文/新浪財(cái)經(jīng)意見(jiàn)領(lǐng)袖(微信公眾號(hào)kopleader)專欄作家 張宏偉

　　第一、影響住房需求結(jié)構(gòu)的變化，改善型需求突顯，利好改善型項(xiàng)目。第二、改善型需求功能性要求更高，細(xì)節(jié)更多，對(duì)開(kāi)發(fā)商研發(fā)能力提出更高要求。第三、全面二胎政策對(duì)于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會(huì)起到一定作用。

全面放開(kāi)二胎對(duì)樓市利好多多

　　昨天，十八屆五中全會(huì)上正式宣布推行“全面二孩”政策。這也許是一項(xiàng)遲到了十幾年的改革措施，而且暫時(shí)也還沒(méi)走到完全放開(kāi)生育的那一步。但無(wú)論如何，這畢竟是繼“單獨(dú)二孩”之后的又一大進(jìn)步，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)在現(xiàn)在和未來(lái)收獲的一大利好消息。

　　那么，全面實(shí)施二胎政策對(duì)樓市有哪些影響？

　　第一、影響住房需求結(jié)構(gòu)的變化，改善型需求突顯，利好改善型項(xiàng)目。

　　二胎后，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，原來(lái)一家三口變?yōu)橐患宜目冢�同時(shí)，也需要父母或雇傭保姆一起來(lái)照顧家庭，同時(shí)，住房需求結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，原來(lái)一家三口的居住需求一般為兩房即可，二胎后，住房需求起碼變?yōu)槿�房，甚至四房。因此，全面�?shí)施二胎政策后，生二胎的家庭改善家庭住房狀況成為必然，這對(duì)未來(lái)改善型住房項(xiàng)目來(lái)講是利好。

　　第二、改善型需求功能性要求更高，細(xì)節(jié)更多，對(duì)開(kāi)發(fā)商研發(fā)能力提出更高要求。

　　當(dāng)前，由于城市家庭養(yǎng)育小孩的成本較高，一般來(lái)說(shuō)，不是任何家庭都具備生育二胎的經(jīng)濟(jì)條件，因此，首先生育城市家庭生二胎的多為經(jīng)濟(jì)狀況較為良好的家庭，二胎后，二胎家庭對(duì)于改善型住宅功能性要求更高，比如對(duì)戶型功能設(shè)計(jì)應(yīng)考慮客廳更大的公共活動(dòng)空間，考慮父母或保姆居住的空間、考慮更多的儲(chǔ)藏功能等等。當(dāng)然，不同的家庭需求更是差異化，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)能力提出更高的要求，這也將是未來(lái)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

　　第三、全面二胎政策對(duì)于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會(huì)起到一定作用，對(duì)當(dāng)前樓市去庫(kù)存也有積極的意義。

　　根據(jù)購(gòu)房的人口結(jié)構(gòu)，20~44歲的人口是買(mǎi)房的主力，大部分人在25~30歲的時(shí)候就會(huì)面臨首次買(mǎi)房置業(yè)需求。根據(jù)測(cè)算，如果全面放開(kāi)二胎，那么在2050年，20~44歲的人口比例將比不放開(kāi)二胎時(shí)增加4%，增加規(guī)模達(dá)到1.28億人。這部分新增人口將使房地產(chǎn)行業(yè)直接受益。當(dāng)然，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著放開(kāi)二胎后，新一輪人口紅利的形成和中國(guó)潛在經(jīng)濟(jì)增速的提高，各類行業(yè)都將最終受益，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。

　　但是，當(dāng)前樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，人口紅利對(duì)樓市影響趨弱，二胎政策措施全面實(shí)施并不會(huì)馬上對(duì)樓市產(chǎn)生較大的影響。從二胎政策對(duì)樓市的趨勢(shì)影響來(lái)看，雖然無(wú)法根本改變樓市進(jìn)入下半場(chǎng)、樓市增量房增速下滑、樓市進(jìn)入存量房時(shí)代的事實(shí)，但是，對(duì)于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會(huì)起到一定作用，對(duì)當(dāng)前樓市去庫(kù)存也有積極的意義。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)

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