文/新浪財經專欄作家 成薇

　　李嘉誠也許就是從近兩年政府的聲音及政策中嗅到了房地產發展走向，國內政策環境已經不適合投資房地產，所以早早拋售內地房產，選擇海外置業。單就將地產業務單獨剝離出來看，李嘉誠應該是對國內地產行業失去信心，看淡中國未來房地產市場走向。

教你跟李嘉誠學投資

　　中國房地產即將迎來史上最困難的時刻。過去的一年，貨幣緊縮、樓市跳水、開發商跑路，房地產崩盤的猜測不絕于耳。在人們還在預測房地產如何發展的時候，李嘉誠重組商業資產的消息猶如一顆重磅炸彈，讓人們對2015年中國房地產發展又多了一份緊張。這位投資天才此番為何？拋售國內地產，離岸注冊，置業海外，這些現象的背后又在向人們暗示一個怎樣的未來投資方向？

　　李嘉誠投資特點

　　在香港人眼里，李嘉誠常常被看做是“超人”。當年李嘉誠做塑膠花生意，在“長江”成為世界上最大塑膠花生產基地、李嘉誠本人被冠以“塑膠花大王”的美譽的時候，他急流勇退，轉做塑膠玩具。兩年后當別的塑膠花企業產品嚴重滯銷的時候，李嘉誠的塑膠玩具生意卻在國際市場大顯身手。

　　二十世紀六十年代，香港遭遇嚴重的房地產危機，房地產價格一落千丈。在別人都不看好香港房地產的時候，李嘉誠獨具慧眼，覺得香港商業地產潛力無限，并實行“人棄我取”的策略，用低價大量收購地皮和舊樓。

　　不出3年，香港經濟復蘇，大批當年離港商家紛紛回流，房產價格隨機暴漲，李嘉誠趁機將廉價收購來的房產高價拋售，并轉購具有發展潛力的樓宇及地皮。這也讓李嘉誠更加看好房地產行業，隨后房地產投資成為了李嘉誠的主業。

　　之前李嘉誠的塑膠花生意只是小打小鬧，只有這時候的房地產生意才讓他真正做大了起來，隨著李嘉誠在國內外各個地方大力投資房地產，李嘉誠的商業帝國也因此開始一步步走強。

　　總結李嘉誠的投資特點，就是審時度勢、知進知退、逆向行動，這是他做投資最厲害的地方。在別人都不看好的時候他能獨具慧眼，每次的押寶都能讓其賺的盆滿缽滿。

　　李嘉誠的投資主要走逢低吸納、見頂拋售路線。香港的房地產危機他低價買進高價賣出，2008年以來他不斷收購海外資產，也是因為金融危機導致的資產價格走低。在李嘉誠的投資選擇上，投資環境和政治環境是李嘉誠在投資時候考量的兩個重要因素。

　　李嘉誠資產重組釋放的信號

　　2008年金融危機以來李嘉誠不斷投資內地房產，內地房產在金融危機后迎來了快速發展。然而李嘉誠在過去的兩年內不斷拋售內地房產，在拋售的同時又不斷在海外投資置業，很明顯地是在告訴人們：中國房地產市場將走弱。據一些國內媒體報道，李嘉誠在2013年以后就沒在內地拿過地，從2013年8月到2014年8月，李嘉誠已經出售了接近200億的中國內地房地產資產。

　　隨著李嘉誠對內地房產的拋售，中國內地房地產市場一路下行。實際上，中國的大環境已經不允許房地產再如以前那樣高歌猛進地發展。

　　中國從去年開始，加大經濟結構改革，優化產業發展方式，首先受影響較大的就是房地產行業。占GDP四分之一的房地產行業，主要由信貸驅動，2008年金融危機以來，中國以寬松的貨幣政策取得經濟發展的同時，越來越高的地方債務引發了政府擔憂。轉變發展方式，首先就要收緊貨幣，而一旦收緊貨幣，房地產行業就要受影響。1月20日發布的中國主要經濟數據顯示，

　　2014年房屋新開工面積比2013年下降10.7%，全國商品房銷售面積比2013年下降7.6%，全國商品房銷售額比2013年下降6.3%。

　　目前中國的政策環境已經不容許房地產有更大的發展。在轉變發展方式的大背景下，雖然不少地方放松了購房限制，央行[微博]實施了加息，但仍難掩房地產行業繼續下行的趨勢。國內難以融資，國外又受到國際債市冷眼，內外夾擊下，中國地產商的日子將會更加難過。中國房地產暴利時期已經過去，2015年，中國房地產市場低迷仍將持續。

　　李嘉誠也許就是從近兩年政府的聲音及政策中嗅到了房地產發展走向，國內政策環境已經不適合投資房地產，所以早早拋售內地房產，選擇海外置業。對于李嘉誠重組“長江”、“和黃”人們有多種說法，單就將地產業務單獨剝離出來看，李嘉誠應該是對國內地產行業失去信心，看淡中國未來房地產市場走向。

　　海外投資潛力大

　　目前歐洲經濟面臨通縮，美國經濟開始復蘇，這些都給投資海外房地產創造了很好的條件。

　　金融危機以來，歐洲經濟一直面臨通縮，資產價格不斷走低，給了人們一個投資的好時機。美國房地產不同于中國房地產，中國房地產投資受政策影響較大，而美國的房地產投資主要受經濟影響較多，美國的歷次房地產危機無不與美國經濟及歐美經濟放緩有關。2014年美國全年的經濟增長率為2.6%，比此前5年復蘇期的數字高出大約半個百分點。據IMF[微博]預測，今年美國經濟增長率有望達到3.1%，遠高于前兩年的2.2%。

　　美國經濟走強，房地產市場最先活躍。2014年對美國房地產業來說，是不尋常的一年。美國房地產投資市場創下了新的記錄——有兩筆九位數的交易先后打破了年中之前創下的全美最貴住宅銷售記錄。2014年底，5000萬美元及以上的交易多達16筆，在這個價位還是首次出現這樣的高成交量。這足以證明，美國住房市場已經成為全球投資人士的一大目標。

　　實際上不光李嘉誠，隨著中國房地產市場的走弱，中國的不少地產商已經將投資目標移向了海外，近兩年中國地產商投資美國的新聞頻頻見于報端。

　　美國房地產投資正迎來價值回歸

　　《2014胡潤中國投資移民白皮書》指出，美國和加拿大是中國高凈值人群最想去的國家——從2014年美國房屋銷售情況中就可以看出。他們海外投資的最主要原因是資產配置、分散風險和子女教育。在任何國家，最富有的公民肯定也是流動性最強的公民，美國和加拿大成為了這些高凈值人群投資移民的首選國家。

　　中國經濟的崛起，讓美國房地產迎來了投資潮。美國一直是中國人海外置業首選國家，投資、移民與子女教育是中國買家海外置業的三個最主要原因。中國經濟的崛起讓越來越多的中國人選擇到美國置業。

　　隨著美國經濟的走強，美國房地產投資正迎來價值回歸。美國住宅市場房價由于經濟回暖，購買力回升，美國尤其是美國西海岸的洛杉磯等華人聚居區，房地產的投資回報率全線上漲。全球金融危機時，美國很多城市的房價都在持續暴漲幾年后開始下跌，不少地區房價下跌30%甚至更多，有的已跌至2000年初的水平，隨著經濟的回暖，美國目前的房地產已極具投資價值。

　　(本文作者介紹：Cathy Cheng，美國著名房地產專家，現居美國洛杉磯。)