前國內最大的聯合辦公市場，2018年門店數量占比分別達到33%和32%。而伴隨聯合辦公逐步進入洗牌與整合，市場熱議的焦點已從新店開張轉為對市場健康發展的擔憂。SOHO 中國3Q共享辦公業務主要分布在北京、上海。聯合辦公對業主而言是機遇，但風險猶在，即意味著更高的租戶流動率和更為復雜的租戶結構。

　　新形勢下，城市新興CBD的興起是否適合共享辦公的模式，加上需要足夠的現金流支撐，SOHO 3Q應如何應對？《商學院》將持續關注。

責任編輯：霍琦