實探深圳現(xiàn)房銷售試點項目：昔日地王“下凡塵” 2016年，那是土地市場堪稱“不瘋魔不成活”的年份，“地王”最終都希望能夠蝶變成“樓王”，但瘋狂過后是不是所有的“地王”都能如愿？與此同時，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的討論仍在繼續(xù)，商品房現(xiàn)售是否就預(yù)示著房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟？ 證券時報記者 吳家明 近段時間以來，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的風(fēng)聲曾讓業(yè)界“顫抖”，此番討論仍在繼續(xù)，近日深圳首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目龍華金茂府引起市場關(guān)注。不過，這個現(xiàn)房銷售試點項目還有另外一個身份——當(dāng)年的深圳地王。只是，高價拿地后卻面臨嚴厲的樓市調(diào)控，過去頻頻出現(xiàn)的地王現(xiàn)在還好嗎？ 地王往事 2016年，多地被地王刷屏，房企拿地?zé)崆楦邼q，深圳市場也是如此。 地王故事，從來不乏好的橋段。我們先回到2016年，那個全國開啟地王接力賽，土地市場堪稱“不瘋魔不成活”的年份。到底有多瘋狂？截至當(dāng)年8月中旬，全國單宗土地成交金額超過10億元、溢價率超過100%的雙高地王多達150宗，是2015年同期的25倍。 2016年，多地被地王刷屏，房企拿地的熱情高漲，深圳市場也是如此。當(dāng)年，深圳新會展中心（一期）配套商業(yè)用地在投標(biāo)開標(biāo)后迎來答案，最終，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元奪標(biāo)。310億元的價格意味著這塊地超過了此前廣州亞運村地塊，成為了全國新總價地王。 2016年6月，深圳龍華出讓當(dāng)年第一塊商住用地，這也是首宗商品房現(xiàn)售試點地塊，一推出即引起市場關(guān)注。“現(xiàn)售”意味著在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進行預(yù)售，而要在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后進行現(xiàn)房銷售，這也極大地考驗著開發(fā)商資金實力。 盡管如此，萬科、中海、龍光等18家房地產(chǎn)公司仍然對龍華首個商品房現(xiàn)房銷售試點地塊進行激烈的爭奪。最終，中國電建地產(chǎn)集團與廣州方榮房地產(chǎn)以出人意料的約82.9億元的價格“笑到最后”，綜合樓面地價每平方米56781元。據(jù)悉，廣州方榮股東正是中國金茂控股集團。當(dāng)時，萬科給出的價格為57.5億元，已經(jīng)連續(xù)在龍華片區(qū)拿下地王的龍光地產(chǎn)給出的報價為56.3億元，價格在市場預(yù)期范圍之內(nèi)。 證券時報記者發(fā)現(xiàn)，2017年10月北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出的深圳悅茂置業(yè)有限公司（深圳金茂府的項目公司）增資擴股的成交結(jié)果顯示，深圳悅茂引入了一家名為“嘉興鼎信創(chuàng)然投資合伙企業(yè)（有限合伙）”的機構(gòu)。有分析人士猜測，現(xiàn)售壓力疊加融資環(huán)境收緊以及樓市調(diào)控并沒有放松跡象，電建和金茂或許需要找其他合伙人。 2016年各地的地王里，國企拿地的比例處于歷史高位。對于土地市場來說，2017年卻成為轉(zhuǎn)折的年份。過去，價高者得的拍賣模式也帶來了一些弊端，特別是地王頻現(xiàn)。2017年以來各地的土地出讓陸續(xù)出現(xiàn)了限價、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化。另外，“只租不售”的土地模式也成為土地出讓的重要選項。到了2018年，地王式微，多地更出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象。易居房地產(chǎn)研究院9月3日發(fā)布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，多項指標(biāo)增幅有所收窄。 限價之惑 在限價面前，高價盤或許也只能紛紛低下頭，昔日地王正慢慢回歸“平凡”之路。 不管是勝券在握還是一時沖動，地王總有入市的一天。 兩年多的時間過去了。記者在龍華上塘片區(qū)看到，這塊深圳首宗商品房現(xiàn)售試點地塊早已變身龍華金茂府的工地，施工正在進行之中，住宅樓座已脫綠，進入外墻裝修階段。記者在周邊調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金茂府旁的鴻榮源尚峻項目此前推出的房源價格在每平方米6萬元至6.5萬元左右，二手房小區(qū)如潛龍曼海寧、中海錦城、特發(fā)和平里的價格多在每平方米5.5萬元至7.5萬元左右。其中，中海錦城的所在地正是2013年龍華拍出的高價地塊，目前二手房均價在7萬元左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，如果將配套面積之類的扣除，龍華金茂府的銷售均價接近每平方米9.5萬元至10萬元，項目才能獲得合理利潤。 “從目前情況來看，金茂府的定位必須是高端豪宅，否則實現(xiàn)每平方米10萬元左右的售價在上塘片區(qū)還是有難度。”當(dāng)?shù)刂薪閷τ浾呷缡钦f。據(jù)悉，金茂府項目有望在2019年現(xiàn)房入市，但具體時間未定。“雖說金茂府的定位很高端，但對周邊二手房的刺激作用并不明顯，周邊二手房價這段時間以來保持穩(wěn)定，最近還多了一些急于拋售的客戶來放盤。”中介吳先生如是說。 地王入市沒有迎來市場的狂歡，卻等來了一波又一波的調(diào)控。今年7月底，深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國土委等單位關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，從企業(yè)購房、商務(wù)公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調(diào)控，在對前期政策打補丁的同時還從限購、限售兩方面繼續(xù)加碼，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場的投機、投資行為。新政一出，深圳樓市降溫效果明顯。雖然仍有像南山區(qū)華潤城潤府三期等“網(wǎng)紅豪宅”熱銷，但這些樓盤由于限價原因，價格明顯低于周邊二手房。 如果說華潤城潤府是城市更新項目，位于深圳羅湖的中海天鉆項目則與龍華金茂府一樣，也是當(dāng)年的地王，不妨來看看這個項目。 中海天鉆背后的鹿丹村以及曲折的往事，無疑是這個項目備受關(guān)注的重要因素。始建于上世紀80年代的鹿丹村因建造時大量使用海砂，建成不久因海沙腐蝕，鋼筋裸露生銹等問題陸續(xù)出現(xiàn)，但拆遷之路卻走了十幾年。直到2014年5月，鹿丹村拆遷終于開始啟動。到了年底，深圳市土地使用權(quán)出讓公告中出現(xiàn)了鹿丹村所在地塊的身影。2015年2月，中海以8.8億元奪標(biāo)，隨后鹿丹村蝶變成中海天鉆。除了地價本身，若加上拆遷和回遷房建安成本，當(dāng)時市場普遍預(yù)計該地塊可售住宅部分樓面價達到每平方米4萬元左右。可以說，中海雖然表面上只花了8.8億元，但隱含成本卻遠遠不止如此。 此前，中海天鉆項目獲得預(yù)售許可，預(yù)售部分為該項目A區(qū)完成回遷后剩余的住宅，共44套，受限價影響，銷售均價為每平方米7.9萬元，實際開盤均價約為每平方米8萬元。公開信息顯示，2015年12月該項目精裝房首次開盤共推出約100套，現(xiàn)場單價在每平方米8.5萬元至15.5萬元之間，銷售均價約為每平方米11萬元，兩者價格相差明顯。 2017年1月，深圳規(guī)土委發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細則》，其中，對預(yù)售價格、現(xiàn)售價格、非毛坯出售房源的管控，傳遞出控制深圳一手房房價上漲的明顯信號。過去那些“打雞血”拿下的高價盤，在限價面前或許也只能紛紛低下頭，昔日地王正慢慢回歸“平凡”之路。 即使不被“限價”，市場目前的情況又如何？深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，9月深圳共有6個住宅項目入市，整體去化率約44%，其中華潤城潤府三期555套住宅全部售罄，佳兆業(yè)未來城住宅開盤去化接近五成，而深業(yè)東嶺、勤誠達前海世界、心海城、頤安都會中央開盤去化均不到三成。其中，深業(yè)東嶺、心海城為現(xiàn)樓入市。新政后投資客退場，盡管剛性需求和改善性需求仍較大，但是當(dāng)前大部分剛需還在觀望中。 還有一些地王項目，仍沒有具體的入市計劃。2015年，泰禾通過招拍掛競價的形式進入深圳市場，以近每平方米8萬元的樓面價拿下了尖崗山地塊。如今，尖崗山地塊項目仍未有實質(zhì)銷售進展。有在長沙拿地的地產(chǎn)公司相關(guān)負責(zé)人告訴記者，公司在2016年下半年和2017年上半年拿的地，平均樓面地價超過每平方米8000元，而政府給的銷售指導(dǎo)價只有12000元。如果開盤銷售，將賣一套虧一套，而如果不銷售，企業(yè)的資金鏈可能受到影響，因此陷入兩難境地。 地王之爭 房企應(yīng)及時調(diào)整，形成更好的開發(fā)投資模式，新一輪汰弱留強將給開發(fā)商帶來巨大壓力。 房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，持續(xù)健康的現(xiàn)金流對房企而言至關(guān)重要。不管是不是地王，現(xiàn)房銷售對房企資金的要求非常高。 其實，商品房預(yù)售制度最早出現(xiàn)在香港，于上世紀80年代末傳入深圳。目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，預(yù)售制成為國內(nèi)商品房銷售的主要形式。在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。總體上，商品房預(yù)售制有助于解決房企開發(fā)資金不足，加快住房供給，但也容易因制度缺陷和監(jiān)管不到位，造成市場糾紛和金融風(fēng)險。 因此，9月21日廣東省擬取消商品房預(yù)售制的傳聞一出，立刻讓房地產(chǎn)開發(fā)商們驚出一身冷汗。隨后，廣東省房協(xié)回應(yīng)稱，傳聞內(nèi)容只是就擬定內(nèi)容進行內(nèi)部討論。 有觀點認為，深圳的現(xiàn)房銷售試點項目是房地產(chǎn)市場走向成熟的標(biāo)志。隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調(diào)整。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于現(xiàn)房銷售的模式，實際上給開發(fā)商帶來很大的考驗，此類住房制度改革是方向但也不會一刀切，會針對具體地塊進行試點。未來，類似的現(xiàn)房銷售模式是一個大趨勢，尤其是部分大城市或率先試點。房企應(yīng)及時調(diào)整，從而形成更好的開發(fā)投資模式。深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫更直言，新一輪汰弱留強將給開發(fā)商帶來巨大壓力。 一方面，最近一段時間以來，部分城市發(fā)生樓盤降價拋售的現(xiàn)象。另一方面，從業(yè)績來看幾家大型地產(chǎn)商表現(xiàn)依然亮眼。恒大、萬科、碧桂園2018年上半年營業(yè)收入分別同比上升59.8%、51.8%以及69.7%。這些數(shù)字背后，或許正是加快資金回籠的需要。此外，宏觀調(diào)控已經(jīng)倒逼房地產(chǎn)開發(fā)商們尋找更多的融資渠道。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月中旬內(nèi)地房企已公告計劃發(fā)行的海外債券達61只，發(fā)行總額超過240億美元，比去年同期上升超過一倍。 對于地王項目入市，嚴躍進認為地方政府仍會維持一定的供地節(jié)奏，但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。地王入市關(guān)鍵要看準樓市周期，即地王項目的出讓要回避市場降溫或管控升級的時間點。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹認為，無論是地王還是其它土地上興建的項目，講求的還是“性價比”，這應(yīng)是房企關(guān)注的焦點。 如今，地王正慢慢回歸“平凡”之路，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的討論仍在繼續(xù)，但無論是房企、置業(yè)者甚至是投資客，他們的想法或許已經(jīng)發(fā)生變化……[詳情]

　　商品房預(yù)售制度會取消嗎？如果答案是肯定的，房地產(chǎn)行業(yè)將如何洗牌？  來源：蘇寧財富資訊 作者：蘇寧金融研究院見習(xí)研究員孫宇宸、高級研究員顧慧君 近日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會下發(fā)的《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（下簡稱《通知》）引起社會極大關(guān)注。 《通知》提到，住建部文件要求廣東等6個省級住建廳“對商品房預(yù)售許可進行深入研究”，廣東省住建廳回復(fù)文件稱：“建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。” 受此消息影響，25日A股地產(chǎn)股幾乎全線下跌，萬科、保利、招商、新城等跌幅均超過4%。 取消商品房預(yù)售制度為何會引起A股異動？如果您了解了商品房預(yù)售制度的功與過、短期內(nèi)難以取消預(yù)售制度的原因以及取消預(yù)售制度可能帶來的影響，答案也就浮出水面了。 商品房預(yù)售制度的功與過 商品房預(yù)售制度，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買房人，并由買房人支付定金或預(yù)付款的制度。 這一制度借鑒了香港的“預(yù)售樓花”，并在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后的《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確，至今已運行25年。 客觀來說，商品房預(yù)售制度對中國房地產(chǎn)市場做出了不小的貢獻。具體來說，政府背書的預(yù)售證為房地產(chǎn)市場提供了良好的信用環(huán)境，使購房者與開發(fā)商達到雙贏——購房者能夠以相對較低的價格拿到房子，因為期房相對于現(xiàn)房還是便宜；開發(fā)商在商品房預(yù)售制度的加持下，能夠以較小的資金撬動一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，同時加快了資金的周轉(zhuǎn)，也因此降低了行業(yè)的門檻，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展。 在商品房短缺的90年代，商品房預(yù)售制度極大地促進了房地產(chǎn)市場的爆發(fā)，有效加大了住房的供給，為我國城鎮(zhèn)化進程助力不少。然而，隨著時間的推移，商品房預(yù)售制度的弊端逐漸顯露，至少表現(xiàn)在以下三個方面： 第一是交易不公平。開發(fā)商將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了社會，購房者與發(fā)放按揭貸款的銀行承擔(dān)了“工程爛尾”等各項風(fēng)險。 第二是銷售不規(guī)范。商品房預(yù)售中存在著亂收手續(xù)費、虛假廣告、定金圈套、面積縮水、綠化率容積率與合同不符、將已抵押的期房銷售等種種惡意違約甚至欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。 第三是低水平競爭。由于商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)行業(yè)的門檻，全國大大小小的開發(fā)商達到10萬多家，而具有實力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)競爭優(yōu)勢并不明顯，產(chǎn)業(yè)始終沒有形成有效的優(yōu)勝劣汰機制。 取消商品房預(yù)售制度知易行難 為此，取消商品房預(yù)售制度的呼聲，早在2005年就已出現(xiàn)。2005年中國人民銀行發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中提到，“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。” 然而，立足于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀，我們預(yù)計，短期內(nèi)難以取消商品房預(yù)售制度。主要原因如下： （一）直接原因在于房地產(chǎn)企業(yè)對預(yù)售回款的嚴重依賴。 房地產(chǎn)行業(yè)本身是個資金密集型行業(yè)，融資不可缺少，且至關(guān)重要。縱觀全行業(yè)，房企到位資金來源大致可分為：自有資金、個人按揭款、定金及預(yù)收款、銀行貸款、股權(quán)融資、債權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、非標(biāo)融資、其他形式（例如民間借貸等）。其中，定金及預(yù)收款是占比最大的一項。根據(jù)國家統(tǒng)計局口徑，截止2018年8月，定金及預(yù)收款年內(nèi)總量已達3.5萬億，占房企到位資金比例高達33.2%（參見下圖）。 再往前追溯，2016年與2017年，房地產(chǎn)行業(yè)的定金及預(yù)收款年內(nèi)總量均超過4萬億。在定金及預(yù)收款總量增長迅速的同時，其占房企到位資金比例也由2015年前的25%左右上升并穩(wěn)定在30%以上。 對于非上市房企，定金及預(yù)收款是生命線。除去自有資金，非上市房企到位資金主要來源于定金及預(yù)收款、個人按揭貸款、銀行貸款、非標(biāo)融資、民間借貸。然而，近兩年來，在金融去杠桿與“限售限貸限價”等“房住不炒”的政策影響下，買房者個人按揭貸款受限，銀行貸款難度陡增，非標(biāo)融資受到資管新規(guī)等政策的嚴格限制，民間借貸成本高，一些中小型地產(chǎn)商已經(jīng)頻頻傳出“崩盤”的消息。可以想見，倘若短期內(nèi)取消占到位資金3成以上的商品房預(yù)售制度，絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都將面臨生死劫，隨之而來的將是房企資金鏈中斷、樓盤爛尾。 如果取消預(yù)售制度，上市房企也將面臨巨大沖擊。我們選取了8家比較有代表性的A股上市房企（參見下圖），其2017年年報顯示，以預(yù)售款為主的預(yù)收賬款數(shù)量大、占總負債比重大。其中萬科、保利、華夏的預(yù)收款均超過1000億、占總負債比例超過40%；預(yù)收款項較小的新城與招商也達到了508億、551億，分別占各自總負債的比例達到32.3%、23.0%。 而在現(xiàn)階段，新房限價、地價高企，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下行，大型房企不得不通過“以量補價”的高周轉(zhuǎn)模式提升業(yè)績，但這種模式有兩個弊端：一是對資金的穩(wěn)定性要求增加；二是對企業(yè)運營能力有極高的要求，否則容易爆出房屋質(zhì)量問題。 一旦商品房預(yù)售制度取消，無法維持低成本高杠桿的龍頭房企一樣將面臨嚴峻的資金壓力，現(xiàn)階段的定金及預(yù)收款缺口需要用高成本的有息貸款來彌補，而一旦現(xiàn)金流難以為繼而產(chǎn)生違約甚至破產(chǎn)，其更大的體量帶來的將是波及全行業(yè)上下游的打擊與潛在的金融風(fēng)險。 （二）間接原因包括地方政府對土地財政的依賴以及房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的重要性。 根據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2011年以來，土地出讓金占地方財政收入比例始終維持在40%以上，2017年土地出讓金總量更是突破5萬億，占地方財政收入比例高達56.9%。倘若貿(mào)然取消商品房預(yù)售制度，使得房地產(chǎn)開發(fā)商陷入資金困境，可能導(dǎo)致大量土地流拍、地方財政收入斷崖式下降。 此外，我國提升常住人口城鎮(zhèn)化進程尚未結(jié)束，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的定位尚未發(fā)生改變。2017年我國常住人口的城鎮(zhèn)化率從五年前的52.6%提升到58.5%。《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030 年）》明確了：2020 年常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%，2030常住人口城鎮(zhèn)化率達到70%；預(yù)計在2016-2030 年農(nóng)村向城鎮(zhèn)累計轉(zhuǎn)移人口約2 億人。 目前，全國范圍內(nèi)重點城市房源普遍供不應(yīng)求，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)對于中國整體GDP貢獻率超過30%，地位舉足輕重。現(xiàn)階段，在外部國際經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定的情況下，內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展一定要穩(wěn)，因此短期內(nèi)“一刀切”式的取消商品房預(yù)售制度是難以想象的。 商品房預(yù)售制度何去何從 短期來看，取消商品房預(yù)售制度或提高預(yù)售門檻將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大的沖擊。 從行業(yè)的角度分析，信用良好的大型房企雖然可以通過銀行貸款、增發(fā)股票、債權(quán)融資等有息貸款方式填補預(yù)售款的缺口，但是陡增的有息負債率必然帶來毛利率的下降，勢必影響其資金周轉(zhuǎn)，加大經(jīng)營風(fēng)險。而對于近兩年已經(jīng)陷入融資困難的中小型房企，取消商品房預(yù)售制度將帶來毀滅性的打擊。 從房價的角度分析，大多數(shù)開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場或降低周轉(zhuǎn)效率，必然導(dǎo)致市場供應(yīng)不足。在住房需求沒有明顯減少甚至略有增加的情況下，房價上漲將是必然結(jié)果。 從房地產(chǎn)的金融屬性分析，斷崖式減少的房地產(chǎn)供應(yīng)，可能將帶來更多的投機性資金涌入，優(yōu)質(zhì)房源將很難流到剛需人群手中。換句話說，隨著大量中小型房企退出市場，存活下來的開發(fā)商可能處于壟斷地位，進而導(dǎo)致“捂盤惜售”、“捆綁銷售”等亂象增生。 因此，短時間內(nèi)取消商品房預(yù)售制度或大幅提高預(yù)售門檻是不現(xiàn)實的。在城市化率沒有見頂、土地財政的依賴沒有解除、市場需求依然旺盛、住房供應(yīng)還沒有到存量時代的情況下，預(yù)售制度暫時還有它積極的一面。即便要取消，也應(yīng)該是一個從逐步提高預(yù)售門檻到最終取消預(yù)售制度的、循序漸進的過程。 長期來看，取消商品房預(yù)售制度有諸多好處。 首先，購房者將不再承擔(dān)“樓盤爛尾”、“交房與協(xié)議不符”等風(fēng)險，擺脫交易中絕對弱勢的地位，避免不必要的法律糾紛。 其次，現(xiàn)房銷售有助于規(guī)范銷售市場，促進房地產(chǎn)企業(yè)公平競爭。市場在有效競爭情況下，房企開發(fā)資質(zhì)良莠不齊的現(xiàn)狀將得以改善，優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)的市場占有率將得到進一步提升，購房者將得以享有更加安全、更高品質(zhì)的住房。 最后，取消商品房預(yù)售機制將促進房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿率，同時抑制投機資金涌入房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險。更進一步說，在“房住不炒”的大環(huán)境下，取消商品房預(yù)售制度能減弱房地產(chǎn)的金融屬性，或許將成為未來房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的一部分。 [詳情]

　　取消商品房預(yù)售制度？ 廣東省房協(xié)：只是征集意見而已 來源：廣州日報 廣州日報訊 （全媒體記者賈政）看看銷售中心樓盤的沙盤和規(guī)劃圖，就交付一筆相對“低廉”的定金預(yù)訂了商品房。過去25年，這種開發(fā)商預(yù)售商品房的制度，已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場一種普遍的商品房銷售模式。但是對于購房者來說，這種制度在一定程度上，是一種賭博，既不知道房子建成后的樣子，也不確定規(guī)劃是否能落實，甚至連是否如期收房都不清楚。 昨日，廣東省房協(xié)對下屬的副會長單位發(fā)布《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（簡稱《通知》）中關(guān)于“商品房預(yù)售制度”的內(nèi)容引起了極大的關(guān)注。 《通知》顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報住建部。 《通知》提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。這意味著，廣東或取消1994年開始實行的“商品房預(yù)售制度”。 對此，省房協(xié)的相關(guān)人士表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。 《報送函》建議逐步試點取消預(yù)售制度 商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中，尚未完成建設(shè)的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。1994年，中國頒布《房屋管理辦法》。25年來商品房預(yù)售制度已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的一項重要制度。據(jù)記者了解，商品房預(yù)售制度有利于提高資金使用效率，對于有效滿足居住需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了積極推動作用。 該制度同樣頗受爭議。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向包括廣東在內(nèi)的6省住建廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》中就要求，“對商品房預(yù)售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。” 但是取消商品房預(yù)售制度并不是一蹴而就的。廣東省住建廳《關(guān)于報送對現(xiàn)有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實有關(guān)情況的函（節(jié)選）》（簡稱《報送函》）顯示，廣東或在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，分階段推進。 《報送函》建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售。并擬定取消預(yù)售，全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進。 第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；第二階段全面實施現(xiàn)售，并將時間表向社會公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾都做好充分的準備。通過逐步提高商品房預(yù)售許可條件，引導(dǎo)市場有序適應(yīng)改革，使開發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，充實開發(fā)經(jīng)營的資本金，有利于防范化解行業(yè)和金融風(fēng)險；有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰加速進行，提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；有利于把土地、資金等稀缺資源，向優(yōu)質(zhì)房企配置傾斜；有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，降低購房人的購房風(fēng)險，維護購房人的合法權(quán)益。 省房協(xié)回應(yīng)： 只是下發(fā)《通知》提建議 《通知》稱，自1994年《房地產(chǎn)管理法》頒布以來，商品房預(yù)售制度實施已近25年。商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項的調(diào)整。 有鑒于此，省房協(xié)特向各副會長單位征集意見就商品房預(yù)售許可的存廢提出建議，并詳細說明理據(jù)，于9月23日前反饋。 據(jù)了解，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會是受委托于9月21日向各副會長單位下發(fā)該份《通知》的，結(jié)果馬上被媒體披露出來，“只是征集意見而已，沒想到就被人發(fā)到群里，再加上媒體的指向性‘解讀’，尤其在標(biāo)題上有嚴重歧義。” 省房協(xié)相關(guān)人士表示，原文明明寫的征集意見，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”“將取消預(yù)售制”“擬定有關(guān)材料并上報住建部”這樣的說法并不準確。 該名人士表示，目前《通知》正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。 專家： 取消預(yù)售 不建議“一刀切” 樓市專家、廣州市社科院研究員談錦釗表示，假如真的要全面取消商品房預(yù)售制度，首當(dāng)其沖受到影響的就是開發(fā)商企業(yè)，在資金方面將面臨很大的壓力，融資成本進一步升高，進而市場也很有可能發(fā)生波動。 預(yù)售制度實行以來，對廣東房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展其實是很有益處的，不僅給了開發(fā)商一定的時間籌措建設(shè)資金，購房者也通過開發(fā)商讓利，可以低價預(yù)訂商品房，對兩者其實是雙贏的。 對于個別樓盤預(yù)售存在的資金鏈中斷、爛尾樓問題，繼而產(chǎn)生的法律糾紛，并非只能調(diào)整預(yù)售制度來解決，而是可以通過加強前期監(jiān)管來解決的，不能因噎廢食。而且，隨著粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，未來人口總數(shù)勢必大量增長，對于住房的需求隨之增加，而目前珠三角地區(qū)的商品房庫存并未到過剩的程度，還沒到急需清庫存的時候。 若驟然取消預(yù)售制度，對市場和購房者而言都不是好消息。開發(fā)商籌措資金的成本提高，企業(yè)要賣掉現(xiàn)房才能回籠資金，反過來會助推房價上漲。而且在銀行利率不斷提高和房貸收緊的背景下，確實不建議“一刀切”地取消預(yù)售。 廣州市住建委等8部門聯(lián)合治理房地產(chǎn)市場亂象 廣州日報訊 （全媒體記者賈政 通訊員穗建）近日，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市委宣傳部等多部門聯(lián)合啟動治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，專項行動重點包括：查處投機炒房行為、“黑中介”違法違規(guī)行為、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為、虛假房地產(chǎn)廣告、假借各類營銷方式價外收費以及房地產(chǎn)領(lǐng)域涉黑涉惡問題。 昨日，專項行動檢查組對市內(nèi)部分房地產(chǎn)項目和中介機構(gòu)進行了突擊執(zhí)法檢查。檢查發(fā)現(xiàn)部分預(yù)售項目存在未確權(quán)、未取得預(yù)售證的情況下銷售商品房，拒絕公積金貸款等不規(guī)范銷售行為，部分中介機構(gòu)“兩證一書”不齊全等問題。 昨日下午3時，記者跟隨專項行動檢查組來到位于越秀區(qū)東華西路某樓盤。記者注意到，在樓盤的物業(yè)服務(wù)中心，有該樓盤多個戶型的模型，前臺也擺著大量樓盤銷售的宣傳海報，儼然一個簡易的“銷售中心”。但是據(jù)記者了解，該樓盤并未確權(quán)，也沒拿到預(yù)售證，其實是不能銷售的。而且在專項行動檢查組的前期調(diào)查中，也發(fā)現(xiàn)該樓盤涉嫌存在銷售未確權(quán)、未獲預(yù)售證的商品房的違規(guī)行為。本次檢查中，執(zhí)法人員在該項目開發(fā)公司簽約中心同樣發(fā)現(xiàn)了該項目認購書及繳款憑證，存在涉嫌銷售未取得預(yù)售證房屋問題。市住建委執(zhí)法人員已現(xiàn)場下發(fā)限期改正通知，對該項目立案調(diào)查并將啟動行政處罰程序。 針對中介機構(gòu)，廣州市住建委要求，中介機構(gòu)和從業(yè)人員發(fā)布的房源必須具備“兩證一書”，不得發(fā)布虛假房源信息擾亂市場、誘騙購房者。 記者跟隨專項行動檢查組來到位于五羊邨附近的某中介機構(gòu)。檢查組工作人員隨機抽查了該門店張貼在外的兩個二手房源“兩證一書”情況，以及執(zhí)業(yè)人員公示情況，暫未發(fā)現(xiàn)虛假房源信息。 按照廣州市住建委的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)中介機構(gòu)及其從業(yè)人員接受委托放盤時，應(yīng)查驗、核對房屋產(chǎn)權(quán)信息以及委托人身份證明，經(jīng)委托人同意并書面委托后方可在門店、網(wǎng)站等渠道發(fā)布，不得利用未經(jīng)委托的房源信息開展中介服務(wù)。[詳情]

　　若取消商品房預(yù)售，房企再迎洗牌潮？ 來源：市界 9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會的一份文件如“山竹”過境。文件中提到，研究逐步取消商品房預(yù)售制度。業(yè)內(nèi)人士表示，如果政策真的落地，可以提高樓盤的品質(zhì)和住房保障；但在短期內(nèi)改變樓市供應(yīng)生態(tài)，壟斷后或?qū)硪欢ǖ膬r格上漲。 作者 | 熊穎 李夏   編輯 | 山海關(guān) “山竹”剛剛離開廣東，然而廣東又刮起了另一股“風(fēng)暴”——商品房預(yù)售制度取不取消？ “風(fēng)暴”的起源地是，9月21日廣東省房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的一則緊急通知。通知指出，日前住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住建廳發(fā)函表示，要求對商品房預(yù)售許可進行深入研究，建議取消的要同步研究提出事中、事后監(jiān)管措施。 據(jù)中國經(jīng)營報報道，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司相關(guān)人士表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售，全面實施現(xiàn)售征詢意見情況并不屬實。“具體我們也在調(diào)查處理當(dāng)中，具體情況不方便透露。” 廣東省房協(xié)相關(guān)人士接受媒體采訪表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。 自1994年開始，商品房預(yù)售制度在國內(nèi)沿用至今。對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，如若這一制度取消，其影響力將和剛剛過境的“山竹”不相上下。 內(nèi)地商品房預(yù)售已近25年 1953年，香港住房不足，但需求龐大。香港著名商人霍英東從中發(fā)現(xiàn)商機，提出了期房預(yù)售方式。 所謂預(yù)售制度，即房屋在達到一定工程進度時，開發(fā)商可向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T申請預(yù)售許可證，之后對外銷售，提前回籠資金，資金可投入到后續(xù)的開發(fā)建設(shè)中。這一方面可以緩解房地產(chǎn)開發(fā)資金不足的窘迫；另一方面也有利于提高房地產(chǎn)的開發(fā)速度。霍英東這一措施一舉兩得，香港房企紛紛效仿，香港也隨之刮起了一股“炒花樓”熱潮。 內(nèi)地將這“法子”學(xué)來是在42年后。1994年正式實施的《中國房地產(chǎn)管理法》，將商品房預(yù)售制度正式確定，并作為一種成熟的售房模式延續(xù)了25年。 早在2005年，住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。預(yù)售成為中國內(nèi)地最為主流的購房方式。 不過取消商品房預(yù)售制度的聲音一直存在。2005年8月，央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》就表示，“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售”。2009年，全國兩會上出現(xiàn)取消預(yù)售商品房制度的提案。 2018年，可能取消這一制度的聲音再次響起。9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會當(dāng)天向各副會長單位下發(fā)通知表示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。 廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴市界（ID：newsseeker）：“廣東此次建議，預(yù)計獲得審批的可能性是有的。”他指出，從企業(yè)資金實力角度看，大城市的房企相對資金實力強，所以從推行的角度看，全國一二線城市可以考慮優(yōu)先試點，或者針對部分高價地適當(dāng)增加此類預(yù)售的概念。 “高周轉(zhuǎn)”惹的禍？ 為何此時取消商品房預(yù)售制度的聲音又開始“重現(xiàn)江湖”？ 近幾年，“山河日下”的商品房質(zhì)量和購房者的維權(quán)運動頻繁登頭條，而2018年夏天接二連三事故不斷的碧桂園更是將這一矛盾進一步激化。 嚴躍進告訴市界（ID：newsseeker），“此類房屋背后的‘劣根性’很多”。比如，開發(fā)商往往很重視拿地到預(yù)售之間的開發(fā)環(huán)節(jié)，而一旦預(yù)售證辦理了以后，對于房屋項目的開工等就不上心，房屋質(zhì)量也難以得到把控。更為關(guān)鍵的是，實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關(guān)政策對于此類預(yù)售制度的管控也缺乏非常有效的內(nèi)容。 不難發(fā)現(xiàn)，在商品房質(zhì)量下滑的背后，是房企大舉“高周轉(zhuǎn)”旗幟。碧桂園是當(dāng)前房企“高周轉(zhuǎn)”模式的代表。市界（ID：newsseeker）從碧桂園前員工處獲取的一份內(nèi)部文件，對456高周轉(zhuǎn)模式做了詳細解讀。“456”指的是4個月內(nèi)開盤、5.5個月資金回正、6個月資金回籠再周轉(zhuǎn)。內(nèi)部資料提到，“只要能做到456高周轉(zhuǎn)，及做到100塊優(yōu)質(zhì)土地排隊待投資，幾何增長的規(guī)模杠杠效應(yīng)和利潤倍增機制將不斷持續(xù)下去”。 而商品房預(yù)售制度給房企的“高周轉(zhuǎn)”的資金回籠提供了絕佳的孕育土壤。這也意味著，一旦商品房預(yù)售制度取消，房企的高周轉(zhuǎn)模式將無法照常運轉(zhuǎn)。 嚴躍進告訴市界（ID：newsseeker），從企業(yè)的運作情況看，勢必需要高周轉(zhuǎn)。否則慢悠悠的開發(fā)模式，資金壓力會很大，因為沒有預(yù)售的概念后，企業(yè)資金回籠的周期是拉長的。 另一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士同樣向市界（ID：newsseeker）表示，“如果（取消商品房預(yù)售制度）實施，房企就只能走均衡和利潤型項目。因為去化慢了，高周轉(zhuǎn)會消失，快速擴張的企業(yè)將沒有好日子過。” 資金鏈雪上加霜 一旦取消商品房預(yù)售制度正式“落地”，受到影響的不光只有房企的高周轉(zhuǎn)模式，還有本來就并不輕松的資金鏈。 中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)在內(nèi)的發(fā)債金額僅 649.5億元，同比減少 83.8%。在金融去杠桿疊加監(jiān)管趨嚴的大背景下，銀行、信托、地產(chǎn)私募、資管，這類房企曾經(jīng)倚仗的融資渠道，大門正在逐漸關(guān)閉，門檻也越抬越高。 此外，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率為79.46%，較去年同期上漲1.44個百分點，直逼80%的負債率紅線，更是創(chuàng)下13年以來的最高紀錄。 市界（ID：newsseeker）梳理發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)披露半年報的房企中，61家房企資產(chǎn)負債率超過80%。其中，A股房企34家，港股房企27家。太陽城集團甚至出現(xiàn)了資不抵債的情況，資產(chǎn)負債率高達172.33%。 “現(xiàn)房銷售的模式下，房企銷售應(yīng)該有更嚴格的財務(wù)約束。”嚴躍進向市界（ID：newsseeker）舉例，在過去來說，對于類似30層的房子，開發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證。資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行后續(xù)樓盤的追加投資。但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢，所以從這個角度看，此類房屋建造的資金考核壓力就很大，資金弱的房企是無法進行開發(fā)投資的。 有媒體報道，截至今年上半年，中國地產(chǎn)公司投入地產(chǎn)開發(fā)的 7.9 萬億元中，近 1/3 是購房者的買房定金和預(yù)付款。 也就是說，商品房預(yù)售制度的取締，意味著著1/3開發(fā)款不翼而飛。那么如此巨大的缺口，房企將拿什么來補？ 推高房價？ 而取消商品房預(yù)售制度對購房者會有什么影響呢？ 市界（ID：newsseeker）采訪的一名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，對老百姓來說，這一方面提高了樓盤的品質(zhì)和住房保障；另一方面，在短期內(nèi)改變樓市供應(yīng)生態(tài)，壟斷后所帶來的價格漲幅也是無法預(yù)測的。 一位地產(chǎn)圈業(yè)內(nèi)人士對市界（ID：newsseeker）表示，以國家的政策看，去年底到今年，初期階段的拿地配資業(yè)務(wù)越來越難做，大部分資方已經(jīng)不做拿地配資業(yè)務(wù)了，不少資方更是將準入資格縮小到了百強地產(chǎn)。 而取消商品房預(yù)售制度一政策如果出臺，對中小房企來說無疑是最重的一擊。他強調(diào)，地產(chǎn)行業(yè)將為國內(nèi)為數(shù)不多的幾百家地產(chǎn)商所壟斷，對老百姓來說，這一方面提高了樓盤的品質(zhì)和住房保障，但是另一方面，壟斷后所帶來的價格漲幅也是無法預(yù)測的。 開發(fā)商開發(fā)樓盤，從開始階段的野蠻生長已經(jīng)進階到了全資本運作時代。上述人士表示，從國家層面說，損失不大，地價還是那個地價，只不過對買地的開發(fā)商資格做了限制，而且能夠一定程度上降低房地產(chǎn)的活躍度。 嚴躍進則對市界（ID：newsseeker）表示，制度本身并不帶來房價的上漲或下跌，但是更容易給不同產(chǎn)品進行定價。 他強調(diào)，類似銷售模式，會使得“討價還價”的模式形成，“一分錢一分貨”，定價機制更加透明。比如說房屋質(zhì)量不好，購房者不像過去預(yù)售那樣，認購比較被動，現(xiàn)在對于一些定價偏高的項目，可以拒絕認購，這樣價格也容易下跌。而好的項目，可能在意向認購的挑選中，也會逐漸提高價格，但還是吻合基本的定價規(guī)律的。[詳情]

　　廣東討論取消商品房預(yù)售 房企感受涼意 實施近25年的商品房預(yù)售制度，存廢與否再次成為討論點。 楊冰柯   聽到廣東建議取消商品預(yù)售制度的消息，一位從事房地產(chǎn)10多年的營銷總對界面新聞記者表達最多的就是“影響不可估量”。 9月12日，廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布了一則特急通知，名稱為《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》。根據(jù)通知，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)函湖北、四川、江蘇、河南、廣東和遼寧住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要求對商品房預(yù)售制度的保留、提高條件或者取消提出建議并說明理據(jù)。 廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳在擬定的上報材料中表示，由于當(dāng)前商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險，比如房企資金鏈斷裂引起的社會影響和經(jīng)濟損失大、房地產(chǎn)開發(fā)商存在惡意違約和欺詐等現(xiàn)象并屢禁不止等，以及長效機制建立窗口期，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品預(yù)售制度，全面實施限售。 這樣一紙?zhí)丶蓖ㄖ苍俅螌⑸唐贩款A(yù)售制的取消與否推向輿論風(fēng)口。 商品房預(yù)售制度確立于1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，截至當(dāng)前，這一制度已實施近25年。 早在2005年，關(guān)于“取消商品房預(yù)售”的討論就已經(jīng)開始。界面新聞查閱百度學(xué)術(shù)發(fā)現(xiàn)，學(xué)術(shù)界對商品房預(yù)售制度的存廢問題討論最早集中在2005年-2006年這段時期。 2005年中國人民銀行在《中國房地產(chǎn)金融報告》中稱，很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。商品房預(yù)售的廢與立問題成為全民話題。緊接著在2006年的全國“兩會”上，有33位全國人大代表聯(lián)名議案建議取消商品房預(yù)售制度。此后，關(guān)于“商品房預(yù)售制度的廢與立”的爭論從未停止。 爭論也并非一直紙上談兵。比如2013年6月，北京住建委就下發(fā)過提高商品房預(yù)售門檻的通知，稱對套均建筑面積大于140平米的大戶型住宅項目，以及屬于經(jīng)營投資性質(zhì)的商業(yè)、辦公項目，將根據(jù)地上規(guī)劃層數(shù)不同，提高預(yù)售門檻。其中，7層以下（含）的，需達到主體結(jié)構(gòu)封頂方才可辦理預(yù)售。8層以上（含）的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2（且不低于7層）后，才可辦理預(yù)售。 上海、廣州、深圳、重慶和天津等地在當(dāng)年也均出臺過類似提高預(yù)售門檻的規(guī)定。 最近一次提高預(yù)售門檻的城市是合肥。8月，合肥正式對全市范圍內(nèi)供應(yīng)的居住用地，調(diào)高商品房的預(yù)售門檻。根據(jù)規(guī)定，預(yù)售條件為：建筑層數(shù)1-6層的，應(yīng)實現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂；建筑層數(shù)7層以上的，應(yīng)達到地上層數(shù)的三分之一且不低于7層。在這之前，合肥的預(yù)售條件是要求“形象進度完成一層施工”。 雖然這只是廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的內(nèi)部討論建議，住建部隨后也對媒體進行了辟謠。但在今年高周轉(zhuǎn)引起的安全隱患、維持近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控沒有放松跡象以及維權(quán)事件開始頻發(fā)的行業(yè)大背景下，此次住建部6省征集意見消息的傳出，還是引起了房地產(chǎn)商們的擔(dān)憂。 上述房企人士對界面新聞表示，之前深圳、杭州等重點城市的土地拍賣也有要求現(xiàn)房銷售，但這是開發(fā)市場你情我愿的事情，開發(fā)商有心理準備。而且這只是土地市場上的個案并不是整體行業(yè)現(xiàn)象。 他擔(dān)憂的是房地產(chǎn)行業(yè)本就是資金密集行業(yè)，主要是靠錢和杠桿推動，如果取消預(yù)售政策，整個行業(yè)就要重構(gòu)了，不僅是重新洗牌的問題，對整個行業(yè)都是顛覆性的影響。 “高周轉(zhuǎn)也就是搶幾個月時間，而蓋房子一般需要兩年時間，預(yù)售取消的話，兩年之后才能賣對開發(fā)商資金鏈的影響將不可估量”。 另一位房地產(chǎn)行業(yè)人士也對界面新聞表達了類似觀點，稱如果取消就是行業(yè)轉(zhuǎn)折點，取消或保留預(yù)售制度本身沒有對錯，只是需要配套政策，如加快房地產(chǎn)行業(yè)長效機制的建立。 預(yù)售制度非常復(fù)雜，市場中各種質(zhì)量問題，交付問題，基本都與此有關(guān)系，對于購房者來說保障度也低，不確定因素多。但在過去二十多年中，預(yù)售制度也加快了房企的銷售節(jié)奏，增加建設(shè)量提高了供應(yīng)，也促進了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。 一位房企高層向界面新聞表示，取消預(yù)售制度，短期看可能性不大，因為當(dāng)下市場中小企業(yè)眾多，如果取消預(yù)售，會有利于資金寬裕的龍頭企業(yè)和央企、國企，但對小企業(yè)來說影響甚巨，會加大企業(yè)資金鏈風(fēng)險，延長回款周期。 與房地產(chǎn)人士的擔(dān)憂不同，社科院經(jīng)濟研究員汪利娜對取消預(yù)售與否消息并不驚訝。她對界面新聞表示，一是因為取消預(yù)售早之前就提過。二是當(dāng)前去杠桿是大背景，房企當(dāng)今負債高企，也需要去杠桿去，依靠自有資金和融資去運轉(zhuǎn)，開發(fā)商的資金鏈無疑受到影響。她還指出，對于供需不平衡的一二線城市房價也會受到影響和波動。 與預(yù)售制度是否取消的輿論熱度一樣，萬科董事會主席郁亮在萬科南方區(qū)域上的談話也成為當(dāng)天的熱點，根據(jù)郁亮的判斷，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點實實在在的到來了。[詳情]

　　9月21日，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（以下簡稱“《通知》”）。《通知》稱廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。 “關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。 廣東省房協(xié)相關(guān)人士向《中國經(jīng)營報》記者表示：“該文件只是征詢意見稿，并非真的實施。” 據(jù)了解，該《通知》稱，日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》，根據(jù)疑似住建部發(fā)的函文要求，按照國務(wù)院辦公廳有關(guān)要求，對現(xiàn)有行政許可事項進行清理和論證，并對已取消下放落實情況進行一次全面評估。其中第三點標(biāo)明，對商品房預(yù)售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。 若取消商品房預(yù)售許可會對樓市造成哪些影響？住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司相關(guān)人士向記者表示，向廣東、湖北、四川等各地下發(fā)逐步取消商品房預(yù)售，全面實施現(xiàn)售征詢意見情況并不屬實。“沒有，該情況并不屬實，具體我們也在調(diào)查處理當(dāng)中，具體情況不方便透露。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，若是取消商品房預(yù)售許可，進入到房屋現(xiàn)房銷售模式，那么就進入到“一手交錢、一手交貨”的模式。 在嚴躍進看來，在此類模式下，房屋質(zhì)量問題會減少，開發(fā)商也不會有各類扯皮的現(xiàn)象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題，也會消失。“在現(xiàn)房銷售模式下，或也會減少各類行政審批。部分政策是預(yù)售制度下的，若是現(xiàn)房交付，其實房子質(zhì)量和具體情況是購房者可以看到的，不存在各類違約貓膩一說，若是從法律層面看，未來就沒有預(yù)售一說，而是直接現(xiàn)房認購和直接交易。” 同策研究院研究總監(jiān)張宏偉則表示，在現(xiàn)房銷售模式下，現(xiàn)房銷售價格會比期房更貴。“開發(fā)商在規(guī)劃中承諾的配套在期房沒辦法看到這些問題，現(xiàn)房則能看到問題，但開發(fā)商成本也會增加，比期房價格要貴。” 對于企業(yè)而言，嚴躍進表示，現(xiàn)房銷售的模式下，房企銷售應(yīng)該有更強的更嚴格的財務(wù)約束。“因為對于過去來說，類似30層的房子，開發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行后續(xù)樓盤的追加投資。但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢，所以從這個角度看，對于此類房屋建造的資金考核壓力就很大，資金弱的房企是無法進行開發(fā)投資的。” 張宏偉則認為，現(xiàn)房銷售因為桿杠少了或沒有了，市場競爭度會進一步下降。“中小開發(fā)商很難接受這種狀況，中小開發(fā)商資金鏈問題會增加，大魚吃小魚狀況接下來會進一步增加。”[詳情]

　　預(yù)售還是現(xiàn)售？保障購房者權(quán)益是根本 |新京報房產(chǎn)·快評 徐倩 9月21日，一則“廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》”（下稱“《通知》”）的消息備受各界關(guān)注。廣東省房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)工作人員就此回應(yīng)新京報記者稱，“該文件目前還處于內(nèi)部討論階段，相關(guān)內(nèi)容只是擬訂。” 根據(jù)《通知》，“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的提出，是考慮到商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，因此建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。 我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度來源于1994年。其時，政府為了加快發(fā)展房地產(chǎn)市場，推動住房制度改革，在商品房建設(shè)融資渠道單一、有限的情況下，確立了沿用至今的商品房預(yù)售許可制度，目的主要在于打破房地產(chǎn)開發(fā)的資金瓶頸。 從實施的效果來看，在預(yù)售證制度下，房企的增多、商品房的“批量”生產(chǎn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“黃金年代”。但是，另一方面，現(xiàn)行的預(yù)售證制度權(quán)益、信息不對稱，容易造成樓盤爛尾、房屋質(zhì)量、交付拖延等多種問題，使得廣大購房者的權(quán)益無法獲得對等的保障。 而實施現(xiàn)房銷售，“一手交錢，一手交房”，所見即所得，一方面，可以倒逼開發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量，質(zhì)量先行，而不是售樓處先行；另一方面，也可以破除我國開發(fā)商過分依賴房屋預(yù)售來籌資從而過分強調(diào)周轉(zhuǎn)速度而帶來的高風(fēng)險和安全問題。 但是，由于我國已經(jīng)長期實行商品房預(yù)售制度，所以要破舊立新，建立新的現(xiàn)房銷售制度，不能強調(diào)速度，采取行政命令“一刀切”，而應(yīng)緩步推進，約定時間表，形成市場預(yù)期。 如果要在短時間內(nèi)迅速建立現(xiàn)房銷售制度，則一批依賴預(yù)售回款的中小開發(fā)商將會倒閉；由于現(xiàn)房銷售從拿地到現(xiàn)房經(jīng)歷的時間段更長，市場上也或許將出現(xiàn)供應(yīng)短缺，從而加重?zé)狳c城市供需失衡，引發(fā)市場混亂。 值得明確的是，無論預(yù)售制度是否取消、何時取消，保障購房者的權(quán)益、提升商品房質(zhì)量已經(jīng)成為刻不容緩的問題。從國外經(jīng)驗來看，比如可以采用建筑物潛在缺陷保險 （ IDI ）制度、強制要求開發(fā)商購買房屋質(zhì)量保險等。 所以，在購房者權(quán)益難以保障的情況下，建立保障購房者權(quán)益是制度施行的根本。  [詳情]

　　廣東醞釀?wù){(diào)整商品房預(yù)售制度？只是征求業(yè)界意見 近幾年來，有關(guān)商品房預(yù)售制度調(diào)整的傳聞曾出現(xiàn)多次，只不過這次更加“有板有眼”。 廣東省房地產(chǎn)協(xié)會21日向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（下稱“《通知》”）稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。 第一財經(jīng)記者未能看到這份通知的書面文本。但廣東省房協(xié)內(nèi)部人士表示，這只是按照相關(guān)要求在房協(xié)內(nèi)部征求意見。 自1994年出臺《城市房地產(chǎn)管理法》建立商品房預(yù)售許可制度以來，預(yù)售制已經(jīng)成為多數(shù)城市的主要銷售模式，對我國的商品房市場建立和完善發(fā)揮了巨大的作用，但也因產(chǎn)生了很多問題而備受詬病。因此，多年來取消預(yù)售制的聲音一直不少。 廣東醞釀?wù){(diào)整預(yù)售制 《通知》稱，日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。 廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。《通知》稱，為了解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險、消費風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機制的“窗口期”，對預(yù)售制進行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。 房地產(chǎn)預(yù)售亦稱商品房預(yù)售，是指開發(fā)商在開發(fā)的商品房尚未竣工之前，把房地產(chǎn)根據(jù)設(shè)計圖紙和土地測繪原則分成若干個單位（以圖紙標(biāo)明）后分別預(yù)售給購房者的行為，它相對于一般的現(xiàn)房買賣，被稱之為期房買賣。自1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布以來，商品房預(yù)售制度實施已近25年。 因此，商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項的調(diào)整。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對第一財經(jīng)分析，現(xiàn)有的預(yù)售制度存在很多問題。易居開發(fā)商往往很重視拿地到預(yù)售之間的開發(fā)環(huán)節(jié)，而一旦預(yù)售證辦理了以后，對于房屋項目的開工等就不上心，房屋質(zhì)量也難以得到把控。實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關(guān)政策對于此類預(yù)售制度也缺乏非常有效的管控。 中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認為，在過去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。但預(yù)售制度的確問題非常多，當(dāng)下房地產(chǎn)市場各種質(zhì)量問題，交付問題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對于消費者來說保障度低，不確定因素太多。如果現(xiàn)房銷售制度，所見即所得，這也可以倒逼開發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。 張大偉說，在房價在上漲的時候，房屋質(zhì)量問題只要問題不大，都會被忽視。而當(dāng)房價逐漸出現(xiàn)平穩(wěn)下行的苗頭，這些問題將會非常集中地爆發(fā)。 嚴躍進認為，如果取消此類制度，有助于為相關(guān)企業(yè)形成較大的約束。在現(xiàn)房銷售的模式下，房企銷售應(yīng)該有更嚴格的財務(wù)約束。比如，對于30層的房子，開發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行后續(xù)樓盤的追加投資。但現(xiàn)在需要30層全部建造完畢，所以資金考核壓力很大，資金弱的房企無法進行開發(fā)投資。 不會一刀切 不過，在業(yè)界看來，盡管取消預(yù)售制可以規(guī)避很多問題，但不利影響亦不容忽視。張大偉說，當(dāng)下房地產(chǎn)市場依然中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高，當(dāng)下取消預(yù)售，有利于資金寬裕的國企、大企業(yè)。對小企業(yè)來說是滅頂之災(zāi)，將加大企業(yè)的資金鏈風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)回款周期嚴重拉長。 廈門大學(xué)管理學(xué)院原副院長戴亦一對第一財經(jīng)分析，取消預(yù)售制將對民營中小房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生重要不利影響，對以高周轉(zhuǎn)為核心競爭力的開發(fā)商的盈利能力產(chǎn)生重大不利影響。同時，對購房者也將產(chǎn)生很多不利影響，比如開發(fā)商增加了資金成本，但羊毛出在羊身上，最后還是會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。 “其實無論對民企，還是對國有開發(fā)商，影響都很大。如果取消預(yù)售制度，那我們也必須要換一種玩法了。”廣州一家大型國有開發(fā)商戰(zhàn)略發(fā)展部人士告訴第一財經(jīng)記者。 從供應(yīng)角度上看，張大偉說，現(xiàn)階段如果取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場。因此，房地產(chǎn)要進入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量環(huán)節(jié)時代，且房地產(chǎn)企業(yè)的負債率降低的情況下。如果是當(dāng)下取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉。 張大偉說，預(yù)售制度不應(yīng)該一刀切取消，但應(yīng)該逐漸加大規(guī)范。預(yù)售制度并非我國獨有，在其他國家，也存在一部分預(yù)售商品房，但都伴隨著嚴格的監(jiān)管措施。 戴亦一也認為，取消預(yù)售制度的一大目的是為了防止?fàn)€尾樓等現(xiàn)象，但其實，只要嚴格執(zhí)行好現(xiàn)有預(yù)售制度，是可以避免爛尾等現(xiàn)象發(fā)生的。 實際上，目前在一些地方的新推項目中，已經(jīng)現(xiàn)樓銷售的試點，但并不是一刀切。本次《通知》也提出，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開關(guān)企業(yè)融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，相應(yīng)的矛盾會集中爆發(fā)，影響社會穩(wěn)定和市場健康發(fā)展。 因此，本次文件建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售。并擬定取消預(yù)售，全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進。第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；第二階段全面實施現(xiàn)售，并將時間表向社會公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾都做好充分的準備。 在這個基礎(chǔ)上，通過逐步提高商品房預(yù)售許可條件，引導(dǎo)市場有序適應(yīng)改革，使開發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，充實開發(fā)經(jīng)營的資本金，有利于防范化解行業(yè)和金融風(fēng)險；有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰加速進行，提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；有利于把土地、資金等稀缺資源，向優(yōu)質(zhì)房企配置傾斜；有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，降低購房人的購房風(fēng)險，維護購房人的合法權(quán)益。 [詳情]

　　 【推薦閱讀】       住建部辟謠：取消商品房預(yù)售征詢意見情況并不屬實 廣東省醞釀取消商品房預(yù)售制度 全面實施現(xiàn)房銷售 廣東省房協(xié)回應(yīng)商品房預(yù)售制：只是進行內(nèi)部討論 8號樓工作室/ 劉雪玉 新浪財經(jīng)訊 9月21日，經(jīng)澎湃新聞證實，廣東省正在醞釀取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)房銷售。該消息稱，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會已向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》，將于9月25日將上報住建部。 對此，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，該制度被獲批的可能性很大。但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，該預(yù)售制度短期很難落地，取消預(yù)售制度將使得超一半房地產(chǎn)企業(yè)倒閉。 張大偉向新浪財經(jīng)表示，商品房預(yù)售制度的確問題非常多，當(dāng)下房地產(chǎn)市場上的質(zhì)量問題、交付問題，多數(shù)都與商品房預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對于消費者來說保障度低，不確定因素太多。但在過去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏。可以說，商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價。 張大偉說，就目前來說，商品房取消預(yù)售制度短期來看，可能性不大。如果取消預(yù)售制度，會帶來商品房供應(yīng)量短期銳減，不利于平穩(wěn)市場。房地產(chǎn)行業(yè)要進入現(xiàn)房銷售階段，必須要在房價平穩(wěn)的周期內(nèi)，而且是在房地產(chǎn)企業(yè)的負債率降低的情況下。“當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉。” 易居研究院研究中心總監(jiān)嚴躍進表示，從此擬定取消預(yù)售制度的材料來看，政策對于商品房預(yù)售制度其實提出了很多批評意見，這也是商品房預(yù)售制度背后的“劣根性”。比如說，開發(fā)商很重視拿地到預(yù)售之間的開發(fā)環(huán)節(jié)，而一旦預(yù)售證辦理了以后，對于房屋項目的開工等就不上心，房屋質(zhì)量也難以得到把控。更為關(guān)鍵的是，實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關(guān)政策對于此類預(yù)售制度的管控也缺乏非常有效的內(nèi)容。 而通過改進預(yù)售制度，本質(zhì)上其實也說明了一點，即通過取消此類制度，有助于為相關(guān)企業(yè)形成較大的約束。現(xiàn)房銷售的模式下，房企銷售應(yīng)該有更強的更嚴格的財務(wù)約束。因為過去來說，對于類似30層的房子，開發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行后續(xù)樓盤的追加投資。但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢，所以從這個角度看，對于此類房屋建造的資金考核壓力就很大，資金弱的房企是無法進行開發(fā)投資的。 嚴躍進說，取消商品房預(yù)售制度獲得審批的可能性是很大的。實際上，廣東本身已經(jīng)有部分土地在推行了此類政策。比如說，深圳這兩年的土地出讓中就已經(jīng)有約定需要現(xiàn)房交付的模式。[詳情]

　　廣東省房協(xié)就“廣東將取消商品房預(yù)售制的通知”回應(yīng)：只是就擬訂內(nèi)容進行內(nèi)部討論 新京報快訊（記者張建）9月21日，一則“廣東省房地產(chǎn)協(xié)會向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》”的消息備受各界關(guān)注。今天（9月21日）下午，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)工作人員就此回應(yīng)新京報記者稱，“該文件目前還處于內(nèi)部討論階段，相關(guān)內(nèi)容只是擬訂。” 該《通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的有關(guān)材料，并將于9月25曰上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。材料顯示，“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的提出，是考慮到商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、 交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，因此建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。 今天下午，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)工作人員就上述事宜回應(yīng)新京報記者稱，“協(xié)會確實擬訂上述通知內(nèi)容，但是目前還處于內(nèi)部討論階段，相關(guān)內(nèi)容只是擬訂，不知道為何傳播到網(wǎng)上。接下來，這會還會就此事發(fā)布消息進行說明。”  [詳情]

　　嚴躍進：取消商品房預(yù)售制度 有助于為相關(guān)企業(yè)形成較大的約束 9月21日，據(jù)媒體報道，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會當(dāng)天向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。 廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，廣東此次對商品房預(yù)售政策調(diào)整的建議，體現(xiàn)了當(dāng)前住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，即認為現(xiàn)房銷售模式將更加成熟，而預(yù)售或者說期房制度會更加不適合。類似政策也符合改革開放40年廣東房地產(chǎn)市場的發(fā)展實際，屬于較大的創(chuàng)新，和租賃市場改革等都可以理解為房地產(chǎn)領(lǐng)域的體制重大創(chuàng)新，其對于全國10萬家規(guī)模之多的開發(fā)企業(yè)來說，顯然有較為明顯的影響。 從此類擬定材料可以看出，其對于商品房預(yù)售制度其實提出了很多批評意見，其實也是因為此類房屋背后的很多“劣根性”。比如說，開發(fā)商往往很重視拿地到預(yù)售之間的開發(fā)環(huán)節(jié)，而一旦預(yù)售證辦理了以后，對于房屋項目的開工等就不上心，房屋質(zhì)量也難以得到把控。更為關(guān)鍵的是，實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關(guān)政策對于此類預(yù)售制度的管控也缺乏非常有效的內(nèi)容。 而通過改進預(yù)售制度，本質(zhì)上其實也說明了一點，即通過取消此類制度，有助于為相關(guān)企業(yè)形成較大的約束。現(xiàn)房銷售的模式下，房企銷售應(yīng)該有更強的更嚴格的財務(wù)約束。因為過去來說，對于類似30層的房子，開發(fā)商建造到5層以后，基本上就可以辦理預(yù)售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行后續(xù)樓盤的追加投資。但現(xiàn)在可能需要30層全部建造完畢，所以從這個角度看，對于此類房屋建造的資金考核壓力就很大，資金弱的房企是無法進行開發(fā)投資的。 預(yù)售制度可以理解為中國住房投資和分配中的一個創(chuàng)新，其典型的一個附屬品就是售樓處的誕生。實際上在國外售樓處的銷售概念是不強的。未來房屋銷售，若是進入到房屋現(xiàn)房銷售模式，那么就進入到“一手交錢、一手交貨”的模式。對于此類模式來說，房屋質(zhì)量問題會減少，開發(fā)商也不會有各類扯皮的現(xiàn)象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題，也會消失。因為無論公攤大和小，房子不是按期房交付的，而是按照實際可交付鑰匙的方式交付，這樣開發(fā)商自己會根據(jù)市場化的模式進行。 廣東此次建議，預(yù)計獲得審批的可能性是很大的。實際上廣東本身已經(jīng)有部分土地就在推行了此類政策，比如說深圳這兩年的土地出讓中就已經(jīng)有約定需要現(xiàn)房交付的模式。類似政策推進，未來或和全裝修、精裝修的概念結(jié)合。換而言之，未來購房者見到的房子，更多的是精裝修的現(xiàn)房項目，這其實也是房住不炒的政策思路體現(xiàn)，同時也有助于發(fā)揮房屋的消費屬性。[詳情]

　　張大偉：商品房預(yù)售制度不應(yīng)一刀切取消 應(yīng)該逐漸加大規(guī)范 9月21日，據(jù)媒體報道，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會當(dāng)天向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。 廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。 中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉向中國網(wǎng)地產(chǎn)表示，首先：預(yù)售制度的確問題非常多，當(dāng)下房地產(chǎn)市場各種質(zhì)量問題，交付問題，基本都與預(yù)售制度有關(guān)系。預(yù)售制度對于消費者來說保障度低，不確定因素太多。但在過去幾十年，預(yù)售制度的確加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。現(xiàn)房銷售制度，所見即所得，這也可以倒逼開發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。 其次，取消預(yù)售制度，短期看，可能性不大，因為當(dāng)下房地產(chǎn)市場依然中小企業(yè)集中，龍頭房企占比份額不高，當(dāng)下取消預(yù)售，有利于資金寬裕的國企，大企業(yè)。對小企業(yè)來說是滅頂之災(zāi)。加大企業(yè)的資金鏈風(fēng)險，導(dǎo)致企業(yè)回款周期嚴重拉長。商品房預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展最重要的基礎(chǔ)條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價。 第三，短期看，如果取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率降低的情況下。當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉。 第四，預(yù)售制度不應(yīng)該一刀切取消，但應(yīng)該逐漸加大規(guī)范。 延伸：其他國家預(yù)售制度的運行方式   預(yù)售制度并非我國獨有，在其他國家，也存在一部分預(yù)售商品房，但都伴隨著嚴格的監(jiān)管措施。  美國：第三方保管房屋預(yù)售款。購買預(yù)售房時，開發(fā)商先與顧客達成預(yù)訂意向，通常要有一半以上的公寓被預(yù)訂，開發(fā)商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千美元至一萬美元，由第三方保管。  日本：建立預(yù)售房市場風(fēng)險分擔(dān)機制。在買主和房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售房的交易合同時，房地產(chǎn)商須向金融機構(gòu)申請買主定金的擔(dān)保或保險，金融機構(gòu)須將擔(dān)保或保險的保證書提交給買主。  德國：訂立個性化購房合同分期支付房款。德國長期以來普遍實行預(yù)售房制度，并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產(chǎn)商之間的風(fēng)險及糾紛。  瑞典：通過專門機構(gòu)管理商品房預(yù)售全程。瑞典所有新舊住宅商品房的所有權(quán)和居住權(quán)都屬于住宅居住權(quán)協(xié)會，并統(tǒng)一管理和出售。房屋開發(fā)公司在經(jīng)過該協(xié)會高標(biāo)準的審核后，才有資格建造新商品房項目并在協(xié)會全權(quán)委托下開展商品房預(yù)售。  新加坡：購房者按施工進度分期支付房款。新加坡的房屋預(yù)售制度是一種預(yù)定制度，對開發(fā)商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規(guī)定。[詳情]

　　新浪財經(jīng)訊，9月21日消息，9月21日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。 中原銀行首席經(jīng)濟學(xué)家王軍對表示，取消預(yù)售制會進一步擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，部分中小房企的融資困難問題會愈加嚴重，高周轉(zhuǎn)的模式難以再現(xiàn)了。未來房地產(chǎn)行業(yè)的整合和大洗牌可能會來的會更快一些，市場的清算和出清要從房地產(chǎn)行業(yè)開始了。[詳情]

　　廣東省醞釀取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)房銷售 9月21日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）證實，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會當(dāng)天向各副會長單位下發(fā)《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（以下簡稱“《通知》”）稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。 廣東省住建廳擬訂的相關(guān)材料提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。《通知》稱，為了解決預(yù)售所帶來的管理風(fēng)險、消費風(fēng)險、社會風(fēng)險、金融風(fēng)險，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機制的“窗口期”，對預(yù)售制進行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。 廣東省房協(xié)相關(guān)人士表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。 《通知》稱，日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。要求，對商品房預(yù)售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。 《通知》同時提出，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開關(guān)企業(yè)融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，相應(yīng)的矛盾會集中爆發(fā)，影響社會穩(wěn)定和市場健康發(fā)展。 因此，建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售。并擬定取消預(yù)售，全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進。第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；第二階段全面實施現(xiàn)售，并將時間表向社會公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾都做好充分的準備。 通過逐步提高商品房預(yù)售許可條件，引導(dǎo)市場有序適應(yīng)改革，使開發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，充實開發(fā)經(jīng)營的資本金，有利于防范化解行業(yè)和金融風(fēng)險；有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰加速進行，提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；有利于把土地、資金等稀缺資源，向優(yōu)質(zhì)房企配置傾斜；有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，降低購房人的購房風(fēng)險，維護購房人的合法權(quán)益。 《通知》稱，自1994年《房地產(chǎn)管理法》頒布以來，商品房預(yù)售制度實施已近25年。商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項的調(diào)整。 商品房預(yù)售制度的“創(chuàng)始人”為香港商人霍英東。1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，并在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和隨后《城市房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件中予以明確。隨后這一新房銷售方式被廣泛運用。 2005年，中國人民銀行8月15日發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報告》指出，在時下上海、北京等房地產(chǎn)市場熱點城市，房地產(chǎn)開發(fā)商將未開發(fā)的樓盤提前預(yù)售，這愈發(fā)加劇了消費者超前購房行為。報告稱，“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。” 隨后的十多年時間里，也是不是有取消商品房預(yù)售的呼聲傳出，但至今并沒有地區(qū)真正取消這一制度。  [詳情]