文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖（微信公眾號(hào)kopleader）專欄作家 郭磊

　　按以往經(jīng)驗(yàn)，在調(diào)控措施落地后，二手房交易量回落將比較明顯，價(jià)格也將伴隨著這一過程出現(xiàn)回調(diào)。而本輪周期存在2016年2月之后的一輪躍升，預(yù)期并不穩(wěn)定，價(jià)格回調(diào)趨勢(shì)可能更為明顯。

一線城市房?jī)r(jià)下調(diào)趨勢(shì)明顯

　　我們研究了2006年以來中國幾輪房地產(chǎn)小周期的進(jìn)程，這些周期中蘊(yùn)含著一些基本規(guī)律：

　　第一，房地產(chǎn)銷售脈沖往往伴隨利率周期的刺激。2008年四季度、2012年二季度，2014年四季度（本輪）開始的幾輪銷售脈沖，都是伴隨著降息周期的驅(qū)動(dòng)。

　　第二，幾乎每輪強(qiáng)銷售脈沖背后都有政策的推波助瀾。2008年四季度開始的那輪周期包括7折利率、兩成首付、下調(diào)契稅等一系列政策刺激；2012年是四大行松綁首套房貸利率；2014年四季度以來這輪脈沖則包括“930”、“330”，以及今年初契稅營業(yè)稅新政的推動(dòng)。

　　第三，政策緊急剎車調(diào)控一般都會(huì)有效果。不要認(rèn)為政策調(diào)控會(huì)沒效果，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，基本上每輪調(diào)控政策開始之后的2-3個(gè)月之內(nèi)，銷售增速都會(huì)開始一輪趨勢(shì)性下行。

　　第四，工業(yè)表現(xiàn)（發(fā)電量）滯后于地產(chǎn)銷售脈沖3-6個(gè)月左右。從經(jīng)驗(yàn)上來說，地產(chǎn)銷售增速上升和下降將滯后帶來地產(chǎn)新開工和投資的回升和回落，以及工業(yè)表現(xiàn)的回升及回落。

　　第五，價(jià)格同比一般滯后于銷量拐點(diǎn)，但基本同趨勢(shì)變化。從70個(gè)城市價(jià)格和高頻價(jià)格數(shù)據(jù)來看，地產(chǎn)價(jià)格漲幅一般與銷量同趨勢(shì)，在大部分周期中略有滯后。

　　關(guān)于本輪地產(chǎn)周期，目前的基本狀況是：

　　第一，目前處于一輪降息周期的末端，從當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和通脹狀況來看，降息空間已支取完畢。2014年11月-2015年10月的這輪降息周期應(yīng)該基本上已經(jīng)結(jié)束，在經(jīng)濟(jì)停止快速下行、通脹率已經(jīng)抬升的背景下，后續(xù)再度降息可能性比較低。

　　第二，這輪銷售脈沖已持續(xù)13個(gè)月，已基本持平于歷輪脈沖強(qiáng)度。2012年的銷售脈沖大約11個(gè)月；2008年開始的銷售脈沖大約13個(gè)月，本輪也已大體持續(xù)13個(gè)月（包含2014年四季度的短暫回落），時(shí)間上已大體差不多。

　　第三， 政策風(fēng)向確認(rèn)已經(jīng)變化。人民日?qǐng)?bào)《中國經(jīng)濟(jì)不需要地產(chǎn)投機(jī)客》標(biāo)志著政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，上海、深圳、南京、武漢等城市不同力度的調(diào)控措施已經(jīng)出臺(tái)。

　　第四，政策非全國性收緊，目前部分二線至三四線城市還處于“房地產(chǎn)去庫存”的影響之下。由于這次政策風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變比較快，漲幅過高的城市和部分庫存壓力較大的城市因地制宜、因城施策的政策特征比較明顯，部分城市仍處于前期刺激政策的影響之下，甚至可能仍會(huì)有區(qū)域性去庫存政策出臺(tái)。

　　第五，政策重點(diǎn)在需求端限制，在信貸、利率、土地供應(yīng)等方面均尚無強(qiáng)力度政策。目前的調(diào)控政策依然是力度適中的（按我們地產(chǎn)組的判斷是“時(shí)點(diǎn)與力度耐人尋味，呵護(hù)與調(diào)控左右為難”），在信貸、土地供應(yīng)方面仍未有實(shí)質(zhì)性政策出臺(tái)。

　　我們的整體判斷是：

　　1。 本輪地產(chǎn)銷售脈沖的頂點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，4月開始銷售增速將逐步回落，但全國數(shù)據(jù)的斷崖式跌落不會(huì)出現(xiàn)。我們判斷3月的銷售增速（商品房銷售增速口徑35%以上，30大城市地產(chǎn)銷售增速70%以上）將是本輪周期的一個(gè)頂部，此后將逐步回落。參考前幾輪調(diào)控，預(yù)計(jì)上海、深圳的地產(chǎn)成交在未來幾個(gè)月內(nèi)可能會(huì)比3月高點(diǎn)下降30-50%，30大城市月均銷售面積將回落至50-70萬平。

　　2。 地產(chǎn)銷售價(jià)格將出現(xiàn)回調(diào)。按以往經(jīng)驗(yàn)，在調(diào)控措施落地后，二手房交易量回落將比較明顯，價(jià)格也將伴隨著這一過程出現(xiàn)回調(diào)。而本輪周期存在2016年2月之后的一輪躍升，預(yù)期并不穩(wěn)定，價(jià)格回調(diào)趨勢(shì)可能更為明顯。以上海為例，外環(huán)價(jià)格回落幅度可能平均會(huì)在20%左右，中環(huán)將在10%以上。深圳房?jī)r(jià)調(diào)整將略大于這一幅度。

　　3。 新開工增速將較1-2月回落，但未來兩個(gè)季度內(nèi)可能仍大于去年四季度增速，地產(chǎn)投資增速仍將繼續(xù)小幅度修復(fù)。由于目前的調(diào)控仍是在部分一線城市，并不會(huì)從根本上否定本輪地產(chǎn)小周期見底之后的一輪供給修復(fù)；我們判斷后續(xù)新開工將從1-2月的高位回落至低個(gè)位數(shù)，但仍高于去年四季度-14%左右的增速平臺(tái)。

　　4。 這輪工業(yè)增加值的的修復(fù)不會(huì)為地產(chǎn)調(diào)控阻擋，但3季度后的復(fù)蘇斜率可能將更平緩。本輪經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)蘇存在三個(gè)推動(dòng)因素：一是這輪已達(dá)13個(gè)月的地產(chǎn)銷售脈沖；二是上升的基建資產(chǎn)投資（1-2月本年新開工計(jì)劃總投資額增速達(dá)41%）；三是隨著通縮（CRB指數(shù)和PPI）觸底和補(bǔ)庫存開始將會(huì)出現(xiàn)修復(fù)的制造業(yè)投資。

　　從積極意義上說，房地產(chǎn)調(diào)控開始得早，杠桿化得到控制，后續(xù)嚴(yán)重泡沫化導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率低。我們判斷3月開始的工業(yè)增加值回升將不會(huì)逆轉(zhuǎn)，二季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)將逐步回升，我們?nèi)詫?duì)本輪庫存周期持積極判斷。但從經(jīng)驗(yàn)規(guī)律看，工業(yè)表現(xiàn)會(huì)滯后表現(xiàn)地產(chǎn)系回落的影響，力度略超預(yù)期的地產(chǎn)調(diào)控會(huì)導(dǎo)致3季度后的復(fù)蘇斜率更為平緩。

　　(本文作者介紹：方正證券首席宏觀分析師。)

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