原標題：滬深緊急發布樓市政策，哪類城市大概率跟進？

　　來源：吳曉波頻道

　　近期一線城市房價明顯上漲的四大元兇：打新、放水、學區、落戶。

　　文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

　　短短幾天時間，上海、深圳兩地都發布了樓市調控新政。

　　照理說，各地樓市調控政策頻出，并不令人意外。但意外的是，新年伊始，春節將至，本是樓市淡季，也不是常規出政策的時間點，但本次一線城市滬深接連下重手，令人好奇究竟發生了什么。

　　我們先來看看各地的政策內容，1月21日晚上海發布的新政共有10條：

　　讀完后，小巴的第一反應是——上海這分明是在抄作業。比如，第三條夫妻離婚三年內限購，去年深圳已經發布；第六條新房搖號優先滿足“無房家庭”，去年杭州的政策就有這一條。

　　再看深圳，其實不算是發布新政，可以形容為“2020年7·15政策的plus版”。

　　1月19日，深圳發布通知明確了去年7·15政策的一些問題，其中有一條引人關注——居民家庭購買的商品住房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。

　　這是啥意思呢？按照之前政策，有房票的A跟無房票的B結婚，用A的房票買房，然后登記在兩人名下。但現在不行了，用A的房票買房，只能登記在A名下，既不能登記在夫妻名下，更不能單獨登記在B的名下。

　　說白了，就是堵住假結婚炒房的漏洞。

　　1月23日晚，深圳再出狠招，比如啟用“購房意向登記系統”，購買新建商品住房的購房人需登記，要求房企和房產經紀機構會同商業銀行驗明“購房人的收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單等。

　　政策還規定，違規者將被關“小黑屋”——3年禁購。

　　總體來說，從樓市淡季緊急發調控政策，到規定“違者三年禁購”，種種跡象可以看出滬深兩地對當前樓市可謂又急又嚴，原因當然是兩地樓市過熱。

　　但實際上，不止滬深兩地，四個一線城市的樓市熱度都較高。

　　據統計局數據，2020年12月，一線城市新房價格環比上漲0.3%，高于二線城市和三線城市的0.1%；二手房價格環比上漲0.6%，明顯高于二三線城市的0.1%和0.2%。其中，廣州12月新房和二手房價格漲幅均為0.7%，位居70大中城市次席。

　　回顧2020年全國樓市走勢，疫情之后，房地產率先企穩，以深圳及熱點二線城市如杭州、南京、寧波等為首的城市出現較熱行情，最受關注的是深圳買到一套新房轉手賺500萬的新聞。隨后，這些城市均在去年7月后收緊了調控政策。

　　到了2020年年底，二線城市熱度還未完全平息，一線城市出現反轉，樓市火爆，這究竟是什么原因導致的？這次滬深兩地緊急發布樓市政策，影響幾何？其他城市是否會跟進？下面來看看大頭的分析。

　　1月23日深圳政策主要是嚴格審查購房人身份和資金來源，實際上是2020年7·15政策的補丁，主要打擊虛假身份和虛假收入證明等，會堵住一些漏洞和縫隙。

　　只是，但凡“堵”的政策，就像堵洪水一樣，就像房子防止滲漏一樣：第一，有時你根本想不到也找不到這個水的源頭從哪里來的；第二，“堵”永遠不可能窮盡。

　　1月21日，上海的新政實際上相當于深圳2020年的7·15政策，當然遠不如深圳的嚴厲。這也符合邏輯，因為上海真正熱起來，實際上就是近兩個月的事。

　　但上海政策也有亮點，其中提到“完善土地市場管理，優化土地供應結構”，具體來說是增加商品住房用地供應，特別是在郊區軌道交通站點周邊、五大新城加大供應力度。

　　這一點對每一個特大城市都有啟迪：多核心城市、多個副中心、軌道交通網絡，是解決特大城市住房問題的方向。

　　從滬深兩地發布政策的背景看，中央經濟工作會議確定了2021年貨幣政策“不急轉彎”，與名義經濟增長率匹配。

　　為了防止較為寬松的貨幣大量流入房地產市場，同時，實行了幾年的限價政策，市場一二手房之間的套利空間顯形化、彩票化，市場投資套利的熱情極高，甚至有的城市已經形成了產業鏈。

　　因此，作為標志性的中國一線城市滬深，不得不在此時緊急出臺政策或加強原政策。全國其他熱點大城市，跟進出臺政策或在原政策基礎上“打補丁”的可能性較大。

　　近期，一線城市房價明顯上漲的關鍵要素是4大原因：打新+放水+學區+落戶。

　　?? 放水：疫情下全國性放水，導致流入房地產行業的各項資金或多或少增加。

　　?? 打新：逐利是人的本性。

　　深圳并非唯一一個打新城市，同類型城市還有好幾個，如杭州、南京、成都、西安等，只是因為深圳的房價最高，打新收益最高而被市場廣泛關注。

　　為何這么多人都關注限價？失真的房價統計系統，限價是為了對上負責，要求調控結果。但限價也分成真限價與假限價，部分城市的雙合同的存在事實上代表了限價并不真實。（裝修款單獨計算）

　　?? 學區房：最近各地房價的龍頭是學區房。

　　疫情下，大量出國讀書人群回流，需求增加，一線城市學區房的需求明顯上升，這一輪年底翹尾行情學區房表現最明顯。

　　??落戶政策的寬松：當下除上海北京外，全國一二線城市都加入到搶人行列。

　　廣州、福州、蘇州等城市降低落戶門檻，包括蘇州等城市發布政策租房即可落戶，相比往年的政策，要求明顯降低。

　　總體而言，房價漲不漲看政策，看調控。最近一線城市房價上漲背后是2020年放水導致的結果，學區房是龍頭，打新制造了恐慌，讓有限的新盤供應被投資客搶跑了。

　　判斷未來房價漲幅，就看那些城市是否監管打新潮。如果不監管，2021年一線城市普漲一波難以避免了。

　　因為打新潮出現的原因是限價，當下的政策不限制投資紅利、不限制套利，只約束參與的人，希望更少的人參與暴利游戲，用處有限。

　　1月15日，南京也出臺通知，提高了人才購房的社保年限，目的是打擊有人借著人才名義投機，進一步解決剛需人才購房困難問題。

　　其實滬深和南京的這些政策目的都一樣，即防止投機。而投機的原因是限價政策下，一二手房價格倒掛嚴重。

　　而之所以采取限價政策，看起來是為了抑制房價過快上漲，實質是為了符合調控要求，使房價不超過全年增長5%的上限。

　　限價政策帶來的后續問題是，需要不斷補漏洞，最近滬深和南京發布的政策就是如此。而且，當調控政策越來越緊，可能會導致房地產市場從慢慢降溫到越來越冷，這是行政手段帶來的一個副作用。

　　因此，調控政策只能解決短期的問題，還可能引發負面問題。樓市要健康發展，還需在頂層設計上下功夫，否則很難真正實現“房住不炒”調控目標。

　　不過，中央已經意識到問題，并且在加緊解決。

　　2020年12月3日，國務院副總理韓正在住房城鄉建設部召開座談會時強調，要加強“十四五”時期住房發展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發揮規劃的導向作用。完善相關法規和政策，加強日常監管，促進住房租賃市場健康發展。

　　這釋放了積極信號，中央協調各部門統一發力，調動資源從全局去治理房地產問題。

　　概括說，真正的房地產長效機制至少有兩點：第一點，市場為主，行政手段為輔；第二，增加有效供給，尤其是解決夾心階層的共有產權住房問題。

　　雖然一線城市的房價出現不同程度的上漲，但內在邏輯存在一些差異性。

　　2020年深圳房價上漲是延續了2019年的行情，尤其是先行示范區帶來的諸多利好，加之人口的大量流入，導致市場熱度明顯上揚，以及存在一定炒作成分。

　　上海完全是改善和剛需支撐起的市場，拉動的導火索是諸多城區內限價新房入市，導致改善性需求集中爆發，并引發二手房市場掛牌量激增。同時，大量首套自住者則承接了改善需求的二手房源，房產“需求車輪”滾動加速，市場熱度提升，而學區是加速這一車輪滾動的催化劑。

　　廣州的市場熱情提升和部分板塊IP屬性增強有直接關系，首當其沖的就是廣州的南沙板塊。同時在一線城市中廣州的房價總體偏低，部分區域的落戶大尺度放松，也拉動大灣區其他城市置業者對廣州的關注。

　　總體而言，2021年一線城市房價上漲的壓力較為明顯，大概率收緊調控政策的可能性會進一步增強。但一線城市調控已經很嚴，后續收緊空間有限。

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責任編輯：蔣曉桐