房價翻兩倍，開發商竟自爆“無證銷售”欲毀約，法院終審這么判

　　原創 董添 

　　開發商收了房款卻在房價翻了兩倍后，突然自爆“無證銷售”，并借此將購房人告上法庭，企圖撕毀兩年前與購房人簽下的購房合同拒不交房。在一審判決開發商勝訴后，西安市中級人民法院近日對這起“怪案”進行了終審判決：合同有效！

　　12月29日，西安市中級人民法院官網對外披露了《西安聞天科技實業集團有限公司與李琛茹確認合同無效糾紛案宣判》結果。終審判決，撤銷西安市長安區人民法院一審判決，駁回西安聞天科技實業集團有限公司（以下簡稱“聞天公司”）確認合同無效的訴訟請求。

　　終審結果意味著房地產開發商必須承認購房者原認購合同有效，購房者勝訴，一審被告、購房人李琛茹可以拿回自己兩年前買的房子。而開發商毀約計劃落空的同時，還背上了“無證銷售”的罪名。這一罪名，恰恰是開發商自己在起訴書中披露的。

　　開發商自爆“無證銷售”

　　2018年2月，聞天公司將12名購房者告上法庭，以“2016年與購房者簽訂認購合同時，項目沒有取得預售許可證”為理由，要求判決當初與購房者簽訂的合同無效。

　　為了收回這些已經售出的房源，不惜自爆“無證銷售”。告人的同時，也把自己告了。

　　開發商這么做的動機是什么呢？據知情人透露，2016年簽訂“紫杉莊園”認購合同時，樓盤價約為7000元/平方米。2018年，項目銷售備案價上漲超過20000元/平方米，價格翻了兩倍不止。如果毀約成功，開發商就能低價收回出售項目。

　　法院經審理查明，聞天公司于2011年4月15日取得案涉房地產“紫杉莊園”項目的土地使用權證，2012年1月19日取得建設用地規劃許可證，案涉房地產項目于2016年5月動工建設。2016年4月25日聞天公司與李琛茹簽訂了認購合同，李琛茹依約支付了全部房款。2017年5月主體封頂，6月2日取得建設工程規劃許可證，7月27日取得建筑工程施工許可證。2018年2月12日，聞天公司以案涉房屋未取得商品房預售許可證為由，將李琛茹起訴至法院，請求確認雙方簽訂的認購合同無效。2018年6月8日聞天公司取得案涉項目的商品房預售許可證。

　　一審判決：開發商勝訴

　　根據西安市中級人民法院提供的資料，聞天公司訴李琛茹確認合同無效糾紛一案，西安市長安區人民法院于2018年6月14日一審宣判，判決聞天公司與李琛茹于2016年4月25日簽訂的認購合同無效。

　　一審宣判后，李琛茹不服提出上訴，西安市中級人民法院依法立案受理，組成合議庭公開進行了審理。二審期間，李琛茹申請撤回上訴，法院經審查依法不予準許。

　　終審：駁回開發商“毀約”申請

　　西安市中級人民法院經審理認為，雙方合同的名稱雖為“紫杉莊園內部認購合同”，但合同對買賣雙方當事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內容進行了明確約定，合同內容已經具備了商品房預售合同的主要條款。聞天公司與李琛茹在訴訟中也均認可簽訂商品房預售合同是雙方當事人的真實意思表示，且在合同簽訂當日李琛茹即支付了房屋總價款120.4萬元。

　　根據《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條規定，雙方之間形成了商品房預售合同法律關系。

　　聞天公司在自身合同目的已經實現情形下，非但不積極履行應盡的合同義務，面對房地產市場出現價格大幅上漲，反而主張合同無效的做法，違背誠實信用原則。聞天公司簽約時未取得商品房預售許可證，雖然違反了有關“商品房預售應當取得商品房預售許可證明”的規定，但是并不必然導致其簽訂購房合同的民事法律行為無效。

　　聞天公司作為房地產開發企業，對房屋預售所需符合的條件應當是清楚的，對自身不辦理商品房預售許可證即預售商品房行為的違法性應當是明知的。現聞天公司以自身原因造成的違法事實為由提起本案訴訟，真正目的在于獲取超出合同預期的更大利益，其行為顯然與社會價值導向和公眾認知相悖。為弘揚社會主義核心價值觀，彰顯司法公正，人民法院對此種行為不應予以支持。

　　專家：房價過快上漲開發商“鋌而走險”

　　對此，易居研究院首席分析師嚴躍進對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，開發商無證銷售本身就是違法。按照現有規定，如果無證銷售情況屬實，開發商必須作出相應整改，交足罰款，才能進行后續銷售。理論上講，之前違法銷售的房屋款項也需要接受罰款。但是，開發商寧愿冒著這樣的風險，也要收回已經銷售的房屋，主要動機還是房屋上漲過快，目前市價遠超合同價。

　　嚴躍進表示，開發商沒有意識到，房價大幅上漲導致房屋本身的價值已經發生變化。即便沒有發生交付行為，但購房者已經交了房款，房屋所有權已經發生變化。即便要拿回這些已經銷售的房屋，銷毀預售合同，房價增值部分也是要考慮進去的。法院也是按照這個常理，進行的終審判決。2018年，房地產開發商因為房價波動與購房者起沖突的事情屢見報端，這些問題都是因為銷售過程不規范造成的，開發商和購房者都應該以此為戒。

責任編輯：張海營