文/新浪財經意見領袖專欄(微信公眾號kopleader)專欄作家 張宏偉

　　購房者應該把握好上述市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，也趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好本輪兩次降準三次降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

央行降息對樓市有啥影響

　　據中國人民銀行[微博]官網消息，自2015年5月11日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。

　　那么，央行[微博]降息之后還會不會降息？還有多少降息空間？央行降息對樓市有哪些影響？房企和購房者分別應該采取哪些策略？

　　【降息對樓市影響解讀之一：為什么降息？】經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策必然有寬松的趨勢

　　國家統計局數據顯示，2015年第一季度國內生產總值140667億元，按可比價格計算，同比增長7.0%，宏觀經濟處于觸底階段。2015年第一季度，全國居民消費價格(CPI)同比上漲1.2%。

　　同策咨詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有寬松的趨勢。當前來看，2015年第一季度GDP增速與CPI增速累加值為8.2，已經明顯低于10這個警戒值，單純從指標意義來看，當前國內具備貨幣政策走向寬松的特征，兩次降息次兩降準之后仍然具備繼續降準或降息的空間。

　　而5月9日公布的最新CPI數據(4月我國CPI環比下降0.2%，同比上漲1.5%，同比漲幅雖然略有擴大，但是已經連續8個月處于2.0%的溫和水平以下)無疑為后續貨幣政策的施展預留了空間。

　　從國際資本市場來看，美國QE退出后，歐盟日本相繼開始推行量化寬松貨幣政策，甚至歐盟存款利率已經為負。這兩個經濟體通過寬松貨幣刺激經濟復蘇已經是“板上釘釘”的事情。而對于中國來講，經濟仍然處于“觸底”階段，經濟改革與結構調整還在持續，落后于美國等發達國家節奏。

　　受美日歐貨幣政策變化影響，如果國內貨幣政策持續從緊將不利于宏觀經濟平穩增長。從國內貨幣政策走向來看，算上本次降息，央行已經有三次全面降息與兩次全面降準，貨幣政策已經走向寬松，預計后續仍然有繼續降息的空間。

　　【降息對樓市影響解讀之二：還有多大降息空間？】經驗判斷：降息幅度仍然有0.25%左右的空間

　　從經驗判斷來看，在利率下降貨幣政策走向寬松的周期當中，降準與降息往往是同時進行的。比如2008年9-12月期間，央行五次降息，同時也有4次降準；2011年12月-2012年7月期間，央行2次降息，同時有3次降準。

　　從此輪貨幣政策表現來看，央行已經有三次全面降息與兩次全面降準，貨幣政策已經走向寬松。其中，4月20日一個百分點的大幅降準表明經濟基本面不容樂觀，甚至完成年度7%的目標可能有難度，從市場預期來看，本次降息0.25個百分點之后，后續還可能有降準降息政策推出。

　　那么，本輪利率下降幅度多大？從歷史經驗來看，預計本輪利率下降周期利率至少可下降1個百分點左右。而截止目前央行已經有三次降息，降息的幅度分別為2014年11月22日起的0.4個百分點、2015年3月1日起的 0.25個百分點、2015年5月11日起的的 0.25個百分點，累計下降0.9個百分點。因此，從未來預期的降息幅度來看，仍然有0.25個百分點左右的空間。

　　【降息對樓市影響解讀之三：對樓市趨勢的影響】一線城市及部分二線城市下半年樓市將買漲不買跌

　　本次降息之前，央行已經兩次降息兩次降準、各地救市政策等利好頻發，為樓市接下來幾個月提供了放量的“窗口期”，但就從二季度以來樓市表現來看，盡管救市政策出了好幾輪，市場就是沒有什么反應，或者有反應的城市僅為一線城市及少數二線城市。

　　“救市”政策很難起到促使市場規模化放量，政策的效果不會很明顯，對于供地量偏大與庫存量偏大的二線城市、大部分三四線城市上述特征會表現更加明顯。從上訴角度來看，央行有必要通過降息進一步刺激樓市復蘇和好轉，通過樓市基本面的好轉拉動宏觀經濟增長，防止未來經濟走向通縮。

　　本次降息之后，對于樓市來講，在央行降息等政策疊加刺激之下會出現一波入市的行情，市場信心將進一步提升，尤其是原來在“330新政”等政策刺激之下，對于已經呈現出基本面復蘇的態勢的城市來講，比如北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，本次降息之后，購房者成本繼續降低，樓市需求進一步激活。

　　上述城市樓市接下來幾個月成交量短期反彈是板上釘釘的事情，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于上述一線城市及市場基本面良好的城市(庫存去化周期在15個月以下的城市)來講，本來下半年會預期會漲價或買漲不買跌的現象或提前來臨。

　　而對于供地量偏大與庫存量偏大(庫存去化周期在15個月以上的城市)的二線城市、大部分三四線城市而言，由于降準降息、“330新政”等政策疊加的推動作用，這些城市也將加速去庫存，這些城市的庫存去化周期將進一步縮短。從今年下半年預期來看，當前庫存去化周期在15-20月之間的城市預計庫存去化周期將回落至15個月以下，短期市場基本面將回歸合理。其他城市尤其是庫存去化周期在20月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力。

　　【降息對樓市影響解讀之四：對不同城市的影響】三次降息兩次降準之下樓市“分化”特征將更加明顯

　　在三次降息兩次降準等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；

　　二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由于加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區間；

　　對于大多數三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。

　　【降息對樓市的影響之五：房企策略】把控好兩次降準三降息之后的跑量去庫存的“窗口期”。

　　對于房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好兩次降準三次降息之后的跑量去庫存的“窗口期”，增加上半年銷售業績在全年的比例，防止市場環境在下半年出現變化而導致企業被動推盤的局面；

　　其次，調整并優化庫存結構，積極去庫存，不要戀戰(期待房價再次快速上漲，或繼續博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”，錯過企業扭轉局面的機會)，盡快實現銷售業績回升；

　　第三，通過調整企業城市布局，優化儲備項目結構，降低企業運營風險。

　　【降息對樓市的影響之六：購房者】把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

　　對于購房者來講，顯然，應該把握好市場節奏變化過程中的購房時機。簡單來講，購房者應該把握好上述市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段入市購房，也趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好本輪兩次降準三次降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“窗口期”。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)

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