實探深圳現房銷售試點項目：昔日地王“下凡塵”

　　2016年，那是土地市場堪稱“不瘋魔不成活”的年份，“地王”最終都希望能夠蝶變成“樓王”，但瘋狂過后是不是所有的“地王”都能如愿？與此同時，關于取消商品房預售制的討論仍在繼續，商品房現售是否就預示著房地產市場逐漸走向成熟？

　　證券時報記者 吳家明

　　近段時間以來，關于取消商品房預售制的風聲曾讓業界“顫抖”，此番討論仍在繼續，近日深圳首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府引起市場關注。不過，這個現房銷售試點項目還有另外一個身份——當年的深圳地王。只是，高價拿地后卻面臨嚴厲的樓市調控，過去頻頻出現的地王現在還好嗎？

　　地王往事

　　2016年，多地被地王刷屏，房企拿地熱情高漲，深圳市場也是如此。

　　地王故事，從來不乏好的橋段。我們先回到2016年，那個全國開啟地王接力賽，土地市場堪稱“不瘋魔不成活”的年份。到底有多瘋狂？截至當年8月中旬，全國單宗土地成交金額超過10億元、溢價率超過100%的雙高地王多達150宗，是2015年同期的25倍。

　　2016年，多地被地王刷屏，房企拿地的熱情高漲，深圳市場也是如此。當年，深圳新會展中心（一期）配套商業用地在投標開標后迎來答案，最終，招商蛇口和華僑城聯合體以310億元奪標。310億元的價格意味著這塊地超過了此前廣州亞運村地塊，成為了全國新總價地王。

　　2016年6月，深圳龍華出讓當年第一塊商住用地，這也是首宗商品房現售試點地塊，一推出即引起市場關注?！艾F售”意味著在這宗地塊上建設的住宅、商業物業或其他建筑物，不能提前進行預售，而要在竣工并取得不動產權證書后進行現房銷售，這也極大地考驗著開發商資金實力。

　　盡管如此，萬科、中海、龍光等18家房地產公司仍然對龍華首個商品房現房銷售試點地塊進行激烈的爭奪。最終，中國電建地產集團與廣州方榮房地產以出人意料的約82.9億元的價格“笑到最后”，綜合樓面地價每平方米56781元。據悉，廣州方榮股東正是中國金茂控股集團。當時，萬科給出的價格為57.5億元，已經連續在龍華片區拿下地王的龍光地產給出的報價為56.3億元，價格在市場預期范圍之內。

　　證券時報記者發現，2017年10月北京產權交易所掛出的深圳悅茂置業有限公司（深圳金茂府的項目公司）增資擴股的成交結果顯示，深圳悅茂引入了一家名為“嘉興鼎信創然投資合伙企業（有限合伙）”的機構。有分析人士猜測，現售壓力疊加融資環境收緊以及樓市調控并沒有放松跡象，電建和金茂或許需要找其他合伙人。

　　2016年各地的地王里，國企拿地的比例處于歷史高位。對于土地市場來說，2017年卻成為轉折的年份。過去，價高者得的拍賣模式也帶來了一些弊端，特別是地王頻現。2017年以來各地的土地出讓陸續出現了限價、配建保障性住房、競拍自持面積等限制性條件的變化。另外，“只租不售”的土地模式也成為土地出讓的重要選項。到了2018年，地王式微，多地更出現土地流拍的現象。易居房地產研究院9月3日發布的《2018年8月份40城土地市場報告》顯示，40個典型城市土地成交建筑面積環比小幅上漲，土地出讓均價連續5個月同比下跌，土地成交溢價率創39個月新低，多項指標增幅有所收窄。

　　限價之惑

　　在限價面前，高價盤或許也只能紛紛低下頭，昔日地王正慢慢回歸“平凡”之路。

　　不管是勝券在握還是一時沖動，地王總有入市的一天。

　　兩年多的時間過去了。記者在龍華上塘片區看到，這塊深圳首宗商品房現售試點地塊早已變身龍華金茂府的工地，施工正在進行之中，住宅樓座已脫綠，進入外墻裝修階段。記者在周邊調查發現，金茂府旁的鴻榮源尚峻項目此前推出的房源價格在每平方米6萬元至6.5萬元左右，二手房小區如潛龍曼海寧、中海錦城、特發和平里的價格多在每平方米5.5萬元至7.5萬元左右。其中，中海錦城的所在地正是2013年龍華拍出的高價地塊，目前二手房均價在7萬元左右。業內人士預計，如果將配套面積之類的扣除，龍華金茂府的銷售均價接近每平方米9.5萬元至10萬元，項目才能獲得合理利潤。

　　“從目前情況來看，金茂府的定位必須是高端豪宅，否則實現每平方米10萬元左右的售價在上塘片區還是有難度?！碑數刂薪閷τ浾呷缡钦f。據悉，金茂府項目有望在2019年現房入市，但具體時間未定?！半m說金茂府的定位很高端，但對周邊二手房的刺激作用并不明顯，周邊二手房價這段時間以來保持穩定，最近還多了一些急于拋售的客戶來放盤?！敝薪閰窍壬缡钦f。

　　地王入市沒有迎來市場的狂歡，卻等來了一波又一波的調控。今年7月底，深圳市人民政府辦公廳轉發市規劃國土委等單位關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知，從企業購房、商務公寓限售、居民購房限售以及離婚差別化信貸四個方面進行調控，在對前期政策打補丁的同時還從限購、限售兩方面繼續加碼，嚴厲打擊房地產市場的投機、投資行為。新政一出，深圳樓市降溫效果明顯。雖然仍有像南山區華潤城潤府三期等“網紅豪宅”熱銷，但這些樓盤由于限價原因，價格明顯低于周邊二手房。

　　如果說華潤城潤府是城市更新項目，位于深圳羅湖的中海天鉆項目則與龍華金茂府一樣，也是當年的地王，不妨來看看這個項目。

　　中海天鉆背后的鹿丹村以及曲折的往事，無疑是這個項目備受關注的重要因素。始建于上世紀80年代的鹿丹村因建造時大量使用海砂，建成不久因海沙腐蝕，鋼筋裸露生銹等問題陸續出現，但拆遷之路卻走了十幾年。直到2014年5月，鹿丹村拆遷終于開始啟動。到了年底，深圳市土地使用權出讓公告中出現了鹿丹村所在地塊的身影。2015年2月，中海以8.8億元奪標，隨后鹿丹村蝶變成中海天鉆。除了地價本身，若加上拆遷和回遷房建安成本，當時市場普遍預計該地塊可售住宅部分樓面價達到每平方米4萬元左右。可以說，中海雖然表面上只花了8.8億元，但隱含成本卻遠遠不止如此。

　　此前，中海天鉆項目獲得預售許可，預售部分為該項目A區完成回遷后剩余的住宅，共44套，受限價影響，銷售均價為每平方米7.9萬元，實際開盤均價約為每平方米8萬元。公開信息顯示，2015年12月該項目精裝房首次開盤共推出約100套，現場單價在每平方米8.5萬元至15.5萬元之間，銷售均價約為每平方米11萬元，兩者價格相差明顯。

　　2017年1月，深圳規土委發布《商品住宅和商務公寓預現售管理操作細則》，其中，對預售價格、現售價格、非毛坯出售房源的管控，傳遞出控制深圳一手房房價上漲的明顯信號。過去那些“打雞血”拿下的高價盤，在限價面前或許也只能紛紛低下頭，昔日地王正慢慢回歸“平凡”之路。

　　即使不被“限價”，市場目前的情況又如何？深圳中原研究中心的數據顯示，9月深圳共有6個住宅項目入市，整體去化率約44%，其中華潤城潤府三期555套住宅全部售罄，佳兆業未來城住宅開盤去化接近五成，而深業東嶺、勤誠達前海世界、心海城、頤安都會中央開盤去化均不到三成。其中，深業東嶺、心海城為現樓入市。新政后投資客退場，盡管剛性需求和改善性需求仍較大，但是當前大部分剛需還在觀望中。

　　還有一些地王項目，仍沒有具體的入市計劃。2015年，泰禾通過招拍掛競價的形式進入深圳市場，以近每平方米8萬元的樓面價拿下了尖崗山地塊。如今，尖崗山地塊項目仍未有實質銷售進展。有在長沙拿地的地產公司相關負責人告訴記者，公司在2016年下半年和2017年上半年拿的地，平均樓面地價超過每平方米8000元，而政府給的銷售指導價只有12000元。如果開盤銷售，將賣一套虧一套，而如果不銷售，企業的資金鏈可能受到影響，因此陷入兩難境地。

　　地王之爭

　　房企應及時調整，形成更好的開發投資模式，新一輪汰弱留強將給開發商帶來巨大壓力。

　　房地產是資金密集型行業，持續健康的現金流對房企而言至關重要。不管是不是地王，現房銷售對房企資金的要求非常高。

　　其實，商品房預售制度最早出現在香港，于上世紀80年代末傳入深圳。目前，各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，預售制成為國內商品房銷售的主要形式。在房地產市場發展初期，商品房預售制度有利于加快商品房供應、滿足群眾住房需求，在促進房地產市場快速發展方面發揮了重要作用?？傮w上，商品房預售制有助于解決房企開發資金不足，加快住房供給，但也容易因制度缺陷和監管不到位，造成市場糾紛和金融風險。

　　因此，9月21日廣東省擬取消商品房預售制的傳聞一出，立刻讓房地產開發商們驚出一身冷汗。隨后，廣東省房協回應稱，傳聞內容只是就擬定內容進行內部討論。

　　有觀點認為，深圳的現房銷售試點項目是房地產市場走向成熟的標志。隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調整。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于現房銷售的模式，實際上給開發商帶來很大的考驗，此類住房制度改革是方向但也不會一刀切，會針對具體地塊進行試點。未來，類似的現房銷售模式是一個大趨勢，尤其是部分大城市或率先試點。房企應及時調整，從而形成更好的開發投資模式。深圳中原總經理鄭叔倫更直言，新一輪汰弱留強將給開發商帶來巨大壓力。

　　一方面，最近一段時間以來，部分城市發生樓盤降價拋售的現象。另一方面，從業績來看幾家大型地產商表現依然亮眼。恒大、萬科、碧桂園2018年上半年營業收入分別同比上升59.8%、51.8%以及69.7%。這些數字背后，或許正是加快資金回籠的需要。此外，宏觀調控已經倒逼房地產開發商們尋找更多的融資渠道。Wind數據顯示，截至2018年5月中旬內地房企已公告計劃發行的海外債券達61只，發行總額超過240億美元，比去年同期上升超過一倍。

　　對于地王項目入市，嚴躍進認為地方政府仍會維持一定的供地節奏，但房企的資金鏈壓力開始增大，拿地策略也趨于保守。地王入市關鍵要看準樓市周期，即地王項目的出讓要回避市場降溫或管控升級的時間點。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，無論是地王還是其它土地上興建的項目，講求的還是“性價比”，這應是房企關注的焦點。

　　如今，地王正慢慢回歸“平凡”之路，關于取消商品房預售制的討論仍在繼續，但無論是房企、置業者甚至是投資客，他們的想法或許已經發生變化……

責任編輯：李鋒