文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 張鵬

　　限購加碼既反映了政府有關部門過時的宏觀調控的路徑依賴，也彰顯了住房及管理制度有效供給能力不足，不僅有違于此前“讓市場發揮決定性作用”的承諾，而且這種管制導向帶來的市場過度扭曲、戶籍歧視等負面影響不容忽視。

限購加碼彰顯有效供給能力不足

　　上周，上海和深圳同時出臺了較此前限購更為嚴格的限購政策，其中上海非本地戶籍居民社保及稅務要求由2年提至5年，深圳非本地戶籍居民社保要求由1年提至3年。限購加碼可謂“意料之中、情理之外”，既反映了政府有關部門過時的宏觀調控的路徑依賴，也彰顯了住房及管理制度有效供給能力不足，不僅有違于此前“讓市場發揮決定性作用”的承諾，而且這種管制導向帶來的市場過度扭曲、損害營商環境、戶籍歧視等負面影響不容忽視。

　　我們不妨先看看中國一直想效仿的新加坡的例子，再展開進一步的討論。從2008年至2013年，新加坡是最熱門也是最昂貴的國際市場，其房價此間上漲了近80%，“始作俑者”正是新加坡政府，買家則是來自全球范圍也包括中國的有錢人。不過，近兩年新加坡政府對抵押貸款施加了限制，并對外國人的購房加征稅款后（各項稅費加起來可能會多達房價的18%），房價已經出現下滑。

　　不難看到，新加坡政府根本無需對外國購房者采取限購的管制措施，而是通過限貸和提稅等經濟和法律手段就能達到為房地產市場降溫的目的，同時又不過于傷害市場的開放性和透明度。當然，對于非新加坡居民來說，稅費增加意味著交易成本增加，實際購房的成本提高了，但是這與中國北京的購房資格可以買賣尋租助漲房價存在本質的不同，對于市場的影響也迥異。由于新加坡政府完全依靠經濟和法律手段，保證了房地產市場的開放性和透明度依然很高，外國購房者仍可自行決定是否購買，在市場準入上并未涉及對于外國購房者的歧視。

　　中國國內上海和深圳一線城市非本地戶籍居民如果在不考慮房價和自身購買力的情況下可以自由決定買房嗎？顯然不能，因為原本就有限購，現在限購加碼門檻更高！成熟市場的管理經驗并不容易進入中國一線城市政府領導的眼里，他們更習慣于猛踩油門、猛踩剎車的老路數，眼下出臺的調控政策依然會面對朝令夕改、遲早還改的命運循環。

　　以這輪調控措施號稱“史上最嚴”上海為例，重點涉及到的政策如下：一是進一步加強房地產市場監管，規范從業行為，嚴重查處違法違規行為；二是落實差別化的信貸政策，對于擁有一套住房再次購買普通商品住宅首付比例調整至50%，非普通二套房的首付比例提升至不低于70%；三是嚴格執行限購政策，對于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務的要求從2年提高到5年。

　　倒不是說以上政策都沒必要，違法違規行為當然需要查處，差別限貸也是成熟市場做法，但限購加碼的確屬于過時和非主流的“設租”做法。尤其值得反思的是，房產稅試點已經在上海落地好幾年，稅收在上海這次“史上最嚴”調控政策中竟然缺席，不能不說是一個非常大的缺憾，只能說明作為全國改革開放排頭兵的上海有效供給能力依然缺乏，不僅相較于與之存在國際金融中心競爭關系的新加坡存在很大差距，對于國內其他城市的管理創新示范效應也大打折扣。

　　其他城市除了尚無房產稅試點這一點情有可原另當別論之外，也存在政府的“手”太長而有效供給能力不足的情況，包括詬病已久的限購，還有的城市要限漲幅區間，這都是需要檢討的。

　　(本文作者介紹：供職于陽光私募行業，清華MBA校友。)

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