文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 王川

　　當經濟下行時，房地產的杠桿效應會使損失也放大。由于房子流動性相對不好，當市場逆轉時，會出現長期賣不出去，要賣就要大幅降價割肉的窘境。而且，房地產是一個非常本地化的投資，管理投資房需要做的也是各種耗時耗力的工作。

為什么我不喜歡靠房子賺錢

　　Greg McNicol (麥尼克)出生于澳大利亞墨爾本，父親是警察。他嗓門大，愛運動，動手能力強，曾在澳大利亞空軍服役七年。1998年32歲的時候他移民到美國的洛杉磯。他從建筑行業起家，先后參與幾個大型的旅館和賭場修建工作，擔任項目經理，逐漸成為這個行業的專家。他喜歡美國給他帶來的無限機會。

　　2008年金融危機爆發后，他決定自立門戶，到全國各地尋找房產投資機會。2010年二月，他在底特律花了五萬美元購買了一幢十個單元的破爛的公寓。麥尼克的基本計劃是，把公寓裝修好，賴賬的房客趕走，然后重新出租。類似的多單元的公寓，麥尼克在美國其他城市積累了十幢。

　　2010年五月的一個周六下午。麥尼克在他的底特律公寓，試圖請賴賬的女房客搬走。女房客拒絕，開始破口大罵，然后給她的父親打電話。幾分鐘后，一輛卡車開到，司機跳將下來，五米外開了一槍，擊中麥尼克的下腹，麥尼克當場死亡，

　　他的投資房產的美國夢瞬間破碎了。

　　兇手是62歲的FreddieYoung, 不可思議的是，案發前他剛剛贏了價值一百五十萬美元的彩票，但是他不去支付女兒拖欠的房租，而是選擇行兇殺人。兇手最終被判25年的有期徒刑。

　　為什么大多數人喜歡靠房地產發財？

　　首先，我不否認大多數人是靠房地產發財的。在中國，北上廣的黃金地段，過去二十年房地產大多漲了幾十倍。在美國硅谷，以斯坦福大學為核心的地帶，在紐約的曼哈頓，在美國首都華盛頓的周邊地區，過去二十多年房產價格一般都至少上漲五六倍。

　　如果你環顧四周，卻發現靠股票投資發大財的投資者則寥寥無幾。

　　為什么人們喜歡房地產？為什么許多普通人依靠房地產迅速積累財富？筆者認為有這樣一些原因：

　　1.房地產，看得見摸得著， 普通人很容易有感性認識，因而認可其價值。尤其是看到精美的裝修， 和優雅的環境，人容易變得情緒化，而沒有從投資的角度看問題。

　　2.靠房產每月收租的收入模式，很容易理解，在目前美國的銀行存款利息接近零的情況下，顯得是個更好的選擇。

　　3.房子的流動性不好，出售的交易費用比較高，時間長，所以一般人有些微利時，不會像股票一樣幾秒鐘內迅速拋售，而會選擇長期持有，這反而促進了長期升值利益的積累。

　　4.杠桿效應。在美國的大部分購房者一般都只需要放20%的首付，一比五的杠桿率導致房屋升值時收益率被放大。

　　5.一線城市的最好區域，由于供給限制和剛性需求，所以長時間以來，一直有資產保值，抵御通貨膨脹的功效。

　　房產投資的缺點

　　但凡事皆有兩面性，房地產的一些特性，有時又是巨大的缺點：

　　1.當經濟下行時，房地產的杠桿效應會使損失也放大，甚至超出起初投入的首付款。

　　2.由于房子流動性相對不好，當市場逆轉時，會出現長期賣不出去，要賣就要大幅降價割肉的窘境。

　　3.房地產是一個非常本地化的投資。每個地方的市場行情和法律千差萬別。和一線城市的黃金地帶相比，美國大部分區域過去二十年的平均房價只是翻了兩倍而已。以硅谷為例，2008年金融危機后，斯坦福大學周邊區域房價下跌幅度只有10-20%左右，而在硅谷東邊兩個小時車程的Tracy市，房價從2006年的高點下跌幅度高達70%。

　　4.投資者思維簡單化，沒有區分自住房和投資房的不同特質，尤其是沒有意識到，管理投資房需要做的各種耗時耗力的工作，以及一些潛在的不可控的風險。

　　(本文作者介紹：畢業于中國科技大學少年班，獲得美國羅切斯特大學和喬治亞理工學院雙碩士學位，曾就讀于加州大學伯克利分校金融工程碩士。擁有金融投資及天使投資的經驗。)

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