文/新浪財經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 姜兆華

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布全國70大中城市商品住宅銷售價格最新變動情況顯示：8月末全國70個大中城市，67城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，2城房價持平，僅廈門房價出現(xiàn)下跌。個人住房按揭貸款利率連漲20個月。房價漲，房貸也在漲。房貸漲價究竟何時才是頭？

　　9月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布全國70大中城市商品住宅銷售價格最新變動情況。數(shù)據(jù)顯示：8月末全國70個大中城市，67城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，2城房價持平，僅廈門房價出現(xiàn)下跌。與房價連漲遙相呼應，個人住房按揭貸款利率連漲20個月。房價漲，房貸也在漲。房貸漲價究竟何時才是頭？

　　一、房貸利率為什么瘋漲？

　　個人住房按揭貸款利率的快速增長，引發(fā)市場的持續(xù)關(guān)注。分析其中原因，既有住房調(diào)控的宏觀因素影響，也有銀行改善經(jīng)營的利益驅(qū)動。具體講主要有以下三方面因素：

　　（一）住房貸款嚴控。按照“房住不炒”的宏觀監(jiān)管要求，商業(yè)銀行加大信貸資金監(jiān)督管理，對各類涉房貸款、融資嚴防死守，從資金供給端遏制炒房融資。從執(zhí)行層面看，監(jiān)管層對商業(yè)銀行提高住房按揭貸款利率，增加購房成本的做法始終保持默許態(tài)度，這在一定程度鼓勵了商業(yè)銀行拉高住房按揭貸款利率。

　　（二）信貸規(guī)模緊張。在金融去杠桿、表外資產(chǎn)并表背景下，大量表外資產(chǎn)回歸表內(nèi)，銀行信貸規(guī)模一直促襟見肘，不得不壓縮信貸增量，消化表外資產(chǎn)。為提高貸款收益率，銀行會將利率定價和貸款規(guī)模掛鉤，以資產(chǎn)高定價平衡信貸規(guī)模。貸款定價高低成為商業(yè)銀行貸款發(fā)放與否的前提條件。住房按揭貸款利率定價只能隨行就市，越漲越高。

　　（三）融資成本上升。住房按揭貸款是商業(yè)銀行一項長期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但就其收益而言其實并不算高。隨著資金市場利率走高，商業(yè)銀行資金成本也相對增加。出于經(jīng)營效益考慮，銀行上浮貸款利率提高資產(chǎn)收益率。中小商業(yè)銀行、股份制銀行因籌資成本較高，往往會率先提高住房按揭貸款利率，五大銀行則借坡下驢緊跟其上，形成住房按揭貸款利率的普漲行情。

　　無論出于什么原因，房貸利率上都漲勢必增加購房者財務(wù)負擔；首套房貸利率跟風漲價，對剛需一族來說更是一個致命打擊。

　　二、漲房貸利率就能降房價？

　　個人住房貸款連漲20個月，而房價卻不降反升？房貸利率和房價究竟是什么關(guān)系？漲房貸利率就能降房價嗎？其實，影響房價漲跌的因素有很多，諸如貸款政策、房產(chǎn)稅等都會不同程度影響房價，但決定房價走勢的關(guān)鍵因素主要集中在以下三點：

　　（一）住房供給關(guān)系。從經(jīng)濟學角度講，決定房價的根本因素是住房供求關(guān)系，也就是住房買賣雙方的供給關(guān)系。當住房供給大于住房需求時，房價就可能出現(xiàn)下降；當住房供給小于住房需求時，房價就可能出現(xiàn)上漲。從當前情況看，一二線城市人口持續(xù)凈流入，住房供給嚴重不足，房價上漲的動力依然存在；三四線城市人口呈凈流出趨勢，住房供給相對過剩，房價回調(diào)的壓力也相對較大。

　　（二）貨幣通脹程度。貨幣發(fā)行量決定物價總體水平。一旦社會貨幣發(fā)行量遠超實際商品供應量，就會引發(fā)通貨膨脹。央行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月末，我國M2廣義貨幣余額已達178.87萬億，同比增長8.2%；如此天量貨幣發(fā)行總得有一個資金出口。投股市、P2P還是投房產(chǎn)？過去幾年間，投股市人人賠得一塌糊涂，投P2P個個虧得血本無歸，而投資房市即使在三四線城市也都賺得盆滿缽滿。投資買房已經(jīng)成為居民應對通脹的重要資產(chǎn)配置。

　　（三）宏觀調(diào)控政策。限購、限貸、限賣等住房調(diào)控政策的相繼出臺，對穩(wěn)定房價起到了階段性的“止疼”效果。提高住房貸款利率，增加個人購房成本，會在一定程度抑制投資炒房需求，但對房價本身并不會產(chǎn)生實質(zhì)影響。對購房者來說，能否貸得到款是投資買房的關(guān)鍵，利房貸率高低則退居其次。

　　綜上所述，房貸利率高低與房價漲跌沒有必然聯(lián)系。能買房的，貸款利率再高也會買；不能買房的貸款利率再低也買不了。房貸利率漲，房價未必就一定會降；反而房貸利率跟漲房價的概率會更大一些。

　　三、房貸利率還會漲多久？

　　個人住房按揭貸款利率連漲20個月，未來還會不會漲？究竟還能漲多久？需要結(jié)合國家住房調(diào)控基調(diào)和資金市場行情做出綜合分析與判斷。

　　從短期看，每年三、四季度都是銀行住房按揭貸款的關(guān)鍵節(jié)點。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商進入“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季，房子銷售或迎來局部小高潮，房貸需求會較大；另一方面，商業(yè)銀行住房按揭貸款進入全年下半場，房貸規(guī)模緊張持續(xù)加劇。根據(jù)利率定價排隊放款將會成為常態(tài)，房貸利率上漲的行情年內(nèi)不會改變。

　　從中期看，房貸利率會隨著資金市場價格的變化而變化，2019年一季度是商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)投放季，信貸規(guī)模會相對寬松，房貸利率漲幅會因此出現(xiàn)放緩趨勢，但全年利率上漲行情或?qū)⒀永m(xù)。只要住房限購、限貸政策不松綁，房貸利率漲價就難言到頂。

　　(本文作者介紹：中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師，現(xiàn)任某全國股份制銀行總行零售部門負責人。)