文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 陳建奇

　　從目前來看，中國樓市并非無藥可救，收入“通脹化”可能成為應對中國樓市風險的最終選擇。通過大幅提高社會名義收入水平，即收入“通脹化”，使得一線城市勞動力收入上升速度高于房價漲幅，可以促使房價收入比逐步回歸到合理水平。

收入“通脹化”能拯救中國樓市

　　中國樓市分化的現象未見改觀，一線城市及部分二線城市房價飆漲引發社會的熱議，人們對樓市的擔憂明顯加大，剛需擔心樓市上漲可能促使自身購買住房更加困難，投資投機者既擔心錯失樓市盈利的機會，又擔心樓市可能崩盤的問題。

　　有些評論認為世界上仍沒有哪個國家成功避免房地產泡沫的破裂，中國房地產崩盤風險難以回避。而有些專家認為北京等一二線城市房價上漲是客觀必然的趨勢，中國房地產發展并非不可持續。

　　政府對于樓市也是喜憂參半，房地產的景氣助推宏觀經濟增長，但也帶來風險加大的問題。如何看待中國房地產市場的風險，成為判斷房地產能否軟著陸乃至中國經濟穩定發展的重要內容。

　　樓市分化加大去庫存難度

　　去庫存是今年中國樓市政策的重點，但通過持續降息、降低首付比例等手段釋放房地產需求的做法卻沒有達到預期效果，一線城市房價持續暴漲吸引大量資金進入，但一線城市房地產庫存并不高，樓市的旺盛需求促使一線城市出現了庫存不足而不是過剩的問題，一線城市價格高燒不退的現象未見緩解。

　　一線城市房價暴漲拉升了投資的回報率，一線城市限購加力有望助推房價上漲適度放緩，但卻促使資金進入二線城市，未來一二線城市房價繼續上漲的預期又強化資金的進一步涌入，先前政府希望引入三四線城市的社會資金掉頭進入一二線城市房地產市場，三四線城市去庫存的目標并沒有實現預期。

　　伴隨樓市分化的加劇，三四線城市房地產庫存較高的局面短期難以逆轉，人口流出的壓力客觀上加大樓市壓力，同時，一二線城市房價繼續領漲，促使房地產投資投機資金難以進入三四線城市，去庫存難度短期尚未出現緩解的跡象。

　　寬松環境降低樓市崩盤的風險

　　雖然中國樓市自金融危機以來就備受關注，諸多機構都持續發布樓市風險的警報，但截至目前中國樓市尚未出現崩盤的問題。今年以來一二線城市的樓市是在原來較高房價的基礎上進一步快速上漲，由此引發的擔憂也就更大。

　　中國樓市短期內是否會出現斷崖式暴跌的崩盤問題？從現在來看，目前超寬松的貨幣環境將助力樓市穩定發展。結合世界主要國家的經驗來看，多數國家的樓市崩盤案例是出現在貨幣緊縮等環境下，超寬松環境樓市崩盤的風險并不大。

　　結合中國來看，央行貨幣利率市場化已經基本實現，只有房地產貸款利率等與央行基準利率有緊密的聯系，因而央行的持續降息直接為房地產市場提供低成本的融資環境，央行寬松的政策助力商業銀行為房地產信貸提供源源不斷的支撐。

　　收入“通脹化”成為應對中國樓市風險的稻草

　　雖然在寬松環境下中國樓市崩盤風險并不大，但不可否認的是，當前一線城市及部分二線城市房價較快上漲進一步加大了樓市的泡沫化風險，三四線城市大量庫存客觀上加大了樓市價格暴跌的風險，化解房地產問題勢在必行。

　　按照常規的邏輯，通過房地產調控促使一二線城市房地產價格下降到合理水平，同時通過促銷降價等方式促進三四線城市房地產穩步消化，這是化解房地產風險的常規思維。然而，近年來的實踐表明，房地產價格調整可能引發較大風險。

　　房價下跌會引發一序列的連鎖反應，早期購房者希望退房而容易引發社會不穩定因素，房地產上下游產業會由于房價下跌而陷入低迷，加大宏觀經濟下行壓力，商業銀行會由于房價下跌而壞賬增加。基于上述種種問題，政府并不希望房地產通過下調房價的方式來化解房地產困境。

　　如何在房價不下跌的情況下化解房地產問題，成為當前中國亟待創新的政策重點，也是如何避免中國樓市崩盤的最后一根稻草。從目前來看，中國樓市并非無藥可救，收入“通脹化” 可能成為應對中國樓市風險的最終選擇。

　　一方面，通過大幅提高社會名義收入水平，即收入“通脹化”，使得一線城市勞動力收入上升速度高于房價漲幅，可以促使房價收入比逐步回歸到合理水平。今年以來北京等一線城市房價飆升背景下，有大量的購房者換了大房子，按揭貸款的絕對規模也大幅增加，購房者每月的還款在3至5萬的并不少見，這可能反映了購房者未來收入相比前幾年大幅提升的事實，這也成為房價上漲的重要支撐。

　　另一方面，對于三四線城市，通過購房稅費的大幅度減免，同時為購房者直接補貼等方式，相當于變相提高購房者的名義收入，由此可以拉動三四線城市房地產市場的需求，去庫存的壓力可以逐步緩解。

　　當然，通過收入“通脹化”解決房地產問題是無奈之舉，因為收入“通脹化”可能帶來較大的通脹壓力，由此不僅可能引發通脹調控的難題，也可能滋生人民幣匯率貶值的壓力，由此可能影響宏觀經濟的穩定發展。

　　(本文作者介紹：中共中央黨校國際戰略研究所世界經濟室副主任、副教授。)

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