文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄(微信公眾號(hào)kopleader)專欄作家 柏亮 奚玉莉

　　目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的玩法雖多，但帶來的新價(jià)值主要體現(xiàn)在較低的房地產(chǎn)投資門檻，以及降低開發(fā)商的營(yíng)銷和資金成本，購房者的個(gè)性化需求還未得到充分滿足，大多是滿足階段性需求設(shè)計(jì)的商業(yè)模式，突破性的創(chuàng)新還比較少。

互聯(lián)網(wǎng)金融＋房地產(chǎn)怎么玩？

　　互聯(lián)網(wǎng)金融最容易切入的地方是我們的日常生活，而生活中最大宗的金融交易在房子上。因此，互聯(lián)網(wǎng)金融＋房地產(chǎn)，必然成為資本追逐的游戲。一旦綁定了房地產(chǎn)，可以玩出的花樣必定不少。近期，各類P2P和眾籌平臺(tái)，不斷聯(lián)姻包括萬達(dá)[微博]、遠(yuǎn)洋、銀泰等地產(chǎn)巨頭，推出各類“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”產(chǎn)品。

　　總體來看，目前房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合，依托于P2P平臺(tái)和眾籌平臺(tái)開展，前者提供與房地產(chǎn)相關(guān)的各類貸款，而眾籌平臺(tái)上的玩法更多，如籌資建房、籌資買房、租金收益權(quán)等。

　　玩法

　　1)P2P+購房者+開發(fā)商：降低購房門檻

　　在“房地產(chǎn)+P2P”的玩法中，最主流和成熟的是房屋抵押貸款，此外還有贖樓貸、首付貸和租金收益權(quán)產(chǎn)品等。

　　首付貸是伴隨P2P行業(yè)發(fā)展新興的貸款類型。目前大部分住房按揭貸款的首付比例都基本在房屋總價(jià)的30%以上，令不少剛需購房者和改善型購房者望而卻步，首付貸滿足了購房者足額支付房屋首付款的短期貸款需求。

　　據(jù)零壹財(cái)經(jīng)研究院監(jiān)測(cè)，2014年全年主要P2P平臺(tái)的首付貸業(yè)務(wù)的交易總額約為3到5億元，出售首付貸產(chǎn)品的平臺(tái)已有包括搜易貸、平安好房、搜房天下貸、房金所等9家。據(jù)零壹研究院估算，首付貸市場(chǎng)的總?cè)萘考s為292.8億元，因此該業(yè)務(wù)還具有較大的可挖掘空間。

　　“中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)銷售額應(yīng)該差不多在10萬億，只考慮有5%的人有首付貸這種其他銀行沒有提供的需求，就已經(jīng)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。”搜易貸CEO何捷在做客《互聯(lián)網(wǎng)金融之夜》電視節(jié)目時(shí)，也表達(dá)了對(duì)這一巨大市場(chǎng)的期待。

圖1

　　2)眾籌平臺(tái)+開發(fā)商+投資人：理財(cái)為主

　　部分眾籌平臺(tái)則推出了籌資購房、賣出賺取差價(jià)的眾籌項(xiàng)目。平臺(tái)從開發(fā)商處以折扣價(jià)預(yù)定一批房源后，依托平臺(tái)募集購房資金購買，并由第三方房產(chǎn)托管公司代為持有并管理眾籌項(xiàng)目購買的房產(chǎn)，根據(jù)眾籌參與者共同決定處置房產(chǎn)，負(fù)責(zé)尋找有意向單獨(dú)購買該房產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)客戶。房子轉(zhuǎn)手出售之后，所得款項(xiàng)按眾籌參與者投入的份額比例進(jìn)行分配，所得的收益作為投資收益。

　　該類產(chǎn)品是建立在看漲房?jī)r(jià)的預(yù)期之上，可以視為線上炒房團(tuán)，受市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)影響較大，風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　3)眾籌平臺(tái)+開發(fā)商+購房者：營(yíng)銷為主

　　在前一種類型中，房子需要等待買家出現(xiàn)，籌資人才能獲益，由于時(shí)間不確定，機(jī)會(huì)成本較高。因此，一些眾籌平臺(tái)將籌資人限定為有購房意愿的人。

　　如在某平臺(tái)的一個(gè)眾籌項(xiàng)目中，事先約定在成功后的預(yù)定時(shí)間內(nèi)，平臺(tái)組織眾籌房源的競(jìng)拍，所有投資者均可參與，起拍價(jià)為眾籌金額的1.1倍，出價(jià)最高者獲得購房資格，而交易溢價(jià)則作為投資收益。在一定程度上，避免了出售的不確定性。

　　對(duì)開發(fā)商來說，此類眾籌能夠有效地加快銷售、消化庫存，開發(fā)商雖然有讓利行為，但削減了大筆的營(yíng)銷費(fèi)用。

　　4)購房者+開發(fā)商：眾籌建房

　　為了契合個(gè)性化需求，也有企業(yè)推出眾籌建房項(xiàng)目，購房者可參與建房的全部流程。市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)的某個(gè)案例具體的操作如下：發(fā)起人通過微信等渠道發(fā)起籌資建房項(xiàng)目，申請(qǐng)人遞交申請(qǐng)表、通過審核后，交納100元訂金即可進(jìn)入購房微信群，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、戶型、價(jià)格等，全部通過群?jiǎn)T商議決定，建立眾籌家園小區(qū)，小區(qū)的初步設(shè)計(jì)方案中，房?jī)r(jià)在3500元/平方米以內(nèi)，戶型包括88平方米、93平方米、110平方米三種，可以辦理銀行貸款，每人限購一套，房?jī)r(jià)比市場(chǎng)水平至少便宜30%。

　　眾籌建房目前開展較難，主要體現(xiàn)在拿地難、證照手續(xù)難、成本控制難以及個(gè)人間利益的協(xié)調(diào)難。

　　5)P2P+商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商+投資人：權(quán)益類投資

　　以上的創(chuàng)新模式均集中在住宅類，近期還出現(xiàn)了“商業(yè)地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的玩法，核心是開發(fā)商將旗下購物中心的多筆租金收益轉(zhuǎn)讓給投資人。

　　具體的操作是平臺(tái)成立關(guān)聯(lián)的商業(yè)保理公司，開發(fā)商篩選購物中心品牌商，將已形成的應(yīng)收租金轉(zhuǎn)讓給保理公司后，包裝成固定期限的理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓給平臺(tái)投資人，并由開發(fā)商提供擔(dān)保。

　　某知名商業(yè)樓盤把200多個(gè)國(guó)內(nèi)外品牌店面租約打包后做成保理業(yè)務(wù)，這些應(yīng)收租賃就成了p2p平臺(tái)的投資標(biāo)的。

　　價(jià)值

　　那么，依托于P2P和眾籌平臺(tái)發(fā)展起來的“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”產(chǎn)品到底給借款人、投資人或開發(fā)商帶來什么新價(jià)值呢？

　　1)投資人角度   

　　無論是籌資建房還是籌資買房，通過出售來獲取溢價(jià)，大大降低了大眾的“炒房”門檻，給投資人帶來了新的投資途徑。

　　豐富了房地產(chǎn)相關(guān)的借貸產(chǎn)品，投資人可以從中獲益。比如，目前市場(chǎng)上首付貸產(chǎn)品總體借款利率維持在較低的水平——9%左右，而給到投資人的利率在11%左右，中間2%的利差，一般由開發(fā)商讓利補(bǔ)貼，并提供擔(dān)保。投資人的收益則來自于借款人和開發(fā)商兩方，而開發(fā)商的讓利一部分會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

　　2)購房者角度

　　購房者也可以通過P2P借貸和眾籌方式獲益。

　　a以首付貸為代表的借款產(chǎn)品，掃清了購房者的首付障礙，降低了購房門檻；

　　b在以購房為目的的眾籌項(xiàng)目中，開發(fā)商往往都有一定的讓利行為，以低于市場(chǎng)20%-30%價(jià)格出售給購房者；

　　c在籌資建房項(xiàng)目中，購房者甚至可以根據(jù)自己的個(gè)性化需求參與設(shè)計(jì)，這是傳統(tǒng)途徑無法做到的。

　　很多人測(cè)算眾籌到底能讓房?jī)r(jià)降多少，在《互聯(lián)網(wǎng)金融之夜》開播時(shí)，眾籌網(wǎng)CEO孫宏生和平安好房CEO莊諾略有分歧：孫宏生認(rèn)為眾籌能讓房?jī)r(jià)下降50%，莊諾認(rèn)為眾籌主要節(jié)省了資金成本和營(yíng)銷成本，一本不低于20%。

　　3)二手房出售者

　　對(duì)于二手房的出售方，用互聯(lián)網(wǎng)金融的方法去做贖樓貸、換房貸，按照何捷的估計(jì)，“我們給出去利率應(yīng)該比其他非銀行途徑平均降低了30%，所以等于利率打了七折。”

　　4)開發(fā)商

　　開發(fā)商同樣獲益不少。

　　a無論是P2P項(xiàng)目還是眾籌項(xiàng)目，開發(fā)商都可實(shí)現(xiàn)促進(jìn)銷售和快速去庫存的目的，同時(shí)省去了大筆營(yíng)銷費(fèi)用；

　　b“眾籌建房”的模式可以幫開發(fā)商減免大量的財(cái)務(wù)、融資和營(yíng)銷成本；

　　c新興的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，則降低了開發(fā)商大規(guī)模的資金壓力，能夠快速回籠資金；

　　d眾籌建房能夠更好地滿足購房者需求，有針對(duì)性地建設(shè)購房者服務(wù)社區(qū)，大大延伸了房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)鏈條。

　　目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”的玩法雖多，但帶來的新價(jià)值主要體現(xiàn)在較低的房地產(chǎn)投資門檻，以及降低開發(fā)商的營(yíng)銷和資金成本，購房者的個(gè)性化需求還未得到充分滿足。由于開發(fā)商在各類模式中的補(bǔ)貼和擔(dān)保措施，承擔(dān)了較多的風(fēng)險(xiǎn)。因此，目前的互聯(lián)網(wǎng)金融＋房地產(chǎn)大多是滿足階段性需求設(shè)計(jì)的商業(yè)模式，突破性的創(chuàng)新還比較少。

　　(本文作者介紹：零壹財(cái)經(jīng)CEO，專注互聯(lián)網(wǎng)金融和資產(chǎn)金融研究。)

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