張大偉：商品房預售制度不應一刀切取消 應該逐漸加大規范

　　9月21日，據媒體報道，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉建設部。

　　廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

　　中原地產研究院首席分析師張大偉向中國網地產表示，首先：預售制度的確問題非常多，當下房地產市場各種質量問題，交付問題，基本都與預售制度有關系。預售制度對于消費者來說保障度低，不確定因素太多。但在過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。現房銷售制度，所見即所得，這也可以倒逼開發商更關注質量。

　　其次，取消預售制度，短期看，可能性不大，因為當下房地產市場依然中小企業集中，龍頭房企占比份額不高，當下取消預售，有利于資金寬裕的國企，大企業。對小企業來說是滅頂之災。加大企業的資金鏈風險，導致企業回款周期嚴重拉長。商品房預售制度是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛不僅讓購買者付出了不小的代價。

　　第三，短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利于平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩周期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。當下如果取消預售制，起碼50%的房地產將倒閉。

　　第四，預售制度不應該一刀切取消，但應該逐漸加大規范。

　　延伸：其他國家預售制度的運行方式  

　　預售制度并非我國獨有，在其他國家，也存在一部分預售商品房，但都伴隨著嚴格的監管措施。 

　　美國：第三方保管房屋預售款。購買預售房時，開發商先與顧客達成預訂意向，通常要有一半以上的公寓被預訂，開發商才能從銀行取得建筑貸款，正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數千美元至一萬美元，由第三方保管。 

　　日本：建立預售房市場風險分擔機制。在買主和房地產商簽訂預售房的交易合同時，房地產商須向金融機構申請買主定金的擔保或保險，金融機構須將擔保或保險的保證書提交給買主。 

　　德國：訂立個性化購房合同分期支付房款。德國長期以來普遍實行預售房制度，并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款，大大化解了購房者和地產商之間的風險及糾紛。 

　　瑞典：通過專門機構管理商品房預售全程。瑞典所有新舊住宅商品房的所有權和居住權都屬于住宅居住權協會，并統一管理和出售。房屋開發公司在經過該協會高標準的審核后，才有資格建造新商品房項目并在協會全權委托下開展商品房預售。 

　　新加坡：購房者按施工進度分期支付房款。新加坡的房屋預售制度是一種預定制度，對開發商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規定。

責任編輯：孫劍嵩