廣東討論取消商品房預售 房企感受涼意

　　實施近25年的商品房預售制度，存廢與否再次成為討論點。

　　楊冰柯

 

　　聽到廣東建議取消商品預售制度的消息，一位從事房地產10多年的營銷總對界面新聞記者表達最多的就是“影響不可估量”。

　　9月12日，廣東省房地產業協會發布了一則特急通知，名稱為《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》。根據通知，住房城鄉建設部發函湖北、四川、江蘇、河南、廣東和遼寧住房城鄉建設廳要求對商品房預售制度的保留、提高條件或者取消提出建議并說明理據。

　　廣東省住房城鄉建設廳在擬定的上報材料中表示，由于當前商品房預售制度存在的風險，比如房企資金鏈斷裂引起的社會影響和經濟損失大、房地產開發商存在惡意違約和欺詐等現象并屢禁不止等，以及長效機制建立窗口期，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品預售制度，全面實施限售。

　　這樣一紙特急通知也再次將商品房預售制的取消與否推向輿論風口。

　　商品房預售制度確立于1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產管理法》，截至當前，這一制度已實施近25年。

　　早在2005年，關于“取消商品房預售”的討論就已經開始。界面新聞查閱百度學術發現，學術界對商品房預售制度的存廢問題討論最早集中在2005年-2006年這段時期。

　　2005年中國人民銀行在《中國房地產金融報告》中稱，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。商品房預售的廢與立問題成為全民話題。緊接著在2006年的全國“兩會”上，有33位全國人大代表聯名議案建議取消商品房預售制度。此后，關于“商品房預售制度的廢與立”的爭論從未停止。

　　爭論也并非一直紙上談兵。比如2013年6月，北京住建委就下發過提高商品房預售門檻的通知，稱對套均建筑面積大于140平米的大戶型住宅項目，以及屬于經營投資性質的商業、辦公項目，將根據地上規劃層數不同，提高預售門檻。其中，7層以下（含）的，需達到主體結構封頂方才可辦理預售。8層以上（含）的，需完成規劃層數的1/2（且不低于7層）后，才可辦理預售。

　　上海、廣州、深圳、重慶和天津等地在當年也均出臺過類似提高預售門檻的規定。

　　最近一次提高預售門檻的城市是合肥。8月，合肥正式對全市范圍內供應的居住用地，調高商品房的預售門檻。根據規定，預售條件為：建筑層數1-6層的，應實現主體結構封頂；建筑層數7層以上的，應達到地上層數的三分之一且不低于7層。在這之前，合肥的預售條件是要求“形象進度完成一層施工”。

　　雖然這只是廣東省房地產行業協會的內部討論建議，住建部隨后也對媒體進行了辟謠。但在今年高周轉引起的安全隱患、維持近兩年的房地產調控沒有放松跡象以及維權事件開始頻發的行業大背景下，此次住建部6省征集意見消息的傳出，還是引起了房地產商們的擔憂。

　　上述房企人士對界面新聞表示，之前深圳、杭州等重點城市的土地拍賣也有要求現房銷售，但這是開發市場你情我愿的事情，開發商有心理準備。而且這只是土地市場上的個案并不是整體行業現象。

　　他擔憂的是房地產行業本就是資金密集行業，主要是靠錢和杠桿推動，如果取消預售政策，整個行業就要重構了，不僅是重新洗牌的問題，對整個行業都是顛覆性的影響。

　　“高周轉也就是搶幾個月時間，而蓋房子一般需要兩年時間，預售取消的話，兩年之后才能賣對開發商資金鏈的影響將不可估量”。

　　另一位房地產行業人士也對界面新聞表達了類似觀點，稱如果取消就是行業轉折點，取消或保留預售制度本身沒有對錯，只是需要配套政策，如加快房地產行業長效機制的建立。

　　預售制度非常復雜，市場中各種質量問題，交付問題，基本都與此有關系，對于購房者來說保障度也低，不確定因素多。但在過去二十多年中，預售制度也加快了房企的銷售節奏，增加建設量提高了供應，也促進了我國房地產行業的發展。

　　一位房企高層向界面新聞表示，取消預售制度，短期看可能性不大，因為當下市場中小企業眾多，如果取消預售，會有利于資金寬裕的龍頭企業和央企、國企，但對小企業來說影響甚巨，會加大企業資金鏈風險，延長回款周期。

　　與房地產人士的擔憂不同，社科院經濟研究員汪利娜對取消預售與否消息并不驚訝。她對界面新聞表示，一是因為取消預售早之前就提過。二是當前去杠桿是大背景，房企當今負債高企，也需要去杠桿去，依靠自有資金和融資去運轉，開發商的資金鏈無疑受到影響。她還指出，對于供需不平衡的一二線城市房價也會受到影響和波動。

　　與預售制度是否取消的輿論熱度一樣，萬科董事會主席郁亮在萬科南方區域上的談話也成為當天的熱點，根據郁亮的判斷，房地產轉折點實實在在的到來了。

責任編輯：劉萬里 SF014