20城市限購(gòu) 地產(chǎn)投資投機(jī)需求或受抑制

　　業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，從國(guó)慶長(zhǎng)假期間成交量來(lái)看，同比明顯下滑，一二線(xiàn)城市大部分市場(chǎng)的成交量跌幅已超30%

　　哪些城市出臺(tái)了政策？

　　昨天，上海市住建委、市規(guī)劃國(guó)土資源局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，加大執(zhí)法力度，規(guī)范市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)。

　　上海市的6條措施具體是：1，進(jìn)一步加大商品住房用地供應(yīng)力度。2，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來(lái)源監(jiān)管。3，進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷(xiāo)售管理。4，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。5，全面實(shí)行存量住房交易資金監(jiān)管制度。6，加強(qiáng)政策解讀和宣傳。

　　記者梳理顯示，自9月30日至10月8日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門(mén)、東莞、珠海、福州、惠州、上海，這20個(gè)涵蓋了一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)的城市發(fā)布了力度不一的樓市調(diào)控政策。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地選擇“十一”長(zhǎng)假密集出臺(tái)政策，希望政策積極被市場(chǎng)所吸收，不被過(guò)度地解讀。因?yàn)椋绻鞯卣叱雠_(tái)的時(shí)間點(diǎn)不緊湊，會(huì)使得部分未出政策的城市面臨更大的壓力，即防范部分炒房需求從政策收緊城市轉(zhuǎn)移到政策未收緊城市。

　　例如，東莞出臺(tái)限購(gòu)政策，除了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等其他城市都有的共性原因外，一個(gè)非常特殊的原因是深圳限購(gòu)升級(jí)后，部分剛需購(gòu)房者和炒房者會(huì)轉(zhuǎn)移需求到東莞，進(jìn)而造成東莞樓市存在交易規(guī)模上升、價(jià)格攀升等壓力。

　　調(diào)控有何新特點(diǎn)？

　　“十一”前少數(shù)二線(xiàn)城市出臺(tái)了收緊樓市的限購(gòu)或限貸政策，此次黃金周期間，北京、蘇州、深圳、南京、廈門(mén)等城市屬于“加碼”調(diào)控。例如，北京分別將購(gòu)買(mǎi)首套和二套普通住宅的首付款比例提至35%、50%。至此，北京、深圳、合肥、蘇州等城市限購(gòu)力度恢復(fù)到2014年“9·30”之前。

　　各城市新一輪樓市調(diào)控政策中，天津、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、福州等地則同時(shí)出臺(tái)了限購(gòu)、限貸等措施，且多地采取了“分區(qū)調(diào)控”模式。例如，天津?qū)σ延?套住房的非本市戶(hù)籍家庭，暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)再購(gòu)房，同時(shí)提高其首套房商貸首付比例至40%。

　　南寧和惠州出臺(tái)的新政策則未提及限購(gòu)限貸政策，基本上是從規(guī)范市場(chǎng)交易秩序、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期等出發(fā)。例如，南寧要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格不得高于預(yù)售申報(bào)價(jià)。

　　為何是這些城市？

　　多位業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，此輪調(diào)控政策的出臺(tái)主要是針對(duì)近期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是最直接的目的。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，9月中國(guó)百城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.83%，漲幅較上月擴(kuò)大0.66個(gè)百分點(diǎn)，漲勢(shì)已持續(xù)17個(gè)月。鄭州、無(wú)錫、常州、昆山、珠海、廊坊、杭州、蕪湖、贛州、福州環(huán)比漲幅居前十，漲幅在4.8%-7%之間，多地已在“十一”黃金周期間出臺(tái)了收緊性政策。

　　已于8月或9月份開(kāi)始實(shí)施限購(gòu)或限貸的蘇州、廈門(mén)、杭州、合肥、南京、武漢9月份新房?jī)r(jià)格則分別環(huán)比漲1.44%、2.35%、5.1%、4.41%、3.09%、2.11%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁上漲勢(shì)頭。

　　房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓曾表示，如果已出臺(tái)收緊政策的城市樓市持續(xù)高燒不降，地方將調(diào)控加碼，出臺(tái)提高房貸首付、利率，限購(gòu)、限貸條件與標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)，取消稅收優(yōu)惠，打擊第三方房貸平臺(tái)等政策。

　　還有哪些城市可能會(huì)收緊？

　　上一輪樓市限購(gòu)周期（2014年9月30日前），高峰時(shí)期共有46個(gè)城市發(fā)布了限購(gòu)政策。經(jīng)歷十一長(zhǎng)假各地密集發(fā)布新政后，記者梳理發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)城市迅速?gòu)?個(gè)增至20個(gè)城市，分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門(mén)、東莞、珠海、福州、上海、三亞、杭州。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，未來(lái)，石家莊、青島等房?jī)r(jià)漲幅較快的城市，仍有出臺(tái)限購(gòu)政策的可能。上海等熱點(diǎn)城市也不排除會(huì)在信貸收緊等方面有動(dòng)作，政策大體上與2010-2011年的限購(gòu)限貸政策內(nèi)容吻合，思路也基本一致。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)一些省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、部分大城市周邊的中小城市，都會(huì)有收緊政策的可能。例如，南昌、長(zhǎng)沙、重慶、太原、昆明、西安、嘉興、寧波、常州等城市。而貴陽(yáng)等房?jī)r(jià)波動(dòng)很小的城市則主要還是堅(jiān)持去庫(kù)存，同時(shí)對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，一些城市仍面臨降庫(kù)存的壓力，未來(lái)有望出臺(tái)寬松政策，“因城施策”、“一城一策”將成為趨勢(shì)。

　　對(duì)市場(chǎng)有何影響？

　　張大偉表示，各個(gè)城市間的政策會(huì)產(chǎn)生疊加的效果。從國(guó)慶長(zhǎng)假期間的成交量來(lái)看，市場(chǎng)成交量比去年同期已經(jīng)有了一個(gè)明顯的下滑，特別是在一二線(xiàn)城市大部分市場(chǎng)的成交量跌幅已經(jīng)超過(guò)了30%。

　　展望未來(lái)，中國(guó)指數(shù)研究院指出，在地方政府一系列收緊政策影響下，有望抑制部分投資投機(jī)需求，房?jī)r(jià)漲幅將逐步趨穩(wěn)。

　　“年底前，個(gè)別大城市房?jī)r(jià)依然會(huì)上漲，只不過(guò)漲幅沒(méi)有近期的大；部分城市或在明年價(jià)格有所下降。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，年底前市場(chǎng)需求依然屬于高位，部分房企會(huì)加快推盤(pán)。到了明年，市場(chǎng)整體成交量或會(huì)下滑，但長(zhǎng)期看，政策的效力依然會(huì)減弱，要警惕各類(lèi)規(guī)避政策的新做法。