商品房預(yù)售制度會取消嗎？如果答案是肯定的，房地產(chǎn)行業(yè)將如何洗牌？ 

　　來源：蘇寧財(cái)富資訊

　　作者：蘇寧金融研究院見習(xí)研究員孫宇宸、高級研究員顧慧君

　　近日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會下發(fā)的《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（下簡稱《通知》）引起社會極大關(guān)注。

　　《通知》提到，住建部文件要求廣東等6個(gè)省級住建廳“對商品房預(yù)售許可進(jìn)行深入研究”，廣東省住建廳回復(fù)文件稱：“建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。”

　　受此消息影響，25日A股地產(chǎn)股幾乎全線下跌，萬科、保利、招商、新城等跌幅均超過4%。

　　取消商品房預(yù)售制度為何會引起A股異動？如果您了解了商品房預(yù)售制度的功與過、短期內(nèi)難以取消預(yù)售制度的原因以及取消預(yù)售制度可能帶來的影響，答案也就浮出水面了。

　　商品房預(yù)售制度的功與過

　　商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買房人，并由買房人支付定金或預(yù)付款的制度。

　　這一制度借鑒了香港的“預(yù)售樓花”，并在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確，至今已運(yùn)行25年。

　　客觀來說，商品房預(yù)售制度對中國房地產(chǎn)市場做出了不小的貢獻(xiàn)。具體來說，政府背書的預(yù)售證為房地產(chǎn)市場提供了良好的信用環(huán)境，使購房者與開發(fā)商達(dá)到雙贏——購房者能夠以相對較低的價(jià)格拿到房子，因?yàn)槠诜肯鄬τ诂F(xiàn)房還是便宜；開發(fā)商在商品房預(yù)售制度的加持下，能夠以較小的資金撬動一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)加快了資金的周轉(zhuǎn)，也因此降低了行業(yè)的門檻，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展。

　　在商品房短缺的90年代，商品房預(yù)售制度極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的爆發(fā)，有效加大了住房的供給，為我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程助力不少。然而，隨著時(shí)間的推移，商品房預(yù)售制度的弊端逐漸顯露，至少表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

　　第一是交易不公平。開發(fā)商將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會，購房者與發(fā)放按揭貸款的銀行承擔(dān)了“工程爛尾”等各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二是銷售不規(guī)范。商品房預(yù)售中存在著亂收手續(xù)費(fèi)、虛假廣告、定金圈套、面積縮水、綠化率容積率與合同不符、將已抵押的期房銷售等種種惡意違約甚至欺詐行為，極大地?fù)p害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。

　　第三是低水平競爭。由于商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，全國大大小小的開發(fā)商達(dá)到10萬多家，而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)競爭優(yōu)勢并不明顯，產(chǎn)業(yè)始終沒有形成有效的優(yōu)勝劣汰機(jī)制。

　　取消商品房預(yù)售制度知易行難

　　為此，取消商品房預(yù)售制度的呼聲，早在2005年就已出現(xiàn)。2005年中國人民銀行發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》中提到，“很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”

　　然而，立足于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，我們預(yù)計(jì)，短期內(nèi)難以取消商品房預(yù)售制度。主要原因如下：

　　（一）直接原因在于房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)售回款的嚴(yán)重依賴。

　　房地產(chǎn)行業(yè)本身是個(gè)資金密集型行業(yè)，融資不可缺少，且至關(guān)重要。縱觀全行業(yè)，房企到位資金來源大致可分為：自有資金、個(gè)人按揭款、定金及預(yù)收款、銀行貸款、股權(quán)融資、債權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、非標(biāo)融資、其他形式（例如民間借貸等）。其中，定金及預(yù)收款是占比最大的一項(xiàng)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局口徑，截止2018年8月，定金及預(yù)收款年內(nèi)總量已達(dá)3.5萬億，占房企到位資金比例高達(dá)33.2%（參見下圖）。

　　再往前追溯，2016年與2017年，房地產(chǎn)行業(yè)的定金及預(yù)收款年內(nèi)總量均超過4萬億。在定金及預(yù)收款總量增長迅速的同時(shí)，其占房企到位資金比例也由2015年前的25%左右上升并穩(wěn)定在30%以上。

　　對于非上市房企，定金及預(yù)收款是生命線。除去自有資金，非上市房企到位資金主要來源于定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款、銀行貸款、非標(biāo)融資、民間借貸。然而，近兩年來，在金融去杠桿與“限售限貸限價(jià)”等“房住不炒”的政策影響下，買房者個(gè)人按揭貸款受限，銀行貸款難度陡增，非標(biāo)融資受到資管新規(guī)等政策的嚴(yán)格限制，民間借貸成本高，一些中小型地產(chǎn)商已經(jīng)頻頻傳出“崩盤”的消息。可以想見，倘若短期內(nèi)取消占到位資金3成以上的商品房預(yù)售制度，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都將面臨生死劫，隨之而來的將是房企資金鏈中斷、樓盤爛尾。

　　如果取消預(yù)售制度，上市房企也將面臨巨大沖擊。我們選取了8家比較有代表性的A股上市房企（參見下圖），其2017年年報(bào)顯示，以預(yù)售款為主的預(yù)收賬款數(shù)量大、占總負(fù)債比重大。其中萬科、保利、華夏的預(yù)收款均超過1000億、占總負(fù)債比例超過40%；預(yù)收款項(xiàng)較小的新城與招商也達(dá)到了508億、551億，分別占各自總負(fù)債的比例達(dá)到32.3%、23.0%。

　　而在現(xiàn)階段，新房限價(jià)、地價(jià)高企，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下行，大型房企不得不通過“以量補(bǔ)價(jià)”的高周轉(zhuǎn)模式提升業(yè)績，但這種模式有兩個(gè)弊端：一是對資金的穩(wěn)定性要求增加；二是對企業(yè)運(yùn)營能力有極高的要求，否則容易爆出房屋質(zhì)量問題。

　　一旦商品房預(yù)售制度取消，無法維持低成本高杠桿的龍頭房企一樣將面臨嚴(yán)峻的資金壓力，現(xiàn)階段的定金及預(yù)收款缺口需要用高成本的有息貸款來彌補(bǔ)，而一旦現(xiàn)金流難以為繼而產(chǎn)生違約甚至破產(chǎn)，其更大的體量帶來的將是波及全行業(yè)上下游的打擊與潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　（二）間接原因包括地方政府對土地財(cái)政的依賴以及房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的重要性。

　　根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2011年以來，土地出讓金占地方財(cái)政收入比例始終維持在40%以上，2017年土地出讓金總量更是突破5萬億，占地方財(cái)政收入比例高達(dá)56.9%。倘若貿(mào)然取消商品房預(yù)售制度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商陷入資金困境，可能導(dǎo)致大量土地流拍、地方財(cái)政收入斷崖式下降。

　　此外，我國提升常住人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未結(jié)束，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位尚未發(fā)生改變。2017年我國常住人口的城鎮(zhèn)化率從五年前的52.6%提升到58.5%。《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030 年）》明確了：2020 年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%，2030常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%；預(yù)計(jì)在2016-2030 年農(nóng)村向城鎮(zhèn)累計(jì)轉(zhuǎn)移人口約2 億人。

　　目前，全國范圍內(nèi)重點(diǎn)城市房源普遍供不應(yīng)求，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對于中國整體GDP貢獻(xiàn)率超過30%，地位舉足輕重。現(xiàn)階段，在外部國際經(jīng)濟(jì)形勢不穩(wěn)定的情況下，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定要穩(wěn)，因此短期內(nèi)“一刀切”式的取消商品房預(yù)售制度是難以想象的。

　　商品房預(yù)售制度何去何從

　　短期來看，取消商品房預(yù)售制度或提高預(yù)售門檻將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊。

　　從行業(yè)的角度分析，信用良好的大型房企雖然可以通過銀行貸款、增發(fā)股票、債權(quán)融資等有息貸款方式填補(bǔ)預(yù)售款的缺口，但是陡增的有息負(fù)債率必然帶來毛利率的下降，勢必影響其資金周轉(zhuǎn)，加大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而對于近兩年已經(jīng)陷入融資困難的中小型房企，取消商品房預(yù)售制度將帶來毀滅性的打擊。

　　從房價(jià)的角度分析，大多數(shù)開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場或降低周轉(zhuǎn)效率，必然導(dǎo)致市場供應(yīng)不足。在住房需求沒有明顯減少甚至略有增加的情況下，房價(jià)上漲將是必然結(jié)果。

　　從房地產(chǎn)的金融屬性分析，斷崖式減少的房地產(chǎn)供應(yīng)，可能將帶來更多的投機(jī)性資金涌入，優(yōu)質(zhì)房源將很難流到剛需人群手中。換句話說，隨著大量中小型房企退出市場，存活下來的開發(fā)商可能處于壟斷地位，進(jìn)而導(dǎo)致“捂盤惜售”、“捆綁銷售”等亂象增生。

　　因此，短時(shí)間內(nèi)取消商品房預(yù)售制度或大幅提高預(yù)售門檻是不現(xiàn)實(shí)的。在城市化率沒有見頂、土地財(cái)政的依賴沒有解除、市場需求依然旺盛、住房供應(yīng)還沒有到存量時(shí)代的情況下，預(yù)售制度暫時(shí)還有它積極的一面。即便要取消，也應(yīng)該是一個(gè)從逐步提高預(yù)售門檻到最終取消預(yù)售制度的、循序漸進(jìn)的過程。

　　長期來看，取消商品房預(yù)售制度有諸多好處。

　　首先，購房者將不再承擔(dān)“樓盤爛尾”、“交房與協(xié)議不符”等風(fēng)險(xiǎn)，擺脫交易中絕對弱勢的地位，避免不必要的法律糾紛。

　　其次，現(xiàn)房銷售有助于規(guī)范銷售市場，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)公平競爭。市場在有效競爭情況下，房企開發(fā)資質(zhì)良莠不齊的現(xiàn)狀將得以改善，優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)的市場占有率將得到進(jìn)一步提升，購房者將得以享有更加安全、更高品質(zhì)的住房。

　　最后，取消商品房預(yù)售機(jī)制將促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿率，同時(shí)抑制投機(jī)資金涌入房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)。更進(jìn)一步說，在“房住不炒”的大環(huán)境下，取消商品房預(yù)售制度能減弱房地產(chǎn)的金融屬性，或許將成為未來房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的一部分。

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責(zé)任編輯：陳永樂