文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 毛壽龍

　　中國商業房地產之所以價格高，其原因不在于金融“炒作”過分，而在于商業房地產僅僅是所有房產中的一小部分，大量的房子，都不是可以用來在擴展的市場秩序里交易的房產。

高房價不是被“炒”出來的

　　胡潤研究院日前發布的《2017胡潤財富報告》顯示，中國大陸600萬資產家庭數量已經達到362萬戶，比去年增長7.1%。同期，擁有千萬資產的“高凈值家庭”同比增長9.7%到147萬戶。然而，由于我們的財富中房地產的比重實在是太高了，高額的總資產未必都能為民眾帶來“獲得感”，在北上廣深一線城市，一座房子動輒超千萬，可知其中有多少千萬富翁“囊中羞澀”？

　　原始秩序中的房子不是用來“炒”的

　　自1998年住房貨幣化分配以來，中國的住房市場開始啟動。自此之后，各大城市都拆舊城、建新城，開發了大量的房地產。而且隨著房地產市場的迅速發展，市場秩序也迅速發展。連帶著也進一步推動了房地產融資市場，以及私人借貸市場。

　　金融市場的進一步發展，進一步推動了房地產市場的發展，同時也通過金融市場秩序的支撐，大大提升了中國房產的市場價值。很多業主因此而成了百萬富翁、千萬富翁，房地產開發商則很多成了億萬富翁。

　　各大城市的新興商業小區，也出現了嶄新的商業化的治理結構，先是開發商治理，然后是前期物業治理，接著就是純物業公司的治理。部分小區通過業主大會還建立了業委會治理。這一治理的新穎之處是，其他社區治理，都是政府出錢，以村民和居民為基礎，但商業小區的治理，是業主出物業費，商業公司提供公共服務。這一嶄新的治理方式，也使得新興商業小區的房地產價值得到了新治理秩序的支撐。

　　在這一背景下，其實還是有很多房產，在原始秩序的維度里，它們因為缺乏房產證，而只能用來住，或者租，或者只能空著，而不能在市場上銷售。如果能夠銷售，也無法得到法律秩序的認可和保護，因而只能在原始的市場秩序里交易，市場成本非常高。

　　所以，在原始秩序里，房子的確是用來住的，也可以用來在原始秩序里交易，但沒有“炒”。因為金融市場不會青睞沒有產權證的房產，無論是開發房產，還是購買房產，都無法得到金融杠桿的支持。

　　在這個意義上，能夠得到“炒”的機會的，也就是利用金融杠桿來融資開發和融資購買的，只有法律認可的具有產權證的商業房產。因為只有這種房產，才能在市場上自由買賣。這類房產往往在金融杠桿支撐下，也就是在發達的金融市場秩序維度支持下，得以開發和交易。

　　中國房市在金融意義上不存在太大泡沫

　　這個時候，房地產市場就可能出現泡沫，也就是房地產金融杠桿率比較高的情況，金融風險因此放大。

　　但是，目前的基本情況是，房地產市場開發的杠桿率不高，業主購買房子的杠桿率也不高，因而“炒”的空間，也就是金融炒作引起的泡沫并不大。個人房貸是銀行最優質的資產，由此可見，在金融意義上，中國房地產并不存在太大的“泡沫”。

　　中國商業房地產之所以價格高，其原因不在于金融“炒作”過分，而在于商業房地產僅僅是所有房產中的一小部分，大量的房子，比如農村的、城市的小產權房、職工用房等等，都不是可以用來在擴展的市場秩序里交易的房產。其結果是商業房地產的產權，其實是一個封閉商業性房市秩序里的特權，而不是開放房市秩序里的普遍性權利。最終，這些價格里，不僅有原始秩序維度支撐，而且還有國家秩序、政府秩序、法律秩序的支撐，再加上充分的金融市場支持，以及擴展的交易市場秩序維度的支撐，中國大城市房地產價格才會較快上漲。

　　(本文作者介紹：中國人民大學公共政策研究院執行副院長。)