文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 陳建奇

　　只要高位運行的外匯儲備規模沒有逆轉，中國就有穩定人民幣匯率的能力，國內寬松的貨幣環境得以持續，也就能夠為房價上漲創造人工的貨幣堰塞湖，中國房地產就可以由于價格持續上漲而滋生較高的投資收益。

高額外儲不降則房價難降

這 個夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭 州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個地王。一些媒體驚呼，當前核心城市的房地產和土地市場，已經成為大資本的游獵場。在當 前的國內外經濟形勢下，房地產市場地王頻現是否還會繼續？房價飆升的趨勢還會繼續保持嗎？歡迎發文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，說出你的觀點！

　　如果我們追溯房地產的研究，前兩年就有很多專家斷言房地產已經迎來拐點，人口結構變化等因素將促使未來房地產供大于求而滋生下行壓力，不少房地產大佬也表示房地產黃金時期已過。然而，今年以來一線城市及二線熱點城市房地產價格持續暴漲甚至翻番，房地產走勢逆轉否定了拐點的主流判斷，究竟是誰在干擾傳統的房地產經濟學理論，成為當前社會關心的重要內容。

　　為何房地產價格會暴漲？諸多評論難以自圓其說，很多人高呼房地產已經進入非理性的瘋狂，由此得出的結論可能是中國房地產市場已經違背經濟規律。但事實并非如此，中國當前的貨幣供應量位居全球首位，中國央行資產超過美聯儲、歐洲央行及日本央行而位居全球首位，這么多的貨幣雖然不一定要推動房價上漲，但房價的上漲卻有了貨幣的支撐，持續暴漲的房地產價格合乎貨幣理論，中國房價在全球數一數二與其擁有全球最多的貨幣相適應，并沒有違背貨幣規律。

　　問題是為何中國會有這么多的貨幣，核心在于中國央行買了大量的外匯儲備。央行不從事盈利性企業生產活動，它拿什么來購買外匯呢？央行的印鈔職能成為購買外匯儲備的基礎，中國央行通過發行近30萬億左右的人民幣購買了3萬多億美元外匯儲備。考慮到央行發行的貨幣具有乘數效應，中國央行巨額的貨幣投放滋生了超過60萬億人民幣以上的貨幣供應量，助推了中國貨幣供應量全球首位的地位的形成。

　　因而，央行購買巨額外匯儲備投放大規模的貨幣，客觀上為房價的上漲奠定了寬松的貨幣環境。然而，房價的急速上漲帶來的是民眾生活成本的上漲與土地價格的飆升，直接或者間接的推動企業生產相關的土地成本及勞動力成本等方面的上漲，企業競爭力不斷下降的挑戰日益突出，在不實施大規模減稅的背景下，應通過持續貨幣貶值以提升企業競爭力。但伴隨著人民幣出現持續的貶值預期，資本可能加速流出，由此形成房地產價格的下行壓力，房地產等資產投資回報將下降，房地產持續上漲的基礎將逐步喪失。

　　由上可知，匯率的調整促使房地產持續較快上漲的局面難以持續，房地產價格的飆升理論上也將加大匯率持續的貶值壓力。保匯率與保資產之間面臨著如何平衡的問題。但為何當前中國房地產持續高漲卻沒有伴隨著人民幣匯率的急劇貶值？核心原因在于中國擁有巨額外匯儲備，為避免匯率急劇貶值提供了重要的基礎，上世紀90年代日本房地產泡沫破裂的時候日本并沒有像中國這樣擁有如此巨大的外匯儲備，也就沒有能力很好管控匯率波動的問題，也就難以為高房價的持續創造穩定的貨幣環境。

　　只要高位運行的外匯儲備規模沒有逆轉，中國就有穩定人民幣匯率的能力，國內寬松的貨幣環境得以持續，也就能夠為房價上漲創造人工的貨幣堰塞湖，中國房地產就可以由于價格持續上漲而滋生較高的投資收益，這還能吸引外部資金進一步流入投資房地產以獲得高回報。然而，房地產如此快速上漲，逐利效應驅使社會資金大規模涌入，可能滋生社會資金大量進入房地產的問題，政府為何不出手管控？核心原因在于，房地產與股市不同，房地產就是實體經濟，因而資金流入房地產也就意味著資金流入實體，有助于宏觀經濟的穩定增長，不會出現類似股市的脫實向虛的問題。

　　綜合來看，房價暴漲可能對匯率產生貶值壓力，但巨額外匯儲備為避免匯率過度波動提供有力支撐，改變了保資產與保匯率兩難的問題。在寬松政策穩增長的背景下，房地產扮演著穩增長的重要支柱，客觀上抵消了匯率剛性失調帶來的外需減弱，但伴隨著房地產飆漲滋生的資產增值，客觀上加大海外投資的需求，由此可能促使外匯儲備的逐步下降，當外匯儲備下降至不足以穩定匯率之時，可能就是房地產價格進入大幅調整之時。

　　(本文作者介紹：中共中央黨校國際戰略研究所世界經濟室副主任、副教授。)