樓市再響驚雷，央行出手了！未來房價將如何走？ 有媒體報道稱，近日央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產負債部門總經理，召開商業銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。房價未來到底怎么走？一起來看一下↓↓ 9月按揭貸增速仍很快 房價漲過快考驗金融安全 有媒體記者了解到，9月按揭貸增速仍然很快，10個房價上漲過快的城市的按揭貸占到了總按揭貸款的40%，風險急速集聚。多位銀行高管對記者表示，房價上漲過快，確實對金融穩定、金融安全帶來考驗，容易造成產業空心化，甚至影響到社會的長遠發展。 而有消息說，昨天上海市銀監局也通知轄內各中外資銀行，強調加強房地產信貸總量和集中度的檢測和風險管控。國內樓市似乎有點一葉知秋的意思。 值得注意的是，在相對寬松的貨幣環境下，不少城市的房價半年漲幅就超過三成，而過熱的樓市風險已經在向金融系統蔓延。過度的房產需求不僅讓樓市供需進一步失衡，也讓那些原本屬于實體經濟的流動性過度集中房地產市場，過度依賴也讓風險急劇累積。 房價是否會大幅下滑？各方觀點分歧較明顯 對于大家最關心的問題：我們的房價到底會不會跌？如果跌，又能跌多深？尤其在本輪調控后流動性抽離后，房價會不會出現像去年股市那樣的大幅下滑。從目前來看市場的觀點分歧也比較明顯—— 繼續看多的觀點認為目前中國城鎮化率并不高，投資渠道也相對單一，房產除了本身的價格增之外，還有額外的租金收益，目前來看難以找到比房產更好的投資品種。而調控政策也主要是以抑制過快上漲為主，并非徹底打壓。 看空的觀點則認為，從大周期來看中國房地產市場從未經歷過合理的調整，而目前居民購房的杠桿率也過高，房產在國民經濟中的占比過重，人口紅利周期也已基本過去，調整已是應有之義。尤其是很多人把今年房產市場過熱和去年股市相比較，很多現象具有相似性。在各個地區、中央各部委合力遏制下，房地產市場會不會上演類似去年股市的故事。這也是一個值得大家玩味的角度。 萬科的董秘譚華杰認為，從城市化的規律來看，75%左右是城市化基本完成的通常水平。中國目前的城鎮化率 56%。也就是說，中國房地產的發展，還在大周期，即高速增長期之內。但是他也強調，不能說城鎮化率不到 75%，房價一定只漲不跌。因為在大周期階段，房價估值邏輯可能脫離基本面，有泡沫化的可能，讓大周期提前到達終點。 譚華杰還表示，類似房價租金比這樣的在大周期并不適用的指標，例如從1998年到2008年，日本東京地價下跌了30%，但房價租金比始終保持穩定。同樣的，從1982年到 2015年，美國新房價格漲幅頻繁變動，但租金收益率卻相當穩定，所以房價租金比例很難有一個確定的合理范圍。 海通姜超則認為，過去幾年中，中國居民新增房貸、新增地產銷售額比值持續飆升，11年僅為19%，15年達到39%，16年上半年則高達50%，正是美國金融危機前的最高水平。還有就是居民杠桿率。11年以來中國居民購房杠桿率持續上行，11年約為20%，15年已突破40%，16年上半年創歷史新高至50%。所以姜超認為，本輪限購出臺時，居民杠桿率已遠高于上一輪限購時期，居民購房潛力也已被大量透支。 此外，他還認為，從房貸占GDP的比重看，中國居民加杠桿的速度也不可持續。日本即使在房產泡沫最嚴重的89年，居民新增房貸占當年GDP的比重也未超過3.0%，而中國去年已經達到5.5%。美國金融危機前新增房貸/GDP在05年達到8.0%后見頂回落，而中國今年上半年新增房貸與公積金貸款占GDP比重已達8.6%，表明中國居民購房或已將杠桿用到極限，16年可能會是中國地產市場的歷史大頂。 新聞多看點 NEWS MORE 長沙：節后單周新房成交跌逾四成 隨著一二線城市的調控政策政策大量出臺，一些城市樓市開始降溫。據長沙市住房和城鄉建設信息中心發布的最新數據，10月2日至10月8日一周，長沙市中心城區新房成交4776套，環比跌41.15%。 近幾個月來，長沙的樓市持續上演火爆行情，進入9月以來，單周新房成交量屢創歷史新高，中心城區“十一”前最后一周新房成交再次刷新紀錄，達到8116套。 “轉移效應”顯現 江蘇三四線樓市成交踴躍 國慶期間，江蘇淮安市區十多家樓盤推出了特價房源，優惠促銷的力度不小。據統計，10月黃金周淮安市轄區日均新房認購量近150套，比去年的黃金周增長約20%。 在宿遷市沭陽縣城一家樓盤的銷售現場，國慶期間前來看房買房的市民絡繹不絕。樓盤銷售負責人介紹，由于推出了購房優惠，國慶期間每天的客戶來訪量是平時的近三倍。 鎮江市在國慶長假期間樓市特別熱鬧。10月份以來，客戶明顯增多，假期里幾天的業績就趕上了平時一個月的成交量。除了本地購房者外，售樓處里也出現了很多外地買房人的身影。 業內人士表示，一二線城市出臺限購限貸政策后，三四線城市迎來了去庫存的良機，樓市成交量隨之上升，投資客也可能涌入。此時，普通購房者應該保持冷靜，關注市場走勢，仔細挑選房源，不要盲目跟風買房。 中國房地產指數研究院南京分院總經理曹旭東表示，價格不太可能繼續持續往上走了，如果還是過火，再往上走的話，不排除有更多更嚴厲的政策出來。市場適度轉冷，量、價一定程度降溫回落，這是不可避免出現的情況。過度投資投機的那些人可能會被清洗出去，剩余的對于剛需，總體上來說可能會出現比較好的態勢。[詳情]

　　原標題：31個省會房價：12城均價過萬 北京一套房可換重慶長沙七套 作為所屬行政區域的政治、經濟、文化、交通中心，省會城市往往具備了該省最好的教育和醫療等公共資源，在城鎮化加快推進的過程中，資金、人口進一步向省會城市集中，這些城市也成為未來城鎮化的核心區域。 那么各個省會城市的房價是怎么樣的？ 《第一財經日報》根據中國房價行情平臺發布的9月31個省會城市(含四大直轄市)的住宅房價排行情況統計發現，9月份，有12個城市均價超過萬元大關，北京均價已經超過5萬元/平方米，是重慶、長沙的7倍多。在部分東部和中部省會房價高企的同時，西部和東北的大部分省會仍處于去庫存的過程中，房價也比較平穩。 這也正是本輪樓市的一大特點，即一線城市和二線熱點城市十分火熱，廣大三四線城市和弱二線城市仍比較平淡。熱點城市房價上漲過快的情況，也引起了中央的高度重視，從9月30日開始，各地也紛紛出臺了收緊限購限貸的調控舉措，房價上漲過快的熱點城市出現了明顯降溫。 需要說明的是，統計中價格和漲幅為該市的全市范圍內均價，在現實成交中，一個城市中心城區的價格和漲幅都會比統計的數據高出不少。 12城均價過萬 合肥上漲最快 首都北京的均價已達到了52104元/平方米，是31個城市中唯一一個突破5萬元大關的城市。必須指出的是，這僅僅是統計中的均價，目前北京中心城區市場早已豪宅化，10萬+比比皆是。 北京之后，另一個超一線城市上海的均價達到了46154元/平方米。位居第三的是南京，這個二線省會城市均價達到了23472元/平方米，超過了廣州和杭州。之所以位居第三，是因為去年下半年以來南京房價持續高漲，今年更是與蘇州、廈門、合肥并稱房價上漲的二線“四小龍”，而同期廣州、杭州漲幅遠低于南京。 在31個城市中，房價最高的7個城市來自沿海發達地區，除了北京、上海和天津三大直轄市外，南京、廣州、杭州和福州對應的江蘇、廣東、浙江和福建，剛好是東南沿海四個民營經濟最為發達的省份，經商群體眾多，老百姓的可支配收入也比較高。 例如，位居第七的福州，盡管在外邊的影響力不如省內的另一個中心城市廈門，但作為省會，福州近年來經濟發展勢頭不錯，其均價也達到了18149元/平方米，與天津、杭州相當。 福州之后，排名第8到第10的是中部的三個省會城市合肥、武漢和鄭州。這其中，第8的合肥，雖然與第7的福州還有較大的差距，但上升速度最快。去年9月，合肥的均價只有8122元/平方米，在中西部排在武漢、南昌等城市之后，但到今年9月，合肥均價已上漲至13298元/平方米，雄踞中西部各城市榜首，其漲幅高達63.71%，位居31個城市第1。 過快上漲、過高的房價也帶來了不少隱憂。從產業結構上看，由于緊鄰長三角經濟發達地區、承東啟西的地理位置、較低的綜合成本、良好的高教資源、以及安徽充足的勞動力資源等優勢，加上皖江城市帶承接產業轉移示范區的獲批和建設，作為該示范區的核心城市，合肥吸引了美菱、榮事達、海爾、格力、長虹、美的、華凌、三洋等家電巨頭落戶，并一舉發展成為全國最大的家電制造業基地。 制造業的發展壯大對合肥區域經濟快速發展至關重要。制造業的發展需要一個較低的綜合成本環境。房價上漲過快、房價過高，同樣也會造成房租等各種生活成本的提高，進而會阻擋年輕人流入的步伐，那么未來合肥在與同類型中西部城市的競爭中就可能處于不利的位置。 武漢和鄭州兩個中部省會的大漲也頗為引人關注。作為這些人口大省的省會，武漢和鄭州都是所在省份的單極核心城市。例如，在人口大省河南，早在2010年末，河南省的戶籍人口就超過1億人。盡管有1000多萬人口流向了沿海發達地區，但本省常住人口還有9000萬左右，城鎮化還有很大的空間，這其中，鄭州最可能吸引大量的人口進入。因此，鄭州也成為近兩年來房地產市場廣為看好的二線城市。 北京1套房可換重慶、長沙7套 排名第11位的第三經濟大省山東的省會濟南，房價低于合肥、武漢、鄭州三個中部省會，與同為東部沿海的省會南京、廣州、杭州、福州更是有相當大的距離，這其中的一大原因在于山東雖然是第三經濟大省，但產業結構中以農業和重化工業為主，在城鎮化水平、人均純收入等方面與浙江、江蘇、廣東、福建都有差距。 不過，城鎮化率低的另一方面也意味著潛力無限。今年以來，濟南樓市也開啟了一輪火爆的行情，價格隨之上揚，9月濟南均價已達到了11770元/平方米，比去年同期上漲了兩成。 排名第12的是石家莊，隨著京津冀一體化的推進，身為人口大省河北的省會，石家莊的房價也水漲船高。9月石家莊均價突破萬元大關，達到了10974元/平方米，同比漲幅超過了三成以上。 總體上看，31個城市中，房價排名靠前、漲幅較多的大多位于東部沿海以及中部幾個勞動力大省的省會，房價較低的省會則主要來自東北、西北和西南。雖然省會城市作為所在省份的核心城市，聚集了所在省份最好的教育和醫療文化等各種公共資源，但仍有不少省會由于供應量過大，目前仍處在去庫存的階段，在今年以來一二線城市房價上漲的過程中，這些省會仍處于下滑或不溫不火的水平。 從漲幅上看，沈陽、長春都出現了同比下降的情況，哈爾濱、西安、銀川、呼和浩特等地的漲幅也很低。這些城市大多來自能源重化省份或西部地廣人稀省份，供應過大，人口流入緩慢，面臨著不小的去庫存壓力。 一個城市的房價與當地的經濟發展水平緊密相關。但這并不等于說，房價越高，經濟發展水平就越好，競爭力就越強；房價越低，經濟發展就越差，城市競爭力就越弱。比如重慶和長沙，這兩個城市近年來的經濟增速領跑一二線城市，但這兩個城市的房價卻保持穩定，至今仍沒有超過7字頭，這個價格甚至還不如浙江、江蘇的很多縣城。 這其中的一大原因就是，重慶、長沙的供應十分充足，很好的滿足了購房需求，從而使得房價保持在較為平穩的水平，有利于為當地的實體制造業提供較好的外部成本環境，區域經濟也得以快速發展。 以重慶為例，9月重慶的均價為6869元/平方米，與去年同期基本持平，在西部地區，這一價格排在蘭州、昆明、成都、南寧、西安等城市之后，不到北京的七分之一。中部的長沙均價也只有6906元/平方米。也就是說，同樣買100平方米一套的房子，北京1套房子就可以換至少7套重慶、長沙的房子。 但在房價保持低位的同時，重慶、長沙的實體制造業卻保持十分良好的態勢。例如，重慶市統計局發布的半年報顯示，今年上半年重慶實現地區生產總值(GDP)8000.82億元，按可比價格計算，同比增長10.6%，較全國高3.9個百分點。這也是重慶經濟增速連續十個季度在全國領跑。 各直轄市、省會、首府的小區在當月出售的存量住宅均價的算術平均值(元/㎡)。 排名 城市名稱 省份 平均房價(元/㎡) 同比上年 1 北京 北京 52,104 41.11% 2 上海 上海 46,154 35.04% 3 南京 江蘇 23,472 36.09% 4 廣州 廣東 21,211 6.43% 5 杭州 浙江 19,323 7.91% 6 天津 天津 18,925 23.49% 7 福州 福建 18,149 26.72% 8 合肥 安徽 13,298 63.71% 9 武漢 湖北 12,732 29.96% 10 鄭州 河南 11,833 26.77% 11 濟南 山東 11,770 18.72% 12 石家莊 河北 10,974 31.15% 13 南昌 江西 9,359 3.99% 14 蘭州 甘肅 8,980 6.79% 15 成都 四川 8,362 3.87% 16 昆明 云南 8,312 1.62% 17 太原 山西 8,180 3.15% 18 海口 海南 7,926 7.78% 19 拉薩 西藏 7,709 -0.85% 20 哈爾濱 黑龍江 7,423 1.43% 21 南寧 廣西 7,288 3.54% 22 沈陽 遼寧 7,097 -0.49% 23 長沙 湖南 6,906 8.41% 24 重慶 重慶 6,869 0.02% 25 西安 陜西 6,789 0.06% 26 烏魯木齊 新疆 6,588 -2.87% 27 長春 吉林 6,526 -1.04% 28 呼和浩特 內蒙古 6,437 2.52% 29 貴陽 貴州 6,062 -0.78% 30 西寧 青海 5,872 2.56% 31 銀川 寧夏 5,018 0.57% [詳情]

　　首付一夜多了幾百萬，違約棄購 改善型購房者首付比例大幅提升；中介監管日漸嚴格 “9·30新政”出臺至今半個月里，北京二手房市場表現出降溫跡象。對于改善型購房者來說，首付比例的大幅提升成為他們邁不過去的那道坎兒。也許只是網簽拖延了那么幾天，一家人的換房計劃就突然落空。而對于中介來說，市場需求的抑制無疑對他們的業務產生明顯影響，而自今年以來住建部門三令五申嚴整中介行業的發聲，也令中介機構如履薄冰。隨著政策影響進一步滲透，未來北京二手房市場或將進入持續調整期。 兩至三成客戶或取消延緩換房 “首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%。”9月30日，北京新出臺的樓市政策，給眾多正處二手房買賣苦戰中的買賣雙方澆了一桶冷水。 “一套700萬的房子，一夜之間就需要多找補出280萬元的首付錢。”說到最近換房的經歷，唐女士感到倍感受挫。 唐女士家在石景山有兩套兩居室。今年隨著家里小閨女越長越大，唐女士兩口子決定把手里的小兩居賣掉，找一套合適三居室，方便和老人同住。幾個月時間，二手房看下來，他們在同區域看中一套房齡不算短的三居室，房子700萬元左右，首付210萬元。 “房子雖然不算新，但是配套、交通還算滿意，我就想著先把房子定下來。節前看著市場挺火，我家的兩居室出手速度一定不會慢。”唐女士這么打算著，便通過中介和業主簽訂了購房合同，交了20萬元的定金。 誰知道還沒趕上網簽，北京的“9·30新政”便突然空降。根據新政要求，唐女士定下來的三居室屬于非普住宅，又是家庭的二套房，首付比例立刻提升至近500萬元。另一方面，受到政策影響，不少購房者選擇了觀望，唐女士現在居住的兩居室還沒出手，“即便這套房子現在賣出去，也不夠支付下套房的首付”。 和家里人商量后，唐女士決定違約，“一下子多出幾百萬的首付，這真是沒辦法的辦法”。 在目前以換房為主導的二手房市場上，類似唐女士的情況絕非少數。中原地產研究中心統計數據顯示，北京二手房購房者人群中，連環單比例在2016年高達45%左右，也就是其中賣掉一套房再買的改善型購房者占比接近50%。在這種情況下，信貸政策的變化對市場的影響非常大。 “北京樓市調控新政對北京二手房市場的短期影響之一，就是違約和糾紛案例明顯增多。”鏈家研究院報告對于最近的市場做出如此分析。 記者了解到，自從9月30日北京出臺樓市新政至今，二手房市場上的解約現象不時出現。而我愛我家分析報告稱，預計將有兩至三成的客戶或將取消或延緩換房計劃。 市場不好，中介面臨經營調整 “9·30新政”出臺后，房產中介明顯感受到市場的變化。 “北京9月30日房地產新政出臺以后這十天里，門店的成交量縮水了至少一半。”海淀區一鏈家門店經紀人表示，新政對二套房的購房者影響較大，之前來咨詢的換房客戶最近都表示“再考慮考慮”，“畢竟不少人要多出20%的首付款”。 海淀區一房產中介經紀人小顧表示，國慶節后看房客戶明顯變少，最近這幾天他主要在忙著幫黃金周前做過網簽的客戶繼續辦理過戶，“最近幾天過戶大廳排隊人數最多時能達到一百多人。” 伴隨著新政出臺，中介行業在這十幾天里也接受著考驗。最近北京市在全市全面實施存量房交易資金監管。房地產經紀機構及房地產經紀人員不得違規獨占房源信息、哄抬房價。房地產經紀服務要實行明碼標價，嚴禁從事首付貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。而假日期間，住建部發布了45家違規失信房地產開發企業和中介機構的名單，更令中介機構提高了警惕。 王誠(化名)在雙井片區從事二手房經紀行業已經有四年時間。9·30新政出臺后，公司明確要求他們要嚴查業主的一系列房產資料，以防交易中出現意外。他對記者表示：“按照建委要求，如果業主沒有具備協議書、房產證復印件、房主身份證復印件等資料一律不得掛牌出售。我給客戶和在朋友圈都發布了這條消息，給大家提個醒。” 鏈家總裁左暉曾公開表示過，市場不好時，正是房產中介調整和提升服務水平的機會。在業內看來，一旦市場進入調整期，房產中介又將面臨經營上的調整和挑戰。 降溫顯現，調整或將持續 新政對于北京二手房市場的降溫作用可謂立竿見影。根據偉業我愛我家市場研究院數據顯示，2016年10月上旬(1-10日)，北京全市二手住宅共網簽2810套，與上月同期相比大幅下跌了65.7%。 偉業我愛我家市場研究院數據顯示，國慶節后三個工作日，二手住宅的網簽量分別為784套、905套、912套，不足1000套的網簽量明顯不如此前工作日基本都在千套以上的表現。從我愛我家自身的交易數據來看，樓市調控新政出臺后，10月1日起，新增客源量、新增房源量、合同簽訂量、帶看量等均有明顯回落。 位于朝陽區的一家房屋中介機構的經紀人告訴記者，新政出臺后咨詢看房的人數均有所減少。受到首付比例提升影響，房價最近“穩了點兒”。 而在方莊的一家麥田地產中介門店也少有咨詢看房客戶前來問津。該門店經紀人介紹，北京新規規定購買普宅首付比例提升5%，這意味著購房人需要準備的首付款多了不少。新政一出臺，原本準備購房的客戶立刻轉為觀望態度。也有不少購房人希望，政府出臺的新政能夠打壓最近日益上漲的業主報價。而業主受到新政影響，也處于觀望中。 偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，9月30日以來的這輪全國樓市調控中，北京的政策可謂非常嚴厲，極大地抑制了購房需求。在市場需求受限的情況下，二手房市場自然都顯現出了降溫趨勢。 在業內普遍看來，有了政策的強力調控，市場將會進入一個調整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂。失去需求的支撐，市場的交易量很難繼續維持高位，價格的上漲推力也會減小。因此，進入四季度后，二手房交易量無疑將下滑，房價漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩。 新京報記者 方王洋[詳情]