文/新浪財經(jīng)意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 姜伯靜

　　與一大部分意圖回A股圈錢的回歸者相比，恒大顯然與他們不同。恒大的業(yè)績很好，只是被“低估”而已。并且，恒大也沒有涉及到跨界定增等問題。甚至，恒大的A股之行會對中國資本市場起到一個促進的作用。政策應該不是恒大回歸A股的障礙。

　　2017年新年伊始，在回歸A股之路上布局已久的恒大又有了新的進展。

　　2017年1月2日，中國恒大發(fā)布《主要交易》公告。公告稱：“2016年12月30日，凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)( 均為本公司之全資附屬公司 )與投資者訂立投資協(xié)議，據(jù)此，投資者已同意向恒大地產(chǎn)之資本投入出資合共人民幣300億元，以換取恒大地產(chǎn)經(jīng)擴大股權合共約13.16%。恒大地產(chǎn)為本公司之間接全資附屬公司，其主要從事住宅物業(yè)發(fā)展及管理業(yè)務。于增資完成后，恒大地產(chǎn)將由凱隆置業(yè)持有約86.84%權益，并將仍為本集團之附屬公司。”

　　此次增資之后，按照投資者出資300億元獲得恒大地產(chǎn)擴大股權后約13.16%股權的比例計算，恒大地產(chǎn)的估值已經(jīng)達到約2280億元(實際為2279.64億元)。

　　2280億元，這個估值，在1月3日一度超過萬科A當日市值2269億元。而到了1月4日，股價略有回暖的萬科A市值達到2302億。雙方的“第一”頭銜，還會有一番爭奪。

　　從未來看，由于萬科充滿太多的不確定性，所以其市值的上升或者下降都有可能發(fā)生。而尚未回到A股的恒大，究竟能不能在未來成功超越萬科A成為股市的房企市值王者，還很難預判。因此，目前恒大地產(chǎn)的市值，只能算是緊逼萬科。因為，至少在回到A股之前，恒大地產(chǎn)的市值還只是一個階段性靜態(tài)數(shù)字(有新的投資進入的話另當別論)，而萬科A的市值則充滿變數(shù)。

　　不過，目前追趕的形勢是有利于恒大的，因為業(yè)績。

　　根據(jù)萬科A在2016年12月3日發(fā)布的《2016年十一月份銷售及近期新增項目情況簡報》顯示，“2016年11月份，(萬科)公司實現(xiàn)銷售面積258.8萬平方米，銷售金額294.7億元。2016年1-11月份公司累計實現(xiàn)銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。”而中國恒大2016年12月5日的公告顯示，“(恒大)2016年11月份的合約銷售金額約為人民幣321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬平方米。2016年1月份至11月份，集團物業(yè)累計合約銷售金額約達人民幣3,488.5億元。”

　　從總業(yè)績上看，在2016年1-11月份，恒大已經(jīng)壓過萬科一頭。而按照這種趨勢，恒大極有可能會在2016年全年業(yè)績上超越萬科。(日前，有第三方機構拋出恒大2016年全年的業(yè)績?yōu)?810億元，但真假還不清楚。)

　　業(yè)績、估值形勢向好，再加上之前在A股市場的一系列布局，目前緊逼萬科的恒大，看上去距離在A股實現(xiàn)輝煌只是時間的問題了。

　　的確是這樣，我們有理由相信恒大的未來會很美，甚至會給A股市場帶來利好。但是，恒大回歸前途雖然美好，卻不一定會是一路坦途。因為，回歸A股之路上或許會有一些不可預知的因素甚至幾個小小的障礙。

　　第一，有一個大環(huán)境的未知因素，那就是未來幾年中國房地產(chǎn)的形勢。

　　“房子是用來住的，不是用來炒的”，“房地產(chǎn)去泡沫”，這些話在2016年年底成了主要的聲音。更有意見斷言，抑制房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為解決目前中國很多問題的關鍵。當然，也有人認為，房地產(chǎn)還會火下去，房價不會落。

　　因為還無法預知未來，所以哪種意見正確我們也不敢隨意判定。不過，未來房地產(chǎn)肯定會成為焦點。

　　從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，政策對房地產(chǎn)的調(diào)控尚未影響到具體數(shù)字上，國家統(tǒng)計局《2016年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，“2016年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1-10月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資62588億元，增長6.0%，增速提高0.1個百分點。1-11月份，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速比1-10月份回落2.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長24.5%。商品房銷售額102503億元，增長37.5%，增速回落3.7個百分點。其中，住宅銷售額增長39.3%。”

　　從這些數(shù)字看，2016年1-11月，“房地產(chǎn)去泡沫”在“熱度”上效果并不明顯。但是，以后會怎么樣就很難說了。

　　那么這種形勢之下，恒大未來在A股的命運肯定會受那個時段中國房地產(chǎn)形勢的影響。

　　第二，有一個恒大自身的未知因素，那就是銷售額和利潤的問題。

　　這個第二點，實際上與第一點是緊密聯(lián)系的。

　　在中國恒大1月2日的公告中，中國恒大表示，“根據(jù)投資協(xié)議之條款，凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)已向投資者承諾，恒大地產(chǎn)于2017年、2018年及2019年之三個財政年度之凈利潤將分別不得少于人民幣243億元、人民幣308億元及人民 幣337億元。” 并且，“訂約方已同意，于訂立重組協(xié)議前及受限于股息分派不會對恒大地產(chǎn)持續(xù)營運之能力造成 不利影響，恒大地產(chǎn)將于履約承諾期間之每一個財政年度將其凈利潤的最少60%分派予其股東。”

　　而在2016年10月3日中國恒大的《內(nèi)幕消息建議重組的合作協(xié)議及恢復買賣》公告中，亦有類似表述，并且給出了預期合約銷售額等數(shù)據(jù)：“根據(jù)標的資產(chǎn)的業(yè)務發(fā)展計劃和行業(yè)發(fā)展狀況，基於目前的土地儲備、現(xiàn)有房地產(chǎn)項目的預售情況、開發(fā)進度、完工進度，對標的資產(chǎn)未來三年(2017-2019年)預期合約銷售額分別約為人民幣4500億元、人民幣5000億元、人民幣5500億元，預期營業(yè)收入分別約為人民幣2800億元、人民幣3480億元、人民幣3800億元，預期扣除非經(jīng)常性損益的歸屬於母公司所有者的凈利潤分別約為人民幣243億元、人民幣308億元、人民幣337億元。”

　　按照恒大歷年來的業(yè)績增長速度(資料顯示，恒大上市以來銷售額年均復合增長率在40%以上)，恒大未來的業(yè)績目標并不難實現(xiàn)。而按照恒大過往的利潤率(歷史平均核心凈利潤率10.45%)，那些利潤目標也很現(xiàn)實。

　　不過，承接到第一點，如果中國房地產(chǎn)形勢不再像之前那樣火熱的話，那完成這個目標就不是太容易了。而據(jù)報道，在2016年上半年，恒大的核心業(yè)務利潤率一度降到10%以下，這也是一個隱患。

　　以上這兩點，實質(zhì)上是一點，基本上就是房地產(chǎn)形勢的影響。

　　而之前，人們所擔心的負債率問題，隨著戰(zhàn)略投資的引入，已經(jīng)不再成為問題。而今后，會不會有新的投資匯入呢？如果有的話，那這個負債率還會降低。

　　第三點，有一個尚不明確的態(tài)度，那就是監(jiān)管層的態(tài)度。

　　借殼上市是不是真的容易呢？

　　曾幾何時，中概股回歸潮讓監(jiān)管層提高了警惕。截至目前，已經(jīng)有數(shù)起回歸A股的案例受阻。比如2016年年底，搜房網(wǎng)借殼萬里股份宣告失敗，萬里股份董秘辦人士以這樣一句話做了了結：“搜房借殼萬里股份確認終止，不會繼續(xù)推動。主要就是受到目前各種政策的限制，不能回歸落地。”

　　那么，未來恒大會有什么樣的遭遇呢？會不會遇到監(jiān)管部門政策的狙擊？這個真的很難說。

　　不過，筆者認為，與一大部分意圖回A股圈錢的回歸者相比，恒大顯然與他們不同。恒大的業(yè)績很好，只是被“低估”而已。并且，恒大也沒有涉及到跨界定增等問題。甚至，恒大的A股之行會對中國資本市場起到一個促進的作用。所以從我個人的角度看，政策應該不是恒大回歸A股的障礙，不管它是以什么樣的形式回歸。

　　更重要的是，恒大“借殼”對象深深房在某種程度上肩負著深圳國企改革的重任，我相信政策應該不會對這起回歸出什么太大的難題。

　　當然，未來監(jiān)管層的態(tài)度究竟如何，還得時間去考驗。

　　綜上，緊逼甚至有超越萬科之勢的恒大，在被普遍看好的形勢之下，如果天時地利人和，相信其回歸A股之旅會一帆風順的，但前提是以上這幾個因素不會產(chǎn)生負面的作用。

　　(本文作者介紹：專欄作者，首屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會最佳新聞評論獎得主，iDoNews 簽約專欄作者。)