文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 姜伯靜

　　現(xiàn)在看萬科，應(yīng)該是平穩(wěn)的度過了過渡期，正式進(jìn)入了郁亮?xí)r代，而萬科與深鐵未來的深度合作也很值得期待。但總體看，只能是喜憂參半，萬科未來或許又會成為焦點(diǎn)。

　　深圳地鐵集團(tuán)入主、王石交棒郁亮之后的萬科，本來已經(jīng)沉寂了很久。但是，最近幾天，郁亮的萬科A又有在大眾視野卷土重來之勢，開始重回焦點(diǎn)范圍。

　　近期萬科A受關(guān)注，據(jù)我觀察主要是兩點(diǎn)。

　　一點(diǎn)是，9月7日，萬科A收漲9.12% ，差一點(diǎn)兒漲停；另一點(diǎn)是，萬科負(fù)債率再創(chuàng)新高，達(dá)到82.66%，比2016年全年負(fù)債率高出2.12個(gè)百分點(diǎn)。

　　如果看萬科A的股價(jià)，我們會發(fā)現(xiàn)，從8月份以來，萬科A的股價(jià)已經(jīng)悄然逼近26元（9月7日收盤價(jià)25.97元），這與上半年一度的萎靡相比，有提振的跡象。這種表現(xiàn)，筆者認(rèn)為主要是基于以下三個(gè)原因。

　　一，地產(chǎn)行業(yè)今年的整體表現(xiàn)。

　　現(xiàn)在看，地產(chǎn)行業(yè)今年以來的表現(xiàn)與我們之前“看衰”的預(yù)期略微有些不一致。或許，政策的威力還未體現(xiàn)到房地產(chǎn)銷售上來。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，“1-7月份，商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長11.5%，辦公樓銷售面積增長33.7%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長29.4%。”

　　從這個(gè)數(shù)據(jù)中，我們可以看到，住宅銷售面積增長了11.5%。而7月份，全國“房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.42，比6月份提高0.04點(diǎn)。”

　　按照這個(gè)趨勢，2017年下半年，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況雖然還未可知，很有可能會延續(xù)以上趨勢。

　　二，地產(chǎn)股的表現(xiàn)。

　　其實(shí)，萬科A在A股的表現(xiàn)，并非一枝獨(dú)秀，以9月7日為例，地產(chǎn)股整體表現(xiàn)都是非常亮眼的。只不過，萬科A的表現(xiàn)在當(dāng)天更加突出。

　　而看房地產(chǎn)板塊的話，從已經(jīng)公布上半年年報(bào)的上市房產(chǎn)公司看，板塊整體業(yè)績突出，大部分公司的業(yè)績亮眼。并且，出現(xiàn)了強(qiáng)者恒強(qiáng)的局勢。比如，之前有數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，碧桂園、恒大、萬科等40家龍頭房企2017年上半年合計(jì)銷售額達(dá)到21143.56億元，同比漲幅達(dá)到了54.5%。這一數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬科、碧桂園、恒大三家房企上半年的銷售額超過了兩千億，綠地、中海、融創(chuàng)等的銷售額超過一千億。7月20日，美國《財(cái)富》雜志公布了2017年世界500強(qiáng)企業(yè)最新排名，綠地集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、碧桂園入圍。

　　大房企越來越強(qiáng)，但部分房企尤其是中小房企的日子卻不好過。根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，136家公司中，營業(yè)收入同比下滑的有64家，扣非凈利潤同比下滑的有57家。

　　也就是說，萬科的表現(xiàn)，是房地產(chǎn)行業(yè)整體尤其是大房企表現(xiàn)的一個(gè)“點(diǎn)”。

　　三，萬科今年的業(yè)績不錯(cuò)。

　　盡管經(jīng)歷了上半年的紛亂，但2017年的萬科從目前看還是非常出色的。

　　根據(jù)萬科2017年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，萬科“實(shí)現(xiàn)銷售金額2，771.8億元，同比增長45.8%；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入698.1億元，同比下降6.7%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤73.0億元，同比增長 36.5%。”

　　而萬科“2017年8月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡報(bào)”顯示，2017年8月份，萬科“實(shí)現(xiàn)銷售面積273.9萬平方米，銷售金額370.4億元。2017年 1-8月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2，391.6萬平方米，銷售金額3，497.8億元。”參考萬科2016年財(cái)報(bào)的話，萬科2016年全年實(shí)現(xiàn)銷售金額3，647.7億元，與今年相比較的話，萬科前8月銷售金額已經(jīng)接近去年全年。

　　從以上三點(diǎn)看，萬科A的表現(xiàn)在情理之中。并且，萬科在港股的表現(xiàn)也很不錯(cuò)。

　　不過，萬科的負(fù)債率卻又創(chuàng)出了新高。

　　而這個(gè)創(chuàng)出新高的負(fù)債率，成為比萬科業(yè)績更讓人關(guān)注的焦點(diǎn)。對于萬科的負(fù)債率，有媒體表示這不是好現(xiàn)象，甚至對萬科未來的償還能力提出質(zhì)疑。對于萬科負(fù)債率問題，筆者有以下看法。

　　一，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率都不容樂觀，萬科負(fù)債率增加是不爭的事實(shí)。

　　看萬科半年報(bào)，截止到2017年6月30日，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為82.66%，去年的負(fù)債率為80.54%；流動負(fù)債比年初數(shù)增加16.57%。

　　看整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，其整體負(fù)債率都不容樂觀。

　　根據(jù)媒體報(bào)道，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在公布半年報(bào)的公司中，“4家地產(chǎn)商資產(chǎn)負(fù)債率超過90%，分別是魯商置業(yè)、珠江控股、嘉凱城和中房地產(chǎn)。資產(chǎn)負(fù)債率在80%以上的有34家，在龍頭開發(fā)商中，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為82.66%，保利地產(chǎn)為78.83%，綠地控股89.05%，招商蛇口為72.28%。”

　　并且，整個(gè)行業(yè)負(fù)債率有走高的勢頭。

　　二，與其他房企相比，萬科的凈負(fù)債率的確不高。

　　萬科認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)最具有參考價(jià)值的是凈負(fù)債率。根據(jù)萬科半年報(bào)，“報(bào)告期末，本集團(tuán)凈負(fù)債率（有息負(fù)債減去貨幣資金，除以凈資產(chǎn)）為19.61%，繼續(xù)保持在行業(yè)較低水平。”而前述第一點(diǎn)中的一些企業(yè)，凈負(fù)債率有的在合理健康范圍（60%—80%）之內(nèi)，有的則不是很樂觀。比如保利地產(chǎn)凈負(fù)債率為86.6%，招商蛇口凈負(fù)債率為40.3%。

　　但是，萬科所認(rèn)為的對于房地產(chǎn)更具參考價(jià)值的凈負(fù)債率，并不是所有的企業(yè)都處于合理范圍之內(nèi)。與萬科的數(shù)據(jù)相比，地產(chǎn)行業(yè)整體上的不合理更加嚴(yán)重。有媒體報(bào)道，“統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，117家A股上市房企平均凈負(fù)債率達(dá)到207.44%。”

　　比如融創(chuàng)中國，其凈負(fù)債率很驚人。據(jù)媒體測算，根據(jù)今年的半年報(bào)，融創(chuàng)的凈負(fù)債率已經(jīng)超過250%。

　　所以，與其他房企相比，萬科的凈負(fù)債率的確不高。

　　三，雖然凈負(fù)債率不算高，但萬科如不改變大量拿地的戰(zhàn)略，這個(gè)凈負(fù)債率有可能會繼續(xù)上升。

　　房企負(fù)債率提升的原因，很大程度上是因?yàn)楦邇r(jià)拿地、囤地。之前，融創(chuàng)已經(jīng)放出口風(fēng)，不再拿地，其目的就是要降低負(fù)債率。

　　而萬科，從目前看拿地勢頭不減。

　　根據(jù)萬科半年報(bào)顯示，2017年上半年，萬科“獲取新項(xiàng)79個(gè)，總規(guī)劃建筑面積1，559.8萬平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積983.8萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約 537.9億元，新增項(xiàng)目均價(jià)為5，467.8元/平方米。按建筑面積計(jì)算，其中 64.7%的新增項(xiàng)目為通過合作方式獲取。”2017年7月，萬科“之下屬公司通過現(xiàn)場公開拍賣競得廣東國際信托投資公司下屬公司投資權(quán)益及相關(guān)債權(quán)，成交價(jià)為人民幣551億元。”

　　雖然目前在凈負(fù)債率方面有優(yōu)勢，但是如果不改變這種策略，那萬科凈負(fù)債率繼續(xù)上升的風(fēng)險(xiǎn)會越來越大。

　　四，房地產(chǎn)資金到位情況可能會越發(fā)嚴(yán)峻。

　　目前房地產(chǎn)資金到位情況，對負(fù)債率不利。

　　筆者觀察國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，“1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金75765億元，同比增長11.2%，增速比1-5月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款13352億元，增長22.1%。”但到了1-7月份的數(shù)據(jù)，“1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金87664億元，同比增長9.7%，增速比1-6月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款15094億元，增長19.8%。”

　　很顯然，7月份的資金到位情況有“發(fā)緊”的趨勢，這對房企來說不是一個(gè)好兆頭。

　　以上這四點(diǎn)，是我對萬科負(fù)債率的看法。萬科負(fù)債率的影響，沒有一些媒體說的那么夸張，但如果把握不得當(dāng)，前景則有些不妙。

　　而除了以上的問題，我還關(guān)注萬科另外一個(gè)問題，那就是遲遲未能解決的寶能系問題。

　　未能在萬科董事會混上席位的寶能系，其持有的萬科A股票已經(jīng)從2017年7月19日進(jìn)入解禁期。但是，迄今為止，寶能并未有任何舉動，這不免讓人狐疑，寶能究竟會怎么處理自己的萬科A股票呢？而近期，萬能險(xiǎn)最新數(shù)據(jù)披露，2017年前7月，44家壽險(xiǎn)公司的萬能險(xiǎn)出現(xiàn)負(fù)增長，11家公司下降超過九成。前海人壽，則位列萬能險(xiǎn)下降企業(yè)排名榜第三（前四位分別是中法人壽、君康人壽、前海人壽、安邦人壽）。這個(gè)局勢之下，寶能系何去何從？說不定，寶能系持有的萬科A股份，在未來又會受人關(guān)注。

　　現(xiàn)在看萬科，應(yīng)該是平穩(wěn)的度過了過渡期，正式進(jìn)入了郁亮?xí)r代，而萬科與深鐵未來的深度合作也很值得期待。但總體看，只能是喜憂參半，萬科未來或許又會成為焦點(diǎn)。

　　(本文作者介紹：專欄作者，首屆世界互聯(lián)網(wǎng)大會最佳新聞評論獎得主，iDoNews 簽約專欄作者。)