文/新浪財經(jīng)專欄作家 張宏偉

　　央行降準降息及地方政府“救市”等政策面的干預只能解決盡可能加快“去庫存”的燃眉之急，但無法改變當前樓市總體供大于求的本質(zhì)�；蛟S，整個樓市在2015年“得過且過”之后再次遭遇困局。

降準無法改變樓市的長期困境

　　央行[微博]網(wǎng)站今日發(fā)布公告，決定自2015年2月5日起下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。據(jù)了解，本次普降存款準備金為2012年5月18日后時隔32個月后首次，最近一年內(nèi)為引導信貸資源支持“三農(nóng)”，已經(jīng)有兩次定向下調(diào)存款準備金。

　　而此前，自2014年11月22日起，一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時將存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

　　這次降準是自去年“央四條”、降息松綁信貸政策后，房地產(chǎn)再度迎來的信貸利好政策。業(yè)內(nèi)普遍認為，此次降準可以刺激目前正徘徊于底部的房地產(chǎn)行業(yè)加速復蘇。

　　我認為，央行本次下調(diào)存準率主要基于四方面原因：

　　第一、當美國2014年年底QE正式退出之時，中國宏觀經(jīng)濟也剛好為觸底階段，這給中國宏觀經(jīng)濟未來走向帶來一定壓力，尤其是美國2015年上半年也正在醞釀首次加息，這就倒逼中國貨幣政策及房地產(chǎn)調(diào)控政策由定向?qū)捤伞拔⒋碳ぁ鞭D(zhuǎn)向全面刺激，通過政策層面的預調(diào)微調(diào)適度刺激宏觀經(jīng)濟增長。

　　第二、“降準”疊加前期降息等措施，適當釋放市場“流動性”，降低企業(yè)融資成本，防止宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)下滑，保證宏觀經(jīng)濟“穩(wěn)定增長”。而2014年全年CPI同比增速放緩，通脹預期降低，為“降準”提供了基礎的市場環(huán)境。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年國內(nèi)生產(chǎn)總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。宏觀經(jīng)濟處于觸底階段。2014年全年，全國居民消費價格(CPI)同比上漲2%，通脹預期降低。

　　同策咨詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經(jīng)濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向?qū)捤傻内厔�。當前來看�?014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處于這一區(qū)間，單純從指標意義來看，當前國內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)捤傻奶卣�，仍然具備繼續(xù)降準或降息的空間。

　　從未來中國預期的經(jīng)濟增速走向來看，由于持續(xù)的經(jīng)濟結構調(diào)整，經(jīng)濟基本面有下行壓力，經(jīng)濟增速已經(jīng)由高速增長轉(zhuǎn)為中速增長，并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。

　　從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內(nèi)由當前的定向“微刺激”開始轉(zhuǎn)向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現(xiàn)來看，中國央行已經(jīng)開始全面降息、降準，預計隨后幾個月如果宏觀經(jīng)濟仍然沒有出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，那么再次降準降息的可能性也會加大。

　　在本次沒有下調(diào)之前，大型金融機構存準率為20.5%的高位水平，市場“流動性”較為緊張，對于現(xiàn)在國內(nèi)整體經(jīng)濟發(fā)展及保證穩(wěn)定增長來講，有可能不是太有利。當前第三次下調(diào)存準率對于經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長具有重要意義。

央行降準利好重重

　　第三、中小微企業(yè)生存面臨困境，需要更多資金支持這些企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　第四、刺激樓市需求釋放，拉動宏觀經(jīng)濟增長。

　　從房地產(chǎn)行業(yè)角度來說，去年第四季度市場放量較大，出現(xiàn)“翹尾行情”，但是樓市“翹尾行情”的背后是房企沖刺年度銷售業(yè)績指標的背景下完成的，而這并不意味著翹尾行情可以繼續(xù)延續(xù)。

　　因為，對于房企來講，在新的一年里沖刺年度銷售業(yè)績指標的壓力減少，樓市又將重新回歸到?jīng)]有房企沖刺銷售業(yè)績的正常的供需狀態(tài)，進入新的一年各大城市樓市成交量又出現(xiàn)回落，此時，對于大多數(shù)大中城市來講，由于集中推盤時間點在4月底之后，因此，在這之前仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質(zhì)性改變，整體市場仍然有去庫存的壓力。

　　從這個角度來看，在宏觀經(jīng)濟觸底階段，樓市很難在年初幾個月帶動經(jīng)濟增長，此時，央行降準雖然不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放會起到刺激作用，房地產(chǎn)行業(yè)增長的同時也會進一步拉動宏觀經(jīng)濟的增長。

　　那么，“降準”之后，對于中國房地產(chǎn)市場影響如何？應該從哪些方面解讀“降準”對于未來樓市的影響？

　　我認為，本次降準釋放的流動性大約6000億，加上前期定向降準的2000億的規(guī)模，累積向市場釋放8000億元的資金規(guī)模，盡管央行降準雖然不是針對房地產(chǎn)行業(yè)，但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放會起到刺激作用，并且樓市變化馬上會反應出來。

　　尤其是春節(jié)后，在本次降準以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩(wěn)中有升，15月以上的城市樓市還有去庫存壓力；對于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準的刺激之下走勢將進一步“分化”。

　　從2015年樓市調(diào)控政策走勢來看，由于上述大多數(shù)三四線城市、部分二線城市仍然存在去庫存的壓力，預計后期減稅、(人才)購房補貼、商品房沖抵保障房，甚至政府貼息、降息等刺激政策仍將會在這些城市繼續(xù)出臺，以“千方百計去庫存”。

　　總的來看，在降準、降息以及此前各類救市政策刺激之下，2015年樓市基本面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)指日可待。筆者也不否認上述觀點，但是央行降準、降息還從側(cè)面反映出另外一個問題：央行越降準降息，地方政府越“救市”，說明當前市場形勢依然相當嚴峻。

　　盡管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，市場基本面短期內(nèi)會好轉(zhuǎn)，但是，一波行情之后壓力會更大，尤其是對于部分二線城市、大多數(shù)三四線城市來講，庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。

　　我認為，造成上述情況的原因主要有兩點：一方面是由于持續(xù)的經(jīng)濟結構調(diào)整，經(jīng)濟基本面有下行壓力，并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右，經(jīng)濟增速下滑也就意味著可以繼續(xù)推升樓市基本面回升的動力有限，2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題還會表現(xiàn)出來；

　　另外一方面，樓市快速發(fā)展的黃金時代已經(jīng)過去，當前樓市已進入“白銀階段”，“白銀階段”的主要特征就是供求會逐漸達到平衡，并且未來需求增長速度沒有那么快。而當前樓市面臨的問題則是供大于求，需求無法消化這么多的庫存。

　　此時，央行降準降息及地方政府“救市”等政策面的干預只能解決盡可能加快“去庫存”的燃眉之急，但無法改變當前樓市總體供大于求的本質(zhì)。未來，當政策面刺激市場出現(xiàn)一波行情之后，市場自身調(diào)節(jié)的作用還是會讓樓市恢復到供求決定未來市場走勢的狀態(tài)，因此，樓市庫存偏大去化周期偏長的問題遲早還是會暴露出來。

　　因此，一定意義上來看，央行降準降息意味著對于樓市“短期利好”，2015年樓市勢必會好轉(zhuǎn)起來，但是，這個好轉(zhuǎn)對于市場或開發(fā)商來講是“得過且過”，因為接下來市場或開發(fā)商仍然要面對上述“長期利空”，面臨去庫存的大問題，并且也很難避免長期利空的發(fā)生，或許，整個樓市在2015年“得過且過”之后再次遭遇困局。

　　(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉)

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