文/新浪財(cái)經(jīng)意見領(lǐng)袖專欄(微信公眾號(hào)kopleader)專欄作家 楊紅旭[微博]

　　過去十多年已經(jīng)歷過四個(gè)房價(jià)上漲短周期，目前正在經(jīng)歷第五個(gè)。而每輪短周期中，房價(jià)領(lǐng)漲城市都有所不同，雖然每次一線城市總體表現(xiàn)都較強(qiáng)，但帶頭大哥卻并非總是一線城市。本輪短周期上漲過程中的帶頭大哥，非深圳莫屬。

京滬深房價(jià)上漲哪家強(qiáng)？

　　近段時(shí)間，深圳樓市火爆，房價(jià)持續(xù)上漲，在部分熱點(diǎn)板塊，甚至出現(xiàn)二手房一房難求的罕見現(xiàn)象。不僅自住需求忙著入市，而且投資需求也開始蠢蠢欲動(dòng)，以致本地人驚呼市場正在重現(xiàn)2007年樓市盛況。

　　這樣的情形，會(huì)讓三四線的居民更加吃驚和困惑。因?yàn)椋��?dāng)前廣大三四線城市的房價(jià)還未止跌，住宅庫庫存量依然偏大，當(dāng)?shù)厝诉B自住需求者，都在猶豫是否該入市。這也不難理解，自2011年以來，一線城市和三四線城市的樓市分化不斷加劇。而當(dāng)前，一線城市房價(jià)已經(jīng)上漲，勢頭強(qiáng)勁。

　　國家統(tǒng)計(jì)局的全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)表明，3月總體環(huán)比下跌0.2%；而一線四市則總體上漲0.2%，且自去年12月就已翻紅。其中，深圳房價(jià)最早反彈，且房價(jià)漲幅全國最大。比如，3月深圳新房價(jià)格環(huán)比漲幅為0.7%，而北京、上海和廣州分別為0.3%、0%和-0.1%。3月深圳新房價(jià)格同比下跌0.7%，而北京、上海和廣州分別下跌4.7%、5.9%和6.5%。由于這是房價(jià)指數(shù)，相比同質(zhì)房源真實(shí)價(jià)格，其變化漲幅偏小。

　　不妨，再以安居客的二手房數(shù)據(jù)加一比較。2014年全國樓市降溫，一線城市房價(jià)也經(jīng)歷了先降、后穩(wěn)的變化，其中低點(diǎn)大概在9月份。北京二手房掛牌價(jià)，由2014年9月低點(diǎn)的約37000元，漲至2015年5月的約39000元，上漲5%；上海由2014年10月低點(diǎn)的30000元，漲至2015年5月的32000元漲7%；由2014年9月低點(diǎn)的17000元，漲至2015年5月的19000元漲12%，由2014年9月低點(diǎn)的26000元，漲至2015年5月的32000元漲23%。

　　深圳房價(jià)已上漲二成多，這一幅度與深圳本地人的感受比較接近。四個(gè)一線城市中，廣州樓市一直偏弱，房價(jià)絕對水平也最低，二手房均價(jià)不足2萬，而其他三市皆3萬以上，甚至廈門房價(jià)也超過了廣州。另外，從近十年房價(jià)波動(dòng)來看，廣州房價(jià)波幅明顯小于其他三市。因此，接下來，重點(diǎn)探討一下京滬深三市房價(jià)短周期表現(xiàn)的差異與特征。

　　中國房地產(chǎn)具有短周期波動(dòng)的規(guī)律，筆者曾在2013年通過寫書的方式，首次提出房地產(chǎn)短周期理論，過去十多年已經(jīng)歷過四個(gè)短周期，目前正在經(jīng)歷第五個(gè)。而每輪短周期中，房價(jià)領(lǐng)漲城市都有所不同，雖然每次一線城市總體表現(xiàn)都較強(qiáng)，但帶頭大哥卻并非總是一線城市。本輪短周期上漲過程中的帶頭大哥，非深圳莫屬。那么，前面四次呢？

　　第一次：上海領(lǐng)漲全國。進(jìn)入本世紀(jì)后，長三角房地產(chǎn)市場，在全國范圍內(nèi)最早復(fù)蘇、回暖、繁榮，尤其是2003年溫州炒房團(tuán)興起后，長三角主要城市，如上海、杭州、寧波、南京、蘇州、無錫等地房價(jià)皆快速上漲。2004年加速上漲。2005年第一季度趨于瘋狂。所以，2005年3月，國家出臺(tái)的空前嚴(yán)厲的“國八條”，主要是針對以上海為主的長三角的。這引起了其他城市的抱怨：上海感冒，全國吃藥。當(dāng)時(shí)，北京與深圳的房價(jià)漲幅明顯小于上海。

　　第二次：深圳是帶頭大哥。廣東房地產(chǎn)市場，在全國發(fā)育得最早，上世紀(jì)90年代就曾紅火過一陣。90年代后期和本世紀(jì)初期，廣東樓市有些沉寂，尤其進(jìn)入本世紀(jì)后，沒有長三角復(fù)蘇的那么早。從2005年開始，珠三角步長三角后塵，樓市回暖，持續(xù)發(fā)力，2006年7月深圳房價(jià)漲幅卻高達(dá)14%，位于70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)漲幅榜之首。這還不算瘋。2007年，隨著全國房價(jià)趨漲，深圳房價(jià)漲幅持續(xù)擴(kuò)大，2007年8月達(dá)到頂峰，超過17%。

　　第三次：溫州泡沫嚴(yán)重。2005年至2006年，持續(xù)而嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之后，長三角地區(qū)樓市顯著降溫。2007年隨全國大勢而上漲，2008年隨全國大勢而下跌。但是2009-2010年，浙江板塊房價(jià)強(qiáng)勢上漲，尤其是溫州，房價(jià)泡沫顯著。比如，在70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)當(dāng)中，2010年4月溫州高達(dá)26%，雄霸全國，金華居次為24%，杭州也高達(dá)19%，北京也較強(qiáng)，為21%，而上海為12%、深圳為14%。

　　第四次：北京表現(xiàn)搶眼。2005年以后，北京房價(jià)總體保持較為強(qiáng)勢的態(tài)勢，全國大勢漲時(shí)，他漲得更多；全國大勢跌時(shí)，他跌得少。但在上述三次房價(jià)上漲周期中，北京房價(jià)一直未能成為最強(qiáng)勢者。直到2013年，一線城市房價(jià)大漲，其中北京領(lǐng)漲全國的月份最多。比如從70城房價(jià)指數(shù)看，2013年7月，北京房價(jià)同比上漲18.3%，上海為16.5%，深圳為17%。此為房價(jià)指數(shù)，而當(dāng)時(shí)市場交易層面的切實(shí)感受是，北京房價(jià)明顯熱于滬深。

　　到了當(dāng)前的第五輪，第二輪的帶頭大哥深圳，再度殺了回來，傲立潮頭。規(guī)律何在？不妨再回到文章開頭，本輪房價(jià)上漲過程中，深圳一馬當(dāng)先，但第四次房價(jià)表現(xiàn)最強(qiáng)的北京，其房價(jià)遠(yuǎn)弱于深圳，也不如上海。原因何在？“月滿則虧，水滿則溢”，凡是前一輪房價(jià)上漲周期中，領(lǐng)漲的城市，常常難以在下一輪房價(jià)上漲時(shí)繼續(xù)當(dāng)帶頭大哥，甚至還可能成為70城中的最弱者。

　　比如，上海房價(jià)2004年大漲后，2006年逆轉(zhuǎn)為領(lǐng)跌全國70城；深圳房價(jià)2007年暴漲后，2008年同樣墊底于70城；溫州房價(jià)2009-2010年瘋漲后，2011-2014年持續(xù)領(lǐng)域領(lǐng)跌全國。同樣邏輯，2013年領(lǐng)漲全國的北京，2014年降溫程度大于滬深，但畢竟是首都，仍強(qiáng)于大部分城市，不過至少在去年四季度至今年上半年的一線城市復(fù)蘇周期中，北京房價(jià)表現(xiàn)繼續(xù)弱于深滬。

　　資產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行存在一個(gè)規(guī)律：上漲之后，就會(huì)回落；上漲幅度越大，回落幅度越大。雖然商品房只是具有一定程度的資產(chǎn)屬性，并非像股票那樣純屬資產(chǎn)品，而且房價(jià)變化的黏性較大，但從短周期波動(dòng)來看，確實(shí)也存在上述強(qiáng)弱輪回規(guī)律。其中，溫州的暴漲和暴跌，將這一規(guī)律演繹得淋漓盡致。相較而言，一線城市則在大勢漲時(shí)表現(xiàn)突出，大勢跌時(shí)特征較弱。

　　依此推理，則下一輪房價(jià)上漲周期中(前半段可能出現(xiàn)在2018年或2019年)，深圳房價(jià)將不可能再度領(lǐng)漲。與之相反，更值得關(guān)注的是，下一輪樓市降溫周期中，深圳很可能降溫幅度比較明顯，或者說至少弱于北京和上海。當(dāng)然，這一預(yù)判，尚須時(shí)間驗(yàn)證，在此僅供參考。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、中央電臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員)

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