若取消商品房預售，房企再迎洗牌潮？

　　來源：市界

　　9月21日，廣東省房地產協會的一份文件如“山竹”過境。文件中提到，研究逐步取消商品房預售制度。業內人士表示，如果政策真的落地，可以提高樓盤的品質和住房保障；但在短期內改變樓市供應生態，壟斷后或將帶來一定的價格上漲。

　　作者 | 熊穎 李夏   編輯 | 山海關

　　“山竹”剛剛離開廣東，然而廣東又刮起了另一股“風暴”——商品房預售制度取不取消？

　　“風暴”的起源地是，9月21日廣東省房地產協會發布的一則緊急通知。通知指出，日前住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住建廳發函表示，要求對商品房預售許可進行深入研究，建議取消的要同步研究提出事中、事后監管措施。

　　據中國經營報報道，住建部房地產市場監管司相關人士表示，向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售，全面實施現售征詢意見情況并不屬實?！熬唧w我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。”

　　廣東省房協相關人士接受媒體采訪表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。

　　自1994年開始，商品房預售制度在國內沿用至今。對整個房地產行業而言，如若這一制度取消，其影響力將和剛剛過境的“山竹”不相上下。

　　內地商品房預售已近25年

　　1953年，香港住房不足，但需求龐大。香港著名商人霍英東從中發現商機，提出了期房預售方式。

　　所謂預售制度，即房屋在達到一定工程進度時，開發商可向當地主管部門申請預售許可證，之后對外銷售，提前回籠資金，資金可投入到后續的開發建設中。這一方面可以緩解房地產開發資金不足的窘迫；另一方面也有利于提高房地產的開發速度。霍英東這一措施一舉兩得，香港房企紛紛效仿，香港也隨之刮起了一股“炒花樓”熱潮。

　　內地將這“法子”學來是在42年后。1994年正式實施的《中國房地產管理法》，將商品房預售制度正式確定，并作為一種成熟的售房模式延續了25年。

　　早在2005年，住建部發布的數據顯示，各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。預售成為中國內地最為主流的購房方式。

　　不過取消商品房預售制度的聲音一直存在。2005年8月，央行房地產金融分析小組撰寫的《2004中國房地產金融報告》就表示，“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售”。2009年，全國兩會上出現取消預售商品房制度的提案。

　　2018年，可能取消這一制度的聲音再次響起。9月21日，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發通知表示，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉建設部。

　　廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴市界（ID：newsseeker）：“廣東此次建議，預計獲得審批的可能性是有的。”他指出，從企業資金實力角度看，大城市的房企相對資金實力強，所以從推行的角度看，全國一二線城市可以考慮優先試點，或者針對部分高價地適當增加此類預售的概念。

　　“高周轉”惹的禍？

　　為何此時取消商品房預售制度的聲音又開始“重現江湖”？

　　近幾年，“山河日下”的商品房質量和購房者的維權運動頻繁登頭條，而2018年夏天接二連三事故不斷的碧桂園更是將這一矛盾進一步激化。

　　嚴躍進告訴市界（ID：newsseeker），“此類房屋背后的‘劣根性’很多”。比如，開發商往往很重視拿地到預售之間的開發環節，而一旦預售證辦理了以后，對于房屋項目的開工等就不上心，房屋質量也難以得到把控。更為關鍵的是，實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關政策對于此類預售制度的管控也缺乏非常有效的內容。

　　不難發現，在商品房質量下滑的背后，是房企大舉“高周轉”旗幟。碧桂園是當前房企“高周轉”模式的代表。市界（ID：newsseeker）從碧桂園前員工處獲取的一份內部文件，對456高周轉模式做了詳細解讀?！?56”指的是4個月內開盤、5.5個月資金回正、6個月資金回籠再周轉。內部資料提到，“只要能做到456高周轉，及做到100塊優質土地排隊待投資，幾何增長的規模杠杠效應和利潤倍增機制將不斷持續下去”。

　　而商品房預售制度給房企的“高周轉”的資金回籠提供了絕佳的孕育土壤。這也意味著，一旦商品房預售制度取消，房企的高周轉模式將無法照常運轉。

　　嚴躍進告訴市界（ID：newsseeker），從企業的運作情況看，勢必需要高周轉。否則慢悠悠的開發模式，資金壓力會很大，因為沒有預售的概念后，企業資金回籠的周期是拉長的。

　　另一位房地產業內人士同樣向市界（ID：newsseeker）表示，“如果（取消商品房預售制度）實施，房企就只能走均衡和利潤型項目。因為去化慢了，高周轉會消失，快速擴張的企業將沒有好日子過?！?/p>

　　資金鏈雪上加霜

　　一旦取消商品房預售制度正式“落地”，受到影響的不光只有房企的高周轉模式，還有本來就并不輕松的資金鏈。

　　中原地產數據顯示，今年一季度，全國房企包括私募債、公司債、中期票據在內的發債金額僅 649.5億元，同比減少 83.8%。在金融去杠桿疊加監管趨嚴的大背景下，銀行、信托、地產私募、資管，這類房企曾經倚仗的融資渠道，大門正在逐漸關閉，門檻也越抬越高。

　　此外，Wind數據顯示，截至今年6月30日，房地產行業資產負債率為79.46%，較去年同期上漲1.44個百分點，直逼80%的負債率紅線，更是創下13年以來的最高紀錄。

　　市界（ID：newsseeker）梳理發現，已經披露半年報的房企中，61家房企資產負債率超過80%。其中，A股房企34家，港股房企27家。太陽城集團甚至出現了資不抵債的情況，資產負債率高達172.33%。

　　“現房銷售的模式下，房企銷售應該有更嚴格的財務約束?！眹儡S進向市界（ID：newsseeker）舉例，在過去來說，對于類似30層的房子，開發商建造到5層以后，基本上就可以辦理預售證。資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行后續樓盤的追加投資。但現在可能需要30層全部建造完畢，所以從這個角度看，此類房屋建造的資金考核壓力就很大，資金弱的房企是無法進行開發投資的。

　　有媒體報道，截至今年上半年，中國地產公司投入地產開發的 7.9 萬億元中，近 1/3 是購房者的買房定金和預付款。

　　也就是說，商品房預售制度的取締，意味著著1/3開發款不翼而飛。那么如此巨大的缺口，房企將拿什么來補？

　　推高房價？

　　而取消商品房預售制度對購房者會有什么影響呢？

　　市界（ID：newsseeker）采訪的一名房地產業內人士認為，對老百姓來說，這一方面提高了樓盤的品質和住房保障；另一方面，在短期內改變樓市供應生態，壟斷后所帶來的價格漲幅也是無法預測的。

　　一位地產圈業內人士對市界（ID：newsseeker）表示，以國家的政策看，去年底到今年，初期階段的拿地配資業務越來越難做，大部分資方已經不做拿地配資業務了，不少資方更是將準入資格縮小到了百強地產。

　　而取消商品房預售制度一政策如果出臺，對中小房企來說無疑是最重的一擊。他強調，地產行業將為國內為數不多的幾百家地產商所壟斷，對老百姓來說，這一方面提高了樓盤的品質和住房保障，但是另一方面，壟斷后所帶來的價格漲幅也是無法預測的。

　　開發商開發樓盤，從開始階段的野蠻生長已經進階到了全資本運作時代。上述人士表示，從國家層面說，損失不大，地價還是那個地價，只不過對買地的開發商資格做了限制，而且能夠一定程度上降低房地產的活躍度。

　　嚴躍進則對市界（ID：newsseeker）表示，制度本身并不帶來房價的上漲或下跌，但是更容易給不同產品進行定價。

　　他強調，類似銷售模式，會使得“討價還價”的模式形成，“一分錢一分貨”，定價機制更加透明。比如說房屋質量不好，購房者不像過去預售那樣，認購比較被動，現在對于一些定價偏高的項目，可以拒絕認購，這樣價格也容易下跌。而好的項目，可能在意向認購的挑選中，也會逐漸提高價格，但還是吻合基本的定價規律的。

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責任編輯：劉萬里 SF014