嚴躍進：取消商品房預售制度 有助于為相關企業形成較大的約束

　　9月21日，據媒體報道，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉建設部。

　　廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣東此次對商品房預售政策調整的建議，體現了當前住房供給側結構性改革的導向，即認為現房銷售模式將更加成熟，而預售或者說期房制度會更加不適合。類似政策也符合改革開放40年廣東房地產市場的發展實際，屬于較大的創新，和租賃市場改革等都可以理解為房地產領域的體制重大創新，其對于全國10萬家規模之多的開發企業來說，顯然有較為明顯的影響。

　　從此類擬定材料可以看出，其對于商品房預售制度其實提出了很多批評意見，其實也是因為此類房屋背后的很多“劣根性”。比如說，開發商往往很重視拿地到預售之間的開發環節，而一旦預售證辦理了以后，對于房屋項目的開工等就不上心，房屋質量也難以得到把控。更為關鍵的是，實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關政策對于此類預售制度的管控也缺乏非常有效的內容。

　　而通過改進預售制度，本質上其實也說明了一點，即通過取消此類制度，有助于為相關企業形成較大的約束。現房銷售的模式下，房企銷售應該有更強的更嚴格的財務約束。因為過去來說，對于類似30層的房子，開發商建造到5層以后，基本上就可以辦理預售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行后續樓盤的追加投資。但現在可能需要30層全部建造完畢，所以從這個角度看，對于此類房屋建造的資金考核壓力就很大，資金弱的房企是無法進行開發投資的。

　　預售制度可以理解為中國住房投資和分配中的一個創新，其典型的一個附屬品就是售樓處的誕生。實際上在國外售樓處的銷售概念是不強的。未來房屋銷售，若是進入到房屋現房銷售模式，那么就進入到“一手交錢、一手交貨”的模式。對于此類模式來說，房屋質量問題會減少，開發商也不會有各類扯皮的現象。甚至包括此前類似公攤面積的爭論問題，也會消失。因為無論公攤大和小，房子不是按期房交付的，而是按照實際可交付鑰匙的方式交付，這樣開發商自己會根據市場化的模式進行。

　　廣東此次建議，預計獲得審批的可能性是很大的。實際上廣東本身已經有部分土地就在推行了此類政策，比如說深圳這兩年的土地出讓中就已經有約定需要現房交付的模式。類似政策推進，未來或和全裝修、精裝修的概念結合。換而言之，未來購房者見到的房子，更多的是精裝修的現房項目，這其實也是房住不炒的政策思路體現，同時也有助于發揮房屋的消費屬性。

責任編輯：陳永樂