文/中國經濟50人論壇 賈康

　　實際上，房地產稅改革已經有初步的時間表。例如，改革方案何時進入一審，這是整個立法規劃完成的第一環節，而一審后會把方案公之于眾，征求方方面面的意見。由于房地產稅的復雜性，會造成其立法過程中產生激烈的觀點碰撞，并且面臨很多難題。

房產稅離我們到底還有多遠？

　　中國房產稅的概念聚焦在現在中央文件里所說的就是加快房地產稅立法并實施推進改革。最早在中國的住房保有環節沒有稅，在改革開放過程中出現了從無到有的趨向，例如2011年重慶、上海兩地最早成為房產稅的改革試點。其實早在十幾年前房產稅改革就啟動了，只是當時在文件里稱為“物業稅”，考慮到立法過程比較漫長，允許先行先試，加入住房消費保有環節稅收部分。

　　履職機制先行確立

　　就房地產稅本意而言，可以做廣義的解釋，也可以狹義地聚焦在房地產保有環節。房地產稅改革是要把廣義、狹義打通，形成設計方案提交人大、通過立法審批能夠執行的住房保有環節稅制，要把土地開發、住房建設、交易到保有的全鏈條租稅費進行配套改革的優化整合。

　　目前，關于中國整個社會經濟轉軌已經形成了清晰的認識，即市場在資源配置中間要發揮決定性作用，也就是說政府充其量是輔助性、補充性的。因此，在房地產稅的改革中，必須發揮政府履職機制，即在基礎環節，無論大事小事政府都需要做到位，其中最主要的就是政府拿到錢后如何用好錢？

　　履職機制的完善可以借鑒國際經驗。以美國為例，在經濟制度建設的所謂進步時代，有規范的稅收預算、公眾意愿表達制度安排以及公眾可以接受的有基本滿意度的法律體系。可以看出，制度建設完成后，一系列的因素促成了美國在200多年的發展空間，并崛起成為世界頭號強國。

　　可以說，美國因為稅收問題而獨立，在進步時代形成了規范的政府履職機制。美國聯邦政府靠直接稅中的個人所得稅過日子，占整個聯邦政府收入的80%以上，當然也包括社保體系的工薪稅(工薪稅類似于養老等社會保障的小費，在美國直截它稱為稅，屬于直接稅的一類)。而美國聯邦政府下面設有州，其財產稅最低不會低于地方稅的40%，最高可以高達90%以上。由此可見，財產稅作為地方政府財源支柱的作用非常明顯。

　　美國稅制的透明度極高，在普通民眾中形成巨大的公信力，同時又有抽肥補瘦的特征。政府只要專心致志優化所在轄區的公共服務、社會環境，其稅收問題就會得到根本性的解決。最重要的是面對生產要素中的人力資源，其流動性是無壁壘的，聯邦政府以個人所得稅為主，極大淡化了其中的區別對待。對于社會成員中的中低階層，實際的稅負相當低，主要在于激勵他們在現實生活中尋求自己的發展機會，實現財富積累，但致富后的稅收也是非常明確而陽光化的。

　　因為國情不盡相同，美國稅收制度的經驗離我國仍然比較遙遠。改革開放后，我國房產稅在由遠到近的認識過程也充滿了現實的碰撞。目前，中國的稅制結構仍以間接稅為主，其中隱含的問題也被越來越廣泛地討論。例如，不少中低收入階層認為饅頭里有稅、買月餅也有稅，于是開始跳著腳罵人；中國首富登高一呼，倡導個人所得稅起征點一萬元，下面一片掌聲，而其中的隱性因素也值得關注。個人所得稅仍然應該調整，中低端應該再降稅，而高收入人群，特別是不以工薪收入為主、而是主要依靠其他收入的應該受到超額稅收的調節。

　　爭議不斷

　　房地產稅由于從無到有，一路爭議不斷。爭議主要集中在如果房地產稅實施，要按照改革的方向來推進，而中央則強調立法先行，然后適時推進改革，目前在上海、重慶已經有了試點，上述兩種爭議在法理上有無硬障礙？多年的研究表明在法理上沒有硬障礙。例如，房地產稅和土地出讓金是什么關系，一個是地租，一個是稅收，性質不同。按照國際經驗來看，兩者并非只能取其一，中國也類似，只是該如何合理協調。

　　目前，中國凡是可以開發的產權都屬于國家，如果屬于私有土地的不動產，民眾覺得住房消費交稅是合情合理，為什么國有土地的不動產也要交稅呢？以香港為例，其地皮有公有，也有私有，但是地產稅每年都要征收。實際證明，通過規范的方法調節相對獨立的物質利益主體，并在全社會形成理性的稅制選擇，事實證明這在實踐中是可持續性的。

　　在現實中，通過對房地產稅的激烈爭議產生了多種不同的看法。

　　第一種，對稅收是厭惡而反對的，不接受房產稅。普遍民眾的情緒多糾結在這方面，雖然此種觀點很有影響力，但并不能達到理性水平。

　　第二種，在必要性上對房地產稅是承認的，但要實行有一系列的前提，即中國政府拿到這部分收入后怎么用，用得如何。由于透明度很低，老百姓基本不知情，這里會不會涉及腐敗問題。如果上述問題不解決，房地產稅就沒有開征的前提條件。可以看出，這種想法有其合理之處，但是在實際生活中，有可能將其極端理想化。中國是不是只有市場完善、政治清明、政府績效水平較高后，才能開征房地產稅需要進一步討論。

　　第三種，強調房地產稅有必要性，但非常審慎。這或許和某些官員自身的利益有關，因為他的實際家庭成員名下可能有好多套房，并且有可能不是通過正常手段取得的。此外，福利分房也涉及到既得利益該如何消化。

　　第四種，房地產稅的實施是非常必要的，可以比照美國的具體操作方案，普遍征收。這種觀點在公開場合談的比較少，私下討論的較多，而且也有一定的影響力。實施房地產稅、建立現代稅制勢在必行，但照搬美國的征收模式沒有出路，只會毀了房地產稅改革。

　　第五種，房地產稅的改革方向是不可回避的，有其必要性和正面性，但不能照搬美國的普遍征收模式，必須考慮社會可接受的第一單位扣除面積，例如扣除人均多少平米。由于不動產登記制度的具體落實，這些實施起來在技術上沒有障礙。關鍵是具體方案出臺后，社會能否接受。例如，第一套房扣除，從第二套房開始征收房地產稅，但是會造成另一種不公平。有的第一套房僅僅40平方米，而有的則是400多平方米。不少人認為此方案可能會激發中國新一輪的離婚潮，父母離婚后各自都有一套房，房地產稅都不用交了。

　　似遠還近

　　盡管各種意見都有，但最后總會有一個認定的執行方案。在激烈爭議中，原來房產稅改革看著好像離我們很遠，但已經在一步一步逼近了。目前，有關的立法已經列入中央規劃，但還未聽到進一步的動態。

　　過去，房地產稅改革在中央內部有激烈爭議，各個部門看法不統一，但其改革的方向一直被鎖定。列入人大的立法規劃后，能不能短時期內完成整個立法過程需要拭目以待。當然，不排除由于種種問題，整個過程還會出現新的不確定性。

　　實際上，房地產稅改革已經有初步的時間表。例如，改革方案何時進入一審，這是整個立法規劃完成的第一環節，而一審后會把方案公之于眾，征求方方面面的意見。由于房地產稅的復雜性，會造成其立法過程中產生激烈的觀點碰撞，并且面臨很多難題。

　　根據中央政府的安排，可以看出總體的改革在2020年要取得決定性成果，那么基本的要求在2016年會推出。而直接稅改革的重點就是基本事項的內容。因此，按照中央的時間表來說，一審的啟動可能會在今年年底或明年年初。一審后經過一年多的時間，走完全套的立法過程。預計到2017年的“兩會”全國人大審批通過。而稅收法立法先行、人大立法通過是符合法律程序的，最后的環節就是如何依法執行。當然，也不排除在稅法的框架下，不同城市分步推進。

　　因此，從歷史的眼光來看，房地產稅已經很近了。八年、十年，在歷史長河中都只是一瞬，而要走向國家治理體系現代化，全民族乃至整個社會都要經受建立現代化直接稅體系的歷史性考驗，也需要每個人積極參與，共同尋求制度安排的最大公約數，這也是中國自辛亥革命以來確立走向共和的內在邏輯。

　　房地產稅稅制的設計，靠民主不能解決問題，因為民主最直接可操作的形式是一人一票，如果只講民主，通過全民公決就可以解決。例如，大家厭煩的個人所得稅，通過公決就可以否定掉，最終皆大歡喜。但是房地產稅不能按照這種邏輯實施，即便是放眼世界也沒有哪個國家通過民主的方式去決定稅制。因此，還需要依靠法制。

　　所謂法制，如果沒有法在，就是制度的制，是刀制，不是治。真正的法制是公眾在討論過程中走向共和，尋求最大公約數，承認社會是分成不同利益集團的，各種角度的利益訴求都可以理性表達，最終共享改革成果的現實制度安排。因此，房地產稅的改革要面對歷史性直接稅改革的考驗，并有全局配套改革眼光，再配以具體的制度安排，同時最大限度地調動全社會的潛力，通過努力走向現代化稅制。

　　(本文由《地產》雜志記者張增艷根據賈康在第十一屆中國地產金融年會的演講錄音整理)

　　(本文作者介紹：財政部財政科學研究所所長，研究員，博士生導師。)