文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)機構專欄 盤古智庫 作者 王偉強(同濟大學[微博]建筑與城市規劃學院教授，盤古智庫學術委員) 本文首發于環球時報

　　中國的房地產的發展具有先天缺陷，它不僅有市場問題，更有土地財政問題；不僅是經濟問題，已然是政治問題。但是多年來，對房地產問題的解決，一直采用簡單粗放的調控政策，結果地價越調越高、房價越調越高、庫存越調越大。

中國的房地產具有先天缺陷

　　自十一月以來，中央先后召開了“中央財經小組會、中央政治局會議、中央經濟工作會議和中央城市工作會議”，在出臺的一系列重大決策中，都能看到相近的關鍵詞：“尊重規律、推進農民工市民化、加快提高戶籍人口城鎮化率、化解房地產庫存”等。這也再一次把多年累積的“人的城鎮化問題、房地產失衡問題、商品房高庫存問題”引入社會熱點，以至于人們熱烈的討論通過加快農民工市民化，擴大有效需求，來消化庫存是否可行。

　　的確，中國的農民工是偉大的，他們靠自己的雙手托起了我國的工業化；他們靠自己的農地轉移，托起了我們的城鎮化；但是，面對當下房地產市場的高庫存，農民工們真的能靠他們的微薄的收入去托起去庫存化嗎？

　　中國的房地產的發展具有先天的缺陷，它不僅有消費問題、還有生產問題；它不僅有市場問題，更有土地財政問題；不僅是經濟問題，已然是政治問題。但是多年來，對房地產問題的解決，一直采用簡單、粗放、速效的調控政策，結果是地價越調越高、房價越調越高、庫存越調越大，問題不斷遞延、放大，以至于高庫存已有引發系統風險的可能。

　　推進農民工市民化，來促進消化庫存，目前來看只能是一種潛力，短期內還難以奏效，因為農民工在就業地城鎮化后，無論是收入的積累、保障體系的建立、尤其是信用體系的建立，以當前農民工的收入房價比來看，短期內難以完成。因此有必要探尋近遠期協同去庫存的方法，更有必要改變過去“頭痛醫頭”的房地產調控政策，建立長效機制。

　　首先要建立長期的國家住房政策

　　要認識住房不僅具有經濟屬性，更具有社會屬性，認識住房政策與住房產業政策的差別，建立雙輪推進商品住房與保障性住房同步發展的政策。做到“市場的歸市場、保障的歸保障”，形成長效機制。

　　對于商品住房應尊重市場規律，應以市場、稅收和法律手段調控，避免過多行政干預；對于保障性住房應形成完整的從投融資機制、土地供給機制、住房標準、產業標準、公共服務配套標準、保障對象篩選、保障準入機制、退出機制，租售機制等一整套政策。杜絕過去運動式的保障房建設，造成新的資源浪費和新的庫存。

　　新型城鎮化戰略應注重實施地區差異化的政策

　　新型城鎮化戰略應根據國家區域經濟的發展規劃和城鎮群規劃、調整城市結構和城鎮體系布局，針對各區域的發展階段，實施差異化的政策，如，人口凈流入地區與人口凈流出地區的土地供給；特大城市與中小城市基礎設施投資力度；根據經濟發展水平和常駐流動人口數量平衡保障房建設等。同時，新型城鎮化戰略還應樹立“遷移型城鎮化與在地型城鎮化”并舉思路，打破城鄉戶籍藩籬，實現城鄉之間人口的雙向流動，既要推進農民進城，也要促成市民下鄉，以知識、文化和資金，建設家庭農場，帶動農村的現代化。發展農村的在地城鎮化，應是我國城鎮化戰略的特色之一，既能滿足農民進城享受公共服務均等化，也能避免鄉村大面積的凋敝，帶來鄉土文化的喪失。

　　針對住房產品的不同屬性實施差異化的政策

　　經過三十年的快速發展，商品房市場已經形成了多種細分的產品市場，如果籠統的只談均價，就失去了市場準確的信息反饋。就高端市場而言，無論是一線城市還是二、三線中心城市，其市場已經成為國際性、全國性或區域性高收入人群市場，其價格波動已經和本地民生無關，應該放開由市場調節，并成為貨幣流動性的蓄水池；而中高端市場，多是一個城市中產階層的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在稅收、貸款、首付等方面“取消過時的限制性措施”，推動流轉。商品房需求是一個層級遞進的變化過程，只有高端放開、中高端流轉，騰挪出空間向上流動，中低端才能盤活，庫存才能降低。

　　在我國戶均住房套數接近1.1的情況下，改善性需求將成為房產市場的主要購買力量，并在解決去庫存上發揮主要作用；而低端托底的保障性住房，主要應由政府承擔托底的責任，但可以發揮市場的作用形成多方合作機制，來加大公租房的建設。

　　市場細分還表現在新房市場和二手房市場的差異上，“分化”是最主要的特點。從目前來看新房開工率越來越低，二手房比例上升，而擁有成熟活躍的二手房市場，可以帶動住房資源的流動，優化分配，并與新房市場形成互動，是整體市場得以快速發展的基礎，進而達到去庫存化。而三四線發展中城市同時受存量高與需求低影響，現有政策刺激難以見效。利用公積金轉型住房銀行或許是唯一可行的去庫存辦法。

　　改革鄉村建設用地的流轉制度，盤活農民資產

　　認識到中產階層改善性需求的現實性與農民工進城購房的長效性差異，不等于否定農民工進城對消化庫存的作用，去庫存不會一蹴而就，需要做長期準備。

　　城市問題也是鄉村問題，需要以城鄉統籌的發展策略來思考，需要加大農村集體建設用地的改革力度，激活盤活農民房屋資產的流通，落實農民享有財產性收益，可以加快提高農民具有購房能力，是推進城鎮化的有效路徑。

　　總之，需要制定長遠住房政策、配合差異性的細分政策、以市場和稅收的手段調控，促進住房資源的流動。扶持近期城市中產階層改善需求，培育中長期農民工市民化的安置需求，才能有效化解房地產的高庫存狀況。

　　(本文作者介紹：盤古智庫是由中外知名學者組成的公共政策研究機構。秉持客觀、開放、包容的宗旨，推行經世致用、和諧共生的理念，促進社會共識，推動經濟社會持續健康發展，努力打造中國最具影響力的新智庫。)

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