本文來自微信公眾號“魔都財觀”（ID：moducaiguan），作者：南山
最近我們很多樓市群又開始異常的熱鬧了，這次不是在聊什么城市規劃、板塊選籌，也不是在聊什么信貸政策、成交數據，而是開始嚷嚷著要賣房炒股了，很多群友的狀態基本可以用下圖概括。
依稀間我仿佛又回到了15年股市大漲的前夜，熟悉的配方、熟悉的味道。在那一波大牛市中，我看到很多人成功逃頂，后來又把錢投進樓市，可謂獲利頗豐。也看到很多人把原本用來買房的首付下重注投入股市，最后一地雞毛，眼看著房價飆升卻再也買不起了。
那么今年會不會再次涌現一波大牛市，房價會不會繼續接棒樓市迎來大漲，作為普通人到底能不能踩準節奏“樓股雙收”，今天我就花些時間談談自己的想法。
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作為一個十幾年的老韭菜，雖不敢說自己多懂股市，但是也看過幾次牛熊市場的轉換。在過去的這些年里，其實真正的大行情也就出現過二三次，你只要抓住哪怕其中一小段機會，個人財富就能上一個臺階，但事實是這對于普通人來說真的太難了。
首先，我覺得是股市在大部分時間里市場都表現得非常平庸，牛市如曇花一現，很難把握。
就拿離我們最近的15年那波牛市來說，差不多是從14年10月底才初現牛市的特征，到第二年6月初上升的態勢就戛然而止，前后不到8個月。對于普通股民，如果你稍有遲疑，是很容易踏空甚至買在頂部的。
其次，股市板塊輪動明顯，市場熱點轉換太快，在追漲殺跌的情緒下極易被套。
我清楚的記得上一輪行情中，最開始的時候和現在的情況有點像，資金首先攻擊券商股。緊接著一個月內地產、銀行、兩桶油、保險、互聯網金融相繼沖關指數，藍籌板塊輪動上漲。
差不多到了12月初的時候，市場轉入二線藍籌一帶一路的炒作。到了月底又轉而開始進攻創業板，大家可能還記得，那時候樂視網第一次闖入大眾的視野。臨近春節的時候，樂視網從7元炒到21元，2個多月上漲三倍。
就這樣從2月下旬開始，萬馬奔騰，二線藍籌，互聯網等輪番翻倍，直到后來的中國神車創出歷史最高。從4月到5月，市場進入了最后的狂歡，次新股誕生了無數n倍股，各種妖股充斥市場，直到6月10日大盤破位走勢低開低走，股災開始，一切game over。
曾經身邊無數“股神”在那場浩劫中，傷得體無完膚，發誓今生再也不碰股票。
其實說白了，對于股市投資來說，是個人，手里有點錢，開個戶就能進場炒股，所以大部分人就是想進來短炒一波，賺錢走人，在這樣的市場氛圍中，作為一個零和博弈的市場，注定只有少數人能賺到錢。
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看到這里可能很多讀者要不屑了，你不就是想說股市沒有賺錢效應，然后套路我買房嗎。雖然我是個房產博主，但是我更想告訴大家經濟發展背后的邏輯以及大類資產增值的規律。
我始終強調任何大類資產大機會背后的底層邏輯都是時代的進程。在過去20多年中國的發展主題是工業化和城市化，主要融資渠道是銀行而主要資本去向是房地產，由此也帶來了世界上市值最大的銀行和房產公司群，連帶著房地產也成為過去20年最輝煌的大類投資品種，沒有之一。
但是最近幾年，我發現這個最基本的邏輯似乎逐漸在發生變化，因為時代走到了一個新的關口，我覺得未來十幾年甚至幾十年的主題應該是高端技術和高科技高價值產業群的崛起。
這類產業的特點就是要么極輕資產要么極重資產，前期盈利能力不佳，核心資產是無形資產，需要持續的在研發和流量燒錢，失敗率高但成功一個就是獨角獸，需要聚集并激勵最頂尖的人才。
大家可以想一下當下炙手可熱的頭部電商、直播平臺、共享經濟、新能源汽車等等領域是不是都是遵循這樣的規律？
但是這些企業在初創期往往沒有什么有價值的資產拿出來抵押，而且在其發展過程中風險極大，所以傳統的銀行系統已經完全不適應融資需求，打造多層次和強大的資本市場是時代命題。
這就是過去1年多以來資本市場動作頻繁，從積極擴大外資，科創版開通，創業板注冊制，到現在連萬年不變的上證指數也要進行調整的根本原因。
任何一個動作單獨來看都沒什么，但一連串的動作肯定不是閑著無聊刷刷存在感。
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所以從大方向上來看，我覺得未來在自己的投資組合中持續配置權益類資產，也就是買一點股票，一定是一個正確的方向，隨著我國資本市場的逐漸完善，以及國家在歷次股市調控中總結出來的經驗，我相信股市的系統性風險也將大大降低。
所以那些單純的寄希望于靠著房產和杠桿不斷做大總資產的投資人在未來可能要降低自己的預期了。不過有些人可能會質疑，從過去十幾年的經驗來看，買房無論從獲利的金額還是人數上來看都遠超投資股票的人。
之所以會有這么大的投資差異表現除了我前面說的歷史大環境以外，還有個重要的原因就是股市其實是一個“寬進嚴出”的市場，而樓市卻是“嚴進寬出”的市場。
所謂股市是“寬進嚴出”的市場就是指，進入股市的門檻很低，你只要有個幾百塊，今天開個戶，馬上就能進入股市參與一把，但是你要想全身而退，賺到錢出來卻是很難的。
這主要是因為股市有一整套復雜的定價體系，除了宏觀環境、行業發展、公司業績這些基本面意外，還跟板塊熱點、大資金進出、總盤子大小以及技術形態這些因素息息相關。
所以一個成熟的投資者需要從知識儲備、交易經驗、研究時間各個方面來做準備，而普通的投資者在整個交易過程中往往只有一個關注點，就是“情緒”，這就是大部分人為什么在股市中只能淪為韭菜的根本原因。
但是樓市卻不一樣，一套房子動輒幾百萬，光首付就要幾十萬甚至上百萬，這可不是普通人想上車就能上車的。而對于大多數人來說，買房子主要還是用來自住的，就是是投資性購房，也至少要持有個幾年，減少點稅費才能賣個好價格。
房產交割的復雜性和高成本決定了，這個市場不可能像股市一樣交易，這也就保證了大多數人即使是在虧損的情況下也不會選擇割肉，也避免了市場大起大落的情況。
諷刺的是，就是因為房票很緊張，房子稅費很高， 按揭貸款很難做，房子買一套不容易，就是因為種種種種的理由，反而讓房子買下來不會輕易拋出，房子成為普通大眾最長線持有的資產，也成就了普通人過去二十年最大的財富增長。
因為房子沒有快進快出，反而拿得穩拿得住，反而賺到了錢。
即使普通人房子買在了高點，過個幾年肯定也能解套，而不會像投資股市一樣滿盤皆輸。
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所以如果你是一個成熟的投資者，有一定的閑置資金能夠承受住損失的風險，或者你手里已經有了足夠多的房產，那我建議你可以進股市搏一把。
而如果你只是一個普通的投資者，或者你只是想獲得更為確定的收益，我建議你要更關注樓市。
首先，這次突如其來的大牛市的背景是全球的新冠疫情仍未得到有效控制，各國經濟還遠遠沒有恢復到疫情爆發前的狀態，所以這次股市的小牛市更像是一場貨幣超發帶來的“水牛”。
從央行公布的最新數據來看，截至6月末，社會融資規模存量同比增長12.8%，高于3月末水平。廣義貨幣（M2）增速同比增長11.1%，實現連續四個月雙位數增長。人民幣貸款余額同比增長13.2%，增速與上月末持平，比上年同期高0.2個百分點。
這些數據都鮮明的表明，央行的閘門依然開啟，而每一次的貨幣超發無不是樓市大漲的前奏！
其次，為了應對疫情對經濟產生的負面影響，今年中央對各個地區都下達了多項投資建設任務，各地新型基礎設施建設、新一代通信網絡鋪設、舊城改造推進等一系列重大項目輪番上馬，但是錢從哪里來？不可能憑空變出來，所以各地政府只能加大土地出讓力度。
據統計，全國300城上半年出讓土地總金額高達23716億元，同比增長3%。第一的杭州半年賣地收入達1700億元，比上年同期上漲17%。第二的上海收入達1305億元，比上年同期上漲90.23%。而第三的北京收入達1143億元，比上年同期上漲22.51%。
面粉的價格越來越貴，你還指望面包的價格能一直按著不動嗎？
最后，買房人的需求在不斷積累，大行情一觸即發！以南京為例，目前南京的購房貸款政策是家庭房貸已結清，再次購買住房需支付5成首付辦理按揭貸款，如家庭房貸未結清，再次購買住房需支付8成首付。
最少5成首付，讓我身邊很多有置換需求的購房者都望而卻步，所以他們不敢買房子，更不敢賣房子，這就造成了市場上房屋供給端和需求端的雙重減少，但是大家不斷改善住房條件的實際需求還是在那里，只不過被暫時壓制住了，你可以想象一下一旦政策有所松動將是對樓市供需核爆級的影響。
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所以我還是那個建議，如果你有足夠閑錢，可以承受本金損失的結果，我建議你可以進股市搏一把。
不過對于大部分人來說，大多數時候我們都會更關注安全邊際和風險問題。但實事求是的講，財富的大躍升其實往往是需要泡沫的，只不過你要清楚，這絕對是“驚險一躍”。
如果全面低估的市場是在氣候宜人物資豐厚的河谷和平原漫步，那么走向全面高估甚至泡沫的市場就是在高山峻嶺中急行軍，最危險的區域甚至是半身在懸崖外的徒手攀登了。
財富的這一躍，安全落地是絕頂風光，失足而落就是萬丈深淵。這沒什么可抱怨的，投資這條路就是這樣地貌復雜，我們需要做的是坦然接受，對身處何處有正確的判斷，并對各種地貌下的生存法則有清晰的認知。
當然選擇冒險的另外一個重要前提是你必須確認自己是個專家，當你也不知道自己究竟是不是專家的時候，不妨問問自己下面這些問題。
在財務報表中，什么是商譽、非經常性損益都包括哪些內容、合并報表中權益法和成本法有什么區別。什么是公司的ROE、IRR又是什么意思。MACD、KDJ、RSI、VOL這些交易指標都代表了什么。
如果不知道，我勸你一句，還是安心買房吧，千萬別進股市被割韭菜！
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責任編輯：李思陽
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