房價要崩盤了嗎？你還在裸泳嗎？

　　■程凱

　　侯寶林的相聲《醉酒》中有個段子，“甲：一摁手電棒電門，出來一個光柱。乙：哎，那光出來啦。甲：你瞧這個！你順著我這柱子爬上去。乙：噢，那是柱子啊？甲：你爬！乙：那個你爬怎么樣啊？甲：你別來這一套，我懂！我爬上去，我爬到半道，你一關電門我掉下來啦……”

　　這個段子嘲笑的好像是上了虛幻事物的當，其實是上了規則改變的當，樓市的規則又要變了，你上當沒有？從北京到佛山，整個國慶期間一共有19個城市出臺樓市調控措施，規則也很簡單，要么限購，要么限貸，規則變化之一是讓你沒有資格買，規則變化之二是讓你沒錢買。

　　一下子大家全都老實了，也全都踏實了，除了裸泳的人。這是一件大好事，就是來晚了幾個月。

　　你要說這19個城市的地方政府真是一條心，我不信，你要說這是中央政府為了防止房地產泡沫形成系統性風險，統一安排了這次集體行動，我信了！不管出于什么樣的理由調控出臺之后，樓市的潮水退去之前，你有沒有在裸泳？

　　就在上半年的一二線城市瘋漲的樓市中，誰在猛加杠桿買房，誰在最瘋狂的8月、9月還在加杠桿買房，誰在加杠桿的過程中把自己的現金流安排用到了極致，誰就是在裸泳！

　　這些不管不顧風險的人，和2015年5、6月份還在股市中加杠桿的人很像，都是把杠桿加在了山頂上；當然，在山頂出現下坡路之前，沒有人能準確預測到山頂到底在哪里，但是，當市場越爬越高的時候，感覺到空氣已經變稀薄的你，就應該知道要注意了，減倉、降杠桿，而不是加倉、加杠桿。

　　認真對比一下2015年的股市和2016年的樓市，還是有很多不一樣的地方，也意味著兩種裸泳的人的結果不一定一樣。

　　2015年的股市是加杠桿上去的，講的故事是“國家牛市”，2016年的樓市是去庫存放松限貸限購上去的，講的故事是“北上廣深房價永遠漲”；2015年股市的這一波行情結束，是查配資查不講規則不計成本的杠桿打下去的，2016年樓市這一波瘋漲行情也到此為止了，是重新把限購和限貸枷鎖給市場戴上導致的。

　　不一樣的地方，股市配資下的加杠桿是一個無底洞，而樓市之前的加杠桿基本是清晰或者說是可控的，股市查配資是從市場抽血走，而樓市的重新限購限貸是防止新的資金進入，并不是要讓原來進去的資金出來。一個簡單的比較，比如說某城市現在二套房首付提到七成，并不是讓之前沒有按照七成買房的人補到七成，所以很認真地說，股市去杠桿有股災，樓市降杠桿的所謂的房價崩盤并不存在。

　　房價崩盤的可能性不大，并不代表在炒房中裸泳的人不在，只要房價不再上漲，只要央行的信貸收緊，只要杠桿資金的成本上升，那些不管不顧流動性安全的炒房者就會遭遇滅頂之災，很簡單的道理，資金鏈斷了，就完了，哪怕幾年后房價重新上漲也和你沒多大關系。

　　房子這個東西，買賣還是要聽政府的話的，關鍵是要有節奏感。

　　2014年國慶期間，央行對銀行金融機構放松了限制，主要是放松了購房貸款的限制，“還清首套房貸，再貸算首套，利率最低7折”，而對于那些已經取消了限貸或者根本就沒有限貸的城市和地區，二套房三套房甚至更多房，都是可以貸款的，具體情況由銀行自己去把握。這個時候，就應該去買房。

　　2016年國慶期間，19個城市出臺樓市調控措施，央行行長周小川在2016年第四次G20財長和央行行長會議上喊話說，“近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。”這個時候，就應該收手。

　　其實，應該更早收手，就在8月份之前收手，當9月份數據出來大家都在驚呼8月房價還在漲的時候，政府出手調控的預期就很強烈了。甚至早在5月份中央強調防止資產泡沫，強調房價不會漲到天上去的時候，就應該收手了。畢竟，政府手中可以用的工具太多了，既然放松限購限貸可以讓房價漲上去，收緊限購限貸也可以讓房價穩下來。

　　要說房價這一波的行情結束了，靠譜！但要說房價就此堅定了，不好說！“在土地的壟斷供應制度不能改變的情況下，房價長期下降既不可能，也更不應該成為政策追求的目標。”

　　但是，我們永遠應該強調的是資產配置和杠桿使用的合理性，你就算掌握不了波段，搞不懂市場走勢，你至少應該懂得怎么樣讓自己的資產安全。

　　很簡單，不要賭，更不要大賭，小賭可以怡情，大賭必然傷身，時間問題而已。