樓市透支，“銀十”褪色

　　房企人士稱一年左右樓市或現“橫盤”局面

　　■本報記者 王海春 上海報道

　　雖然2016年的國慶長假，成為近幾年以來同期樓市政策出臺最密集的時段。不少人稱，一個國慶長假出游回來，發現自己可能已經沒有了購房資格。

　　時值金九銀十，在各地放大招調控樓市的背景下，10月房地產能否延續九月成色，樓市會怎么走，成為不少人心中的疑問。有分析師指出，政策將對房價上漲的市場預期產生一定作用。部分提高二套房首付比例、對樓市降杠桿的城市，成交量將出現較大幅度下降。隨著市場預期的逐漸轉換，十月樓市可能會進入觀望狀態。一旦成交量下滑，這種狀況若持續數月，少量二線城市的房價可能會有所變動。

　　“然而對一線城市來說，出現大幅下跌的可能性較小。在一年左右的時間里，可能會出現橫盤的局面。即雖然交易量很低，如果大的經濟環境沒有發生巨變，價格卻很難降下來。”一家中型房企高層認為。

　　多地成交量大幅下滑

　　當全國游客涌入杭州旅游的時候，杭州市民卻忙著在本市搶購房產。在剛剛過去的國慶長假期，杭州商品房成交量創下6年以來長假期間成交量的新高。

　　據杭州當地網站統計，10月1日至7日杭州市區（含余杭、蕭山、大江東，不含富陽）共成交1850套商品房，較去年同期增長了37%。杭州這一數據創下自2010年以來，國慶長假樓市的成交量新紀錄。

　　考慮到此前杭州在十天內密集出臺了三項調控政策，杭州樓市的這一表現，不禁令人困惑。“有不少是此前進行網簽，最近完成交易的。其實與八九月份的周成交量相比，杭州的成交量下滑很厲害。”杭州一位分析師說。

　　杭州房產交易中心官網顯示，九月杭州商品房共成交20611套，日成交約687套。另據透明售房網數據，國慶期間杭州日成交量從10月1日的日成交623套一路下滑，10月6日成交量降到251套；10月8日中午杭州商品房只成交了16套。

　　“杭州出第一條政策的時候，市場沒什么反應；但第二條政策一出，成交量明顯降了下來。售樓處認購下降二三成，是非常普遍的情況。”透明售房網分析師沈曦霞向記者表示。

　　包括北京、東莞在內的另外一些城市，政策出臺前后的成交量同樣出現了大幅回落。

　　九月底北京出臺樓市政策當天，北京網簽數量超過3000套；10月6日北京的網簽套數降到209套。10月6日東莞出臺新政策當天成交商品房接近1400套，但10月7日東莞成交量只有一百多套。除此之外，南京9月25日出臺限購當天，南京成交超過1600套。南京10月1日商品房成交量達到542套，但之后幾天成交量連續下降，據南京房管網顯示，10月6日南京只成交了133套。

　　鄰近上海的昆山在國慶前出臺了政策，雖然房價目前沒有大逆轉，但對后市的看法已經發生了變化。

　　記者10月5日到達昆山對樓市進行實地調研時，11號地鐵花橋站下聚集著大量房產銷售人員，這些銷售人員不斷向往來的路人推銷樓盤。

　　一位昆山的房產銷售人員表示，來這里買房的多數是上海的客源。“九月份沒出政策前，我們組幾乎每個月都能促成幾筆交易。現在雖然有交易，但成交的速度有所放緩。”這位銷售人員說。

　　十月走勢不明朗

　　金九銀十是樓市的傳統旺季，今年金九的成色已經相當足，甚至超過預期。那么今年會不會有銀十，樓市接下來會怎么走。

　　一位分析人士表示，經歷半年多的樓市本已顯出疲態，但在地王效應的帶動下，房價又狂奔了一段時間。“各地頻出的政策，無意中又助長了一波購買力。各地沒有集中出臺政策前，在銀行貸款低利率、低首付的支持下，居民家庭使用的杠桿很大，購買力有被嚴重透支之嫌。”上述人士說。

　　分析師指出，在銀行貸款的支持下，國內房地產出現一片繁榮景象。

　　中指院數據顯示，九月全國百城住宅均價環比上漲2.83%，同比上漲16.64%。其中鄭州新建住宅價格指數環比上漲6.92%，漲幅位居全國之首。從價格來看，全國100個城市新建住宅平均價格為12617元/平方米，環比上漲2.83%。

　　值得注意的是，雖然一線城市相當火熱，但成交量卻出現了下降。需求向二線甚至三線轉移的情況較為明顯。在成色十足的九月，一線成交量下滑，而二線卻在大幅上升。

　　億翰智庫數據顯示，9月28日全國一線城市商品住宅共成交19.3萬平方米，累計日均成交13.5萬平方米，較八月日均成交量下降15.7%。而二線城市九月共成交商品住宅107.8萬平方米，九月累計日均成交67.5萬平方米，較八月上漲16.6%。

　　“在剛剛過去的九月，一線需求向熱點二線轉移的趨勢較明顯。但政策出臺后這些需求會怎么走，向一線回流，還是從樓市撤出，還有待進一步觀察。”一位分析師說。

　　興盛建設開發有限公司一位市場部人士告訴記者，市場的預期發生了一些變化。“購房者認為房價漲幅可能會減慢，所以十月份入市腳步也有所放緩。但市場看多的預期，并沒有逆轉，一些優質項目仍然受到了追捧。”上述人士說。

　　在沈曦霞看來，雖然各地出臺政策，但購買力在十月份仍會按此前的慣性向前推進一段時間。

　　“畢竟市場上有大量資金沒有去處。政策出臺后，需要一段時間才有可能對樓市起到普遍降溫的作用，這中間有一定時間差。正因為大家都看不清后市，因此目前暫時進入了觀望期。”沈曦說。

　　就接下來中國樓市的走向，國際貨幣基金組織也表示了關切。在IMF看來，中國房價持續上漲不可持續。

　　9月7日在華盛頓舉行的IMF年會新聞發布會上，IMF亞太地區副主管Markus Rodlauer表示，中國房價的迅猛漲勢不可持續。“如果現在及時采取正確的行動，住房市場的回調將是可控的。”Markus Rodlauer說。