原標(biāo)題：一線城市密集加碼房地產(chǎn)調(diào)控

　　“就近期市場(chǎng)亂象來(lái)說(shuō)，其實(shí)有兩個(gè)：一個(gè)是違規(guī)資金進(jìn)樓市，一個(gè)是房?jī)r(jià)哄抬炒作。若是后續(xù)資金面受到了管控，那么也客觀上有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，減少房源和房?jī)r(jià)炒作的亂象”

　　法治周末記者 肖莎

　　在近期，一線城市紛紛針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“加碼”了調(diào)控政策。

　　比如，北京銀保監(jiān)局近日要求轄區(qū)各銀行對(duì)2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規(guī)性開(kāi)展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規(guī)用于支付購(gòu)房款等問(wèn)題，并要求銀行對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問(wèn)責(zé)處理。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴法治周末記者，嚴(yán)查購(gòu)房者資金來(lái)源，已成為多數(shù)城市調(diào)控的重要手段。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2020年至今，已有無(wú)錫、常州、唐山、長(zhǎng)沙、上海等城市明確嚴(yán)查購(gòu)房者的資金來(lái)源。

　　“就近期市場(chǎng)亂象來(lái)說(shuō)，其實(shí)有兩個(gè)：一個(gè)是違規(guī)資金進(jìn)樓市，一個(gè)是房?jī)r(jià)哄抬炒作。若是后續(xù)資金面受到了管控，那么也客觀上有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，減少房源和房?jī)r(jià)炒作的亂象。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　北京對(duì)違規(guī)銀行頂格處罰

　　2020年下半年以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)于上半年有所回暖，成交量和房?jī)r(jià)都有上漲趨勢(shì)。

　　一位常年關(guān)注北京望京區(qū)域的購(gòu)房人告訴法治周末記者，她從去年下半年發(fā)現(xiàn)，很多自己看中的房子，很快就被賣掉了，而且購(gòu)房人的議價(jià)空間明顯縮小，她自己幾乎是在一種恐慌買不到房的心理下迅速簽約的。

　　在這種情況下，一些想要炒房獲利的人群開(kāi)始有了動(dòng)作，可是當(dāng)資金緊缺時(shí)，炒房資金從哪里來(lái)？

　　一位在京有多套房產(chǎn)的先生告訴法治周末記者，他們?cè)?jīng)考慮過(guò)一種做法，從銀行通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸貸出500萬(wàn)元，用這500萬(wàn)元付首付，然后用房租支付銀行利息。他認(rèn)為在市場(chǎng)趨好的情況下，這種做法不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)法治周末記者問(wèn)到，個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸的資金怎么能去買房，不會(huì)有用途限制嗎？這位先生表示，聽(tīng)說(shuō)有的銀行會(huì)配合做一些手續(xù)，對(duì)資金流向不做過(guò)多監(jiān)控。

　　如今，這樣的情況已被北京市銀保監(jiān)會(huì)關(guān)注到。

　　北京銀保監(jiān)局根據(jù)掌握的資料，第一時(shí)間開(kāi)展大數(shù)據(jù)篩查，并就篩查發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)線索向轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)下發(fā)監(jiān)管提示函，并結(jié)合非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，綜合采取窗口指導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)檢查等多種措施督導(dǎo)信貸業(yè)務(wù)規(guī)范發(fā)展。

　　“未來(lái)持續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查，針對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的個(gè)人信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問(wèn)題，對(duì)違規(guī)銀行機(jī)構(gòu)依法從嚴(yán)頂格處罰，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)構(gòu)與人‘雙罰’制度，對(duì)相關(guān)責(zé)任人給予警告和禁止一定期限從事銀行業(yè)工作等行政處罰，加大監(jiān)管震懾力度。”北京市銀保監(jiān)會(huì)表示。

　　上海市銀保監(jiān)會(huì)剛剛發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》（滬銀保監(jiān)通〔2021〕6號(hào)），也明確指出：防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，要求各銀行對(duì)2020年6月以來(lái)發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查，并于2月28日前向上海市銀保監(jiān)局報(bào)送自查和整改報(bào)告。發(fā)現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題的，應(yīng)從機(jī)制上查找問(wèn)題，并立即進(jìn)行整改，對(duì)相關(guān)責(zé)任人嚴(yán)肅問(wèn)責(zé)。

　　深圳在此前的調(diào)控中，同樣要求，嚴(yán)查購(gòu)房者的購(gòu)房款來(lái)源以及購(gòu)房人的收入證明、征信報(bào)告、近一年及以上的銀行流水單。

　　個(gè)人房貸“門(mén)檻”變相提高

　　上海和廣州，近期都針對(duì)個(gè)人房貸工作出臺(tái)了相應(yīng)細(xì)化的規(guī)定。

　　廣州部分銀行的做法是，上調(diào)個(gè)人購(gòu)房貸款利率。

　　“據(jù)悉，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR+55BP，二套房貸LPR+75BP，而此前則是首套房為L(zhǎng)PR+40BP，二套房則是LPR+60BP。變更后，首套房貸的利率為5.2%，而二套房則為5.4%。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次房貸政策調(diào)整有兩個(gè)特點(diǎn)，第一、四大行出現(xiàn)了調(diào)整，具有很強(qiáng)的信號(hào)，這四大行本身屬于房貸規(guī)模較大的銀行，調(diào)整有風(fēng)向標(biāo)意義；第二、利率上調(diào)是全面的，無(wú)論首套還是二套都進(jìn)行了調(diào)整，進(jìn)一步體現(xiàn)了信貸政策收緊的導(dǎo)向。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，信貸收緊的原因在于廣州近期樓市炒作，同時(shí)信貸集中度管理的工作正不斷落實(shí)，而信貸收緊會(huì)限制市場(chǎng)交易，或者說(shuō)有助于市場(chǎng)的穩(wěn)定。

　　“但是，在實(shí)際過(guò)程中，也要防范各類風(fēng)險(xiǎn)，包括恐慌性購(gòu)房以及既有購(gòu)房合同違約等風(fēng)險(xiǎn)。”嚴(yán)躍進(jìn)提醒。

　　上海在本輪調(diào)控中，則明確要求嚴(yán)格管理房貸占比，特別是個(gè)人房貸占比，同時(shí)要求嚴(yán)格控制借款人住房貸款的月房貸支出與收入比、月所有債務(wù)支出與收入比，多渠道核實(shí)借款人真實(shí)收入水平，規(guī)避流水造假，并要求重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這些做法，都屬于變相提高個(gè)人貸款購(gòu)房的門(mén)檻。

　　“上海在明確了發(fā)放個(gè)人住房貸款的債務(wù)審核要求及放貸時(shí)點(diǎn)要求后，可以確保資金安全，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)金融環(huán)境，擠出炒方投機(jī)，保障真正需求。”潘浩認(rèn)為。

　　貝殼研究院高級(jí)分析師陶琦還告訴法治周末記者，近期各地頻繁收緊房貸占比和對(duì)房貸進(jìn)行各種調(diào)控的一個(gè)背景是，2020年，在相對(duì)較低的房貸利率和寬松的金融環(huán)境下，居民購(gòu)房需求不斷釋放。6月至9月居民中長(zhǎng)期貸款單月同比增加值均保持在1000億元以上，隨著貨幣環(huán)境逐步回歸常態(tài)化，10月以來(lái)，居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)趨勢(shì)逐步收斂。另一方面，2020年一季度起，房貸利率高于一般貸款利率，這在過(guò)去十幾年不曾有過(guò)，商業(yè)銀行基于盈利的目的會(huì)將信貸資源更多地向房地產(chǎn)領(lǐng)域傾斜，這從另一方面也支持了房貸的高增。

　　“2020年，對(duì)居民端寬松的信貸支持一定程度上支持了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)。以貝殼百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)來(lái)看，與2020年1月相比，2020年12月，百城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)上漲的城市有52個(gè)，占比過(guò)半。”陶琦說(shuō)，隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用逐步顯現(xiàn)的同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也同樣引起監(jiān)管層的關(guān)注，在此背景下，各個(gè)城市的調(diào)控政策隨之出臺(tái)。

　　鉆空子購(gòu)房，難了

　　在一線城市的這一波房地產(chǎn)調(diào)控中，深圳和上海的政策要點(diǎn)還包括“嚴(yán)查購(gòu)房者資格”。

　　近些年，房地產(chǎn)調(diào)控一是限購(gòu)，二是限貸，嚴(yán)查購(gòu)房者資格是落實(shí)限購(gòu)政策的重要手段。

　　上海發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》中明確規(guī)定：“嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。”

　　上海此前的規(guī)定是，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起1年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　“這個(gè)做法就是為了打擊假離婚購(gòu)房的現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，而且上海市前一天晚上發(fā)布政策，第二天就正式實(shí)施，不留任何鉆空子的空間。

　　深圳在明確要求開(kāi)發(fā)商和中介對(duì)購(gòu)房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料等各項(xiàng)信息進(jìn)行嚴(yán)格審核外，還規(guī)定，對(duì)于弄虛作假隱瞞真實(shí)情況或提供虛假證明材料申購(gòu)住房的購(gòu)房人，一旦發(fā)現(xiàn)就嚴(yán)格處罰，停止相關(guān)人員使用深圳市“購(gòu)房意向登記系統(tǒng)”以及合同網(wǎng)簽系統(tǒng)3年，停止相關(guān)人員在深圳市購(gòu)買、承租保障性住房和人才住房資格3年；已在公共住房輪候名單內(nèi)的，取消其輪候資格，停止相關(guān)人員在深圳市的住房公積金貸款資格。

　　“深圳的這類處罰屬于比較嚴(yán)厲的，能夠真正發(fā)揮震懾作用，使得各類購(gòu)房資格造假的成本增大，真正杜絕各類炒房行為。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

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責(zé)任編輯：王翔