文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 陳志龍

　　房地產(chǎn)烏托邦式的繁榮背景下，整個(gè)社會(huì)的真實(shí)資源和財(cái)富并沒有新的創(chuàng)造，但資產(chǎn)泡沫的沸騰讓所有人變得自負(fù)、自大，房地產(chǎn)金融成為一頭怪獸——一個(gè)足以從內(nèi)部毀滅經(jīng)濟(jì)的部門。面對(duì)這頭怪獸，理性告訴我們，一個(gè)呼喚偉大馴獸師的時(shí)代正在到來。

誰能當(dāng)好房地產(chǎn)市場(chǎng)的馴獸師

　　這 個(gè)夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭州、上海等城市“地王”頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個(gè)地王。一些媒體驚呼，當(dāng)前核心城市的房地產(chǎn) 和土地市場(chǎng)，已經(jīng)成為大資本的游獵場(chǎng)。在當(dāng)前的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)地王頻現(xiàn)是否還會(huì)繼續(xù)？房?jī)r(jià)飆升的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)保持嗎？歡迎發(fā)文到 zhuanlan@staff.sina.com.cn，說出你的觀點(diǎn)！

　　生活中常常充滿警示性的時(shí)刻。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭城市之一的上海，最近有兩大新聞，一是交易中心因不能支持巨量交易，系統(tǒng)宕機(jī)停擺癱瘓。二是民政部門口擠滿了笑逐顏開排隊(duì)離婚的夫婦，許多地方只得限號(hào)辦理。這種帶有魔幻和黑色幽默的鏡頭成為一個(gè)時(shí)代的特殊鏡像。

　　房?jī)r(jià)上漲的美好時(shí)光還在繼續(xù)，游戲越精彩，人們就越有更大的動(dòng)力加入到這“激情舞蹈”中去。據(jù)說，上海房地產(chǎn)爆棚的熱播劇這兩天又如火如荼地在北京上演。投機(jī)市場(chǎng)的流行病、動(dòng)物精神和信心乘數(shù)在爆棚的交易數(shù)據(jù)和熱鬧的離婚隊(duì)列中得以折射。

　　政策缺乏透明度、有效溝通不充分，各路專家站臺(tái)背書、普遍的自利情結(jié)、知識(shí)譫妄使得市場(chǎng)噪音過大，導(dǎo)致群體性的過度興奮，驅(qū)使羊群效應(yīng)的市場(chǎng)走向群體型的非理性瘋狂。成交量過大讓交易系統(tǒng)癱瘓的事，去年股市在“瘋牛癥”時(shí)曾出現(xiàn)過。4月初，滬深兩地超過1萬億。當(dāng)時(shí)滬深股市總市值40萬億左右，去掉非流通股等市值，滬深兩市平均1個(gè)月交易量就超過總市值量，動(dòng)物精神和認(rèn)知俘虜讓市場(chǎng)極度亢奮，整個(gè)系統(tǒng)變得脆弱，當(dāng)達(dá)摩克利斯之劍落下后，崩潰和坍塌就不可避免，市場(chǎng)教訓(xùn)你“愛有多銷魂，就有多傷人。”

　　房地產(chǎn)和股市一樣，這個(gè)復(fù)雜的杠桿交易型系統(tǒng)一旦出問題，其嚴(yán)重性不是用程度來衡量，而是用級(jí)別來衡量。天量數(shù)據(jù)撐爆交易系統(tǒng)，以至宕機(jī)停擺，這種反饋機(jī)制對(duì)任何市場(chǎng)都是具有警示意義的風(fēng)險(xiǎn)迅號(hào)。現(xiàn)在，為“動(dòng)物精神”所主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，警報(bào)迭起后究竟如何演繹，似乎還是一幕懸疑劇，但宿命性的擔(dān)心在與日俱增。

　　信貸洪峰下的資產(chǎn)荒所引發(fā)的恐慌在蔓延，超出安全邊際的信貸洪峰和杠桿率使系統(tǒng)的脆弱性增大，信貸包治百病的時(shí)代已經(jīng)過去。上世紀(jì)八九十年代許多東亞國(guó)家推行零利率和信貸自由化，最終都以災(zāi)難性結(jié)果收?qǐng)觥?008年反危機(jī)時(shí)，4萬億救市后遺癥余音繞梁。今年前7個(gè)月的房貸就放量越過3萬億，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)被杠桿反饋機(jī)制放大，恐慌性搶房導(dǎo)致全市場(chǎng)杠桿率達(dá)到歷史峰值。從央企搶做“地王”，到各種掠奪性欺詐性貸款橫行。杠桿率的上升短時(shí)間反饋為資產(chǎn)價(jià)格的劇烈上漲，而資產(chǎn)價(jià)格的上漲進(jìn)而又刺激了杠桿率的進(jìn)一步上升。史無前例的資產(chǎn)泡沫如果是建立在超級(jí)杠桿的基礎(chǔ)之上時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格一個(gè)突發(fā)性波動(dòng)就會(huì)讓杠桿市場(chǎng)出現(xiàn)災(zāi)難性結(jié)果。

　　史蒂芬．羅奇在他的《失衡——后危機(jī)時(shí)代的再平衡》一書中說，房地產(chǎn)迷幻了一代美國(guó)人，誘惑了許多國(guó)家，其中也包括中國(guó)。美國(guó)的問題可能會(huì)發(fā)生在中國(guó)身上，沒有誰能肯定地說中國(guó)是個(gè)特殊的例子。人們不會(huì)忘記，上世紀(jì)80年代，日本有過相似的經(jīng)歷，“繁榮似乎沒有天際線”，“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都會(huì)上漲”、“土地是日本最稀缺的資源，房地產(chǎn)是所有投資中最好的投資”。如秦朔最近在一篇文章中所說，整個(gè)經(jīng)濟(jì)、投資、信貸對(duì)房地產(chǎn)依賴到一種誰都離不了的程度。“它已經(jīng)成魔，自運(yùn)轉(zhuǎn)”……結(jié)果呢，1991—2006年，日本6大中心城市的土地實(shí)際價(jià)格下跌了70%，一家家巨型金融機(jī)構(gòu)迎來噩夢(mèng)般的“審判日”，群體性癲狂的房地產(chǎn)投資最終變得臭名昭著，伴隨著泡沫破滅，它成了跳樓、破產(chǎn)的代名詞，成為一代人心中永遠(yuǎn)的痛。

　　房地產(chǎn)綁架金融體系后，銀行需要抵押物做“錨”、天量貨幣需要“超級(jí)蓄水池”，以房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以價(jià)格上升作為確定性預(yù)期，以成本不斷下降的低息資金和理財(cái)產(chǎn)品作為貨幣燃料，以價(jià)格重估作為抵押型金融體系的潤(rùn)滑劑，以居民負(fù)債率的上升作為對(duì)價(jià)，進(jìn)入“上漲、上漲、只要上漲大家都是贏家”的沖刺。過度投機(jī)和盲目融資使金融體系會(huì)越來越脆弱，當(dāng)泡沫超越某個(gè)極值的時(shí)候，結(jié)果可能是哐當(dāng)一聲巨響……這種改變命運(yùn)的時(shí)點(diǎn)和方向往往是在人們無法預(yù)知的情況下實(shí)現(xiàn)的。

　　股市泡沫的破滅的教訓(xùn)我們多次領(lǐng)教了，但房地產(chǎn)似乎是永遠(yuǎn)的流金歲月，每次波動(dòng)很快被燙平并拉起，一般人沒有體會(huì)到類似當(dāng)年日本式“房災(zāi)”刻骨銘心的痛楚。倒是地產(chǎn)大王許家印曾說過，“如果沒有4萬億救市，2008年不知有多少地產(chǎn)商要死掉了。”他說這話時(shí)也是驚出一身冷汗的。現(xiàn)在，這個(gè)市場(chǎng)動(dòng)物精神充斥，宗教般地虔誠(chéng)并篤信房地產(chǎn)投資是最安全的投資，熱錢紛至，交易宕機(jī)、地王飛天、各種日光盤夜光盤爆棚……這些異象會(huì)是類似“礦井中的金絲雀”，給市場(chǎng)某些警示嗎？

　　過量債務(wù)堆積的房地產(chǎn)和金融體系是緊密關(guān)聯(lián)的復(fù)雜有機(jī)體，這種唇齒相依的咬合對(duì)危機(jī)觸發(fā)、發(fā)展和深化會(huì)起到關(guān)鍵性作用。金融體系不僅為存量資金提供中介融通，而且還能創(chuàng)造信貸、高能貨幣和購買力，這個(gè)龐大而復(fù)雜的管道型系統(tǒng)中，每個(gè)市場(chǎng)主體都是互為關(guān)聯(lián)的轉(zhuǎn)軸和齒輪。一個(gè)市場(chǎng)發(fā)生險(xiǎn)情，會(huì)迅速傳導(dǎo)到相關(guān)市場(chǎng)，并互相強(qiáng)化共振。這種病毒式、管道化傳播也是金融體系致命的脆弱性所在。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)失控，房?jī)r(jià)超出絕大多數(shù)人的購買能力時(shí)，斷層性崩塌是一種宿命。泡沫發(fā)酵到極致最終會(huì)危害社會(huì)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)體。

　　美國(guó)前財(cái)長(zhǎng)保爾森在他的回憶錄中寫道，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)十分高漲的2006年底，小布什總統(tǒng)召集他的經(jīng)濟(jì)顧問團(tuán)隊(duì)在戴維營(yíng)討論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。他發(fā)言的主題是危機(jī)防范，“我相信我們即將面臨一場(chǎng)風(fēng)暴”。當(dāng)時(shí)的紐約聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行行長(zhǎng)蓋特納也認(rèn)為，“我們無法預(yù)測(cè)下一次危機(jī)何時(shí)到來，但我們必須做好準(zhǔn)備”。

　　引起總統(tǒng)和他的高級(jí)幕僚們關(guān)注的是，房地產(chǎn)著了魔的“自運(yùn)轉(zhuǎn)”，而這背后是危險(xiǎn)的被大規(guī)模證券化了的數(shù)萬億美元資產(chǎn)被深深嵌入整個(gè)金融體系，用次級(jí)貸款設(shè)計(jì)出眼花繚亂衍生品的金融巫師們，都自作聰明地相信，憑借他們的魔杖就能把風(fēng)險(xiǎn)傳遞給管道里的下一個(gè)人。其實(shí)，他們都錯(cuò)了，在經(jīng)歷11次的連續(xù)降息后，當(dāng)過度投資和消費(fèi)變?yōu)槲飪r(jià)上漲的嚴(yán)重壓力時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣擴(kuò)張停止了，沙灘上的大廈開始坍塌，一場(chǎng)慢鏡頭的高速列車脫軌事故就此發(fā)生。

　　在復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)模型中，當(dāng)人們沒有清晰的概念來正確評(píng)估價(jià)值時(shí)，極易出現(xiàn)群體性“認(rèn)知癲狂”，其判斷力容易受到外界“錨點(diǎn)”的影響，幾個(gè)所謂名人、專家受利益驅(qū)使、知識(shí)譫妄、思維框架的言論會(huì)誤導(dǎo)一群人。當(dāng)下，重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格如猛獸破欄，動(dòng)物精神成為市場(chǎng)情緒的主要驅(qū)動(dòng)力。泡沫破裂的那一刻往往是電光火石般的，迅速波及所有管道，所有連通的管道都烈焰沖天，那些對(duì)抵押貸款有巨大風(fēng)險(xiǎn)敞口并向其大量貸款的金融機(jī)構(gòu)瞬間被大火吞沒。

　　用古希臘悲劇故事的話說，自負(fù)、自大相伴的是愚蠢和報(bào)應(yīng)。對(duì)普通人來說，要認(rèn)識(shí)到資產(chǎn)價(jià)格處在高位時(shí)，高杠桿是極具誘魔力的魔鬼。放大收益和加劇災(zāi)難性損失是杠桿這枚硬幣的兩面，它置整個(gè)經(jīng)濟(jì)金融體系于極大的風(fēng)險(xiǎn)之中，個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)匯聚成為國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于任何國(guó)家，房地產(chǎn)過度膨脹都是危險(xiǎn)的宏觀問題，當(dāng)下，面對(duì)房地產(chǎn)“成魔”的“自運(yùn)轉(zhuǎn)”，我們不得不面對(duì)的是：經(jīng)濟(jì)體的健康如同人體，沒有百毒不侵的體質(zhì)。我們會(huì)不會(huì)“面臨一場(chǎng)風(fēng)暴”，借用蓋特納的話說，“也許我們無法預(yù)測(cè)下一次危機(jī)何時(shí)到來，但我們必須做好準(zhǔn)備”。

　　房地產(chǎn)烏托邦式的繁榮背景下，整個(gè)社會(huì)的真實(shí)資源和財(cái)富并沒有新的創(chuàng)造，但資產(chǎn)泡沫的沸騰讓所有人變得自負(fù)、自大，公共部門和私人部門都敢于加杠桿，債務(wù)水平不斷攀升。這種危險(xiǎn)的狂妄自大與不受約束的信貸洪峰相互強(qiáng)化，使得房地產(chǎn)金融成為一頭怪獸——一個(gè)足以從內(nèi)部毀滅經(jīng)濟(jì)的部門。面對(duì)這頭怪獸，理性告訴我們，一個(gè)呼喚偉大馴獸師的時(shí)代正在到來。

　　(本文作者介紹：南京大學(xué)長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心特聘研究員，財(cái)經(jīng)作家。微信公眾號(hào)njchenzhilong)