文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖(微信公眾號(hào)kopleader)專欄作家 吳向宏

　　在美國(guó)，如果想投資居住性地產(chǎn)，應(yīng)該選擇出租性的 “公寓”，而不是自主性的住宅。公寓的回報(bào)明顯更高。公寓的租金收入明顯比住宅高出一大塊。公寓資產(chǎn)也特別容易使用杠桿來增大回報(bào)。

在美國(guó)投資不動(dòng)產(chǎn)最好選公寓

　　上次說過，不動(dòng)產(chǎn)包括住宅、公寓、酒店、商鋪、土地、礦產(chǎn)資源等等。其中，住宅是中國(guó)人喜歡的投資對(duì)象。我們用詳實(shí)的數(shù)據(jù)，試圖告訴大家：在美國(guó)，直接購(gòu)買住宅是相對(duì)不好的投資。其優(yōu)點(diǎn)是進(jìn)入門檻低，也有一定保值增值潛力。缺點(diǎn)是：扣除各種費(fèi)用后，賺頭不大，虧錢的可能性不小。

　　實(shí)際上，美國(guó)絕大多數(shù)住宅是消費(fèi)性購(gòu)買的。投資性和帶有投資意圖的購(gòu)買只占20%。

　　在美國(guó)，如果想投資居住性地產(chǎn)，應(yīng)該選擇出租性的 “公寓”，而不是自主性的住宅。公寓的回報(bào)明顯更高。

　　公寓和住宅表面上的區(qū)別是公寓一般為高層，住宅一般為獨(dú)棟。實(shí)質(zhì)區(qū)別并非如此，因?yàn)楦邔右灿忻繎舄?dú)立產(chǎn)權(quán)、可以分割出售的，這種美國(guó)高層住宅叫Condominium，簡(jiǎn)稱Condo，和中國(guó)人習(xí)慣的單元房基本一樣。它雖然是高層，但法律意義上說，并非公寓。

　　公寓的定義是：多個(gè)住戶居住在同一建筑物中，每個(gè)住戶沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、通常按整棟樓或多個(gè)單元打包出售的。這種房產(chǎn)買下來不大可能自住——誰也不會(huì)同時(shí)弄十幾套單元每晚輪流睡——只能是投資性購(gòu)買，用于收取租金。由于法律定位不同，公寓的管理標(biāo)準(zhǔn)等和住宅不一樣，租金也相對(duì)較高(指單位面積的租金)。在美國(guó)買公寓，要注意不要誤打誤撞，買成了Condo。

　　公寓的租金收入反映為Capitalization rate，簡(jiǎn)稱cap rate。簡(jiǎn)單說就是凈租金收入與售價(jià)的比率。下面是幾個(gè)大城市目前的基準(zhǔn)(pro forma)cap rate與住宅的租金收入(租售比的倒數(shù))的比較：

　　公寓               住宅

　　紐約           4.4%               2.8%

　　洛杉磯         5.2%               2.9%

　　亞特蘭大       5.7%               4.7%

　　鳳凰城         6.0%               5.3%

　　還需要注意兩點(diǎn)：

　　1)表中住宅租售比是統(tǒng)計(jì)值，而公寓的基準(zhǔn)cap rate是資產(chǎn)評(píng)估時(shí)使用的理論值。市場(chǎng)上的實(shí)際cap rate通常要高出其1到4個(gè)百分點(diǎn)。所以實(shí)際的公寓租金收入和住宅租金收入的差別遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上表顯示。

　　2)公寓的cap rate依據(jù)的是凈租金收入，即，刨去了全部經(jīng)營(yíng)成本之后的收入(相當(dāng)于EBITA)。而住宅租售比依據(jù)的是名義租金。這兩者又有很大差別。

　　考慮以上兩點(diǎn)后，公寓的租金收入明顯比住宅高出一大塊。

　　除了租金收入明顯高于住宅以外，公寓資產(chǎn)也特別容易使用杠桿來增大回報(bào)。

　　這是因?yàn)楣�寓售價(jià)是和凈租金收入掛鉤的。比如你到市場(chǎng)上詢價(jià)，一個(gè)cap rate為6%公寓報(bào)價(jià)1百萬，意味著它過去12個(gè)月的凈租金收入就是6萬。也就是說，公寓價(jià)格和凈租金收入之間是完全定量的關(guān)系。而住宅定價(jià)是基于房產(chǎn)本身的“品質(zhì)”，是一個(gè)主觀的定性概念。住宅價(jià)格和其租金之間沒有直接關(guān)聯(lián)。

　　對(duì)于銀行來說，給住宅貸款，并沒有穩(wěn)定可預(yù)期的現(xiàn)金流作為對(duì)價(jià)，能否及時(shí)還款，就取決于貸款人本身的信用。所以利率也和貸款人個(gè)人信用掛鉤。中國(guó)人去美國(guó)購(gòu)買住宅，由于沒有美國(guó)信用記錄，通常必須付出更高的利息。

　　公寓就不同了。公寓有明確現(xiàn)金來源，所以公寓的按揭貸款，通常能夠拿到接近于市場(chǎng)最低利率的利率。而且，還款是靠公寓本身的現(xiàn)金流保障，無需貸款人個(gè)人資信。實(shí)際上，大多數(shù)投資人是通過有限責(zé)任公司而不是個(gè)人名義投資公寓。因此，中國(guó)人去美國(guó)買公寓，照樣能拿到和美國(guó)市場(chǎng)幾乎等同優(yōu)惠的貸款利息。

　　公寓租金收入較住宅高，而貸款利率又較低，這意味著很好的利差。所以更適合用杠桿來放大ROE(凈資產(chǎn)收益率)。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)，過去20年，雖然利率不斷浮動(dòng)，但公寓的cap rate也跟著浮動(dòng)。投資公寓，假設(shè)用80%貸款的杠桿，凈資產(chǎn)收益率(ROE)通常穩(wěn)定在12%-13%之間。這個(gè)投資回報(bào)率，不但遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國(guó)地產(chǎn)，也超過絕大多數(shù)人在中國(guó)國(guó)內(nèi)投資房產(chǎn)能夠拿到的收益率。

　　(本文作者介紹：某跨境投資和海外資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)創(chuàng)始合伙人，曾任頤和資產(chǎn)管理集團(tuán)CEO、思科公司大中華區(qū)副總裁等職位。)

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