文/新浪財經意見領袖(微信公眾號kopleader)專欄作家 丁祖昱

　　對于沉浸在市場的這些企業、項目來講，價格是他們最常用的手段，那些去化困難的項目，如果通過降價能夠完成，應該都嘗試過了，至于今天還沒有動作的，要么是降了價也賣不掉，要么是降了價賠太多，企業寧愿不賣也不愿賠本(特別對國企來講這種情況更多)。

降價為啥也去不了樓市庫存

　　中央經濟工作會議21日在北京順利閉幕。會議認為，明年經濟社會發展特別是結構性改革任務十分繁重，戰略上要堅持穩中求進、把握好節奏和力度，戰術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。其中“去庫存”就是重點關注房地產，該項官方原文如下：(為方便閱讀，此處逐句分段)

　　(1)要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。

　　(2)要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，

　　(3)以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

　　(4)要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

　　(5)要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。

　　(6)要取消過時的限制性措施。

　　應該說本次會議對房地產還是相當關心的，一共六句話314個字，是最近幾年以來經濟工作會議對房地產著墨最多的一次。看來不把房地產搞上去是不罷休的，不去庫存是不行的，不達到拉動投資目的是不會停下改革腳步的。

　　縱觀這六條建議，其實大多數都屬于中長期內有效的政策建議。簡單評述一下：

　　第一和第二條都是和農民工相關，不管是給他們落戶之后產生住房需求，還是加快農民工市民化，期望農民成為住房購房群體之一。對農民工來說，當前的核心問題還是購買力問題，隨著第一和第二條的推進，相信在一定時期之后，農民工會形成一股重要的購房力量，但對于短期去庫存來講，效果還有待檢驗。

　　第三條第四條主要是談租賃市場。從目前情況來看，一線城市和部分二線城市已經形成了比較大的租賃市場，但租賃回報很難滿足一般投資人的回報要求，按照正常的商品房售價和租賃市場價來看，目前正常的租賃回報一般在2%左右。而今天層出不窮的長租公寓，大多是用的非住宅物業(包括工業、商業等)。由于有了比較大的價差優勢，所以有比較高的投資回報，但是這和去化住宅庫存沒有太多關聯。即使公租房開放給非戶籍人口，也是對一線城市需求特別大。因此目前來看，發展租賃市場也是遠水解不了近渴。

　　至于第五條，收購兼并、提高集中度和去庫存沒有太多關聯，對未來提高效率的規模化運營有一定幫助。而說到降價，今天政府能說出這一條，說明政府真是急了。但殊不知對于沉浸在市場的這些企業、這些項目來講，價格是他們最常用的手段，那些去化困難的項目，如果通過降價能夠完成去化的，我想應該已經都嘗試過了，至于今天還沒有動作的，要么是降了價也賣不掉，要么是降了價賠太多，企業寧愿不賣也不愿賠本(特別對國企來講這種情況更多)。

　　取消那些過時的限制性措施，能取消的都已經取消了，比如南京、杭州等二線城市的限購政策已經取消，而不能取消的一線城市限購，今天提了也是白提。如果今天真能取消，結果只能是北上廣深房價繼續攀升，對全國的去庫存也沒有多大幫助。

　　看來這次的中央經濟工作會議上的“大招”，對短期去庫存沒有太多作用。我還是建議政府看一下我昨天文章《2016年最有可能出臺的房地產五大救市政策》提到的那五條建議，如降首付、利息抵個稅等，這些“大招”的實施可能會效果更好。

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)

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