文/新浪財經(jīng)專欄作家 歐陽捷

　　央行降息的余波仍有漣漪，冬日里樓市回暖的預(yù)期還在走高。細(xì)數(shù)前幾次央行的降息，對于中國樓市無疑是有比較明顯的刺激，但是是否意味著時隔兩年的再次降息，又會迎來實質(zhì)性和預(yù)期性的雙重利好？我看未必。

庫存加劇靠降息刺激難見效

　　央行[微博]降息的余波仍有漣漪，冬日里樓市回暖的預(yù)期還在走高。細(xì)數(shù)前幾次央行的降息，對于中國樓市無疑是有比較明顯的刺激，但是是否意味著時隔兩年的再次降息，又會迎來實質(zhì)性和預(yù)期性的雙重利好？我看未必。

　　不可否認(rèn)，降息確實能夠釋放出一部分購房需求，重建市場的信心，但真正影響房地產(chǎn)市場的還是供求關(guān)系。今年的形勢與以往有本質(zhì)上的區(qū)別，過去是住房供應(yīng)短缺的時代，房產(chǎn)市場整體上處于高增長周期，即使不降息，需求依然十分旺盛，降息僅僅是促進(jìn)購買力的加速釋放。

　　我曾在之前的專欄中經(jīng)匡算過一筆賬，降息給購房者帶來的實際優(yōu)惠，無非是每月少還幾百元利息，對于購房者的購置成本影響，微乎其微。從目前的市場來看，供應(yīng)量和潛在供應(yīng)量遠(yuǎn)大于每年的需求量，降息很難像前幾年那樣，制造房價上漲的預(yù)期，市場也不可能再出現(xiàn)全面供不應(yīng)求的局面。

　　至于有人說降息同時也降低了房企融資的成本，對降低銷售價格刺激銷售有幫助的說法，也不全面。畢竟真正能夠享受到銀行低息貸款的房企，恐怕也主要集中在前100強(qiáng)的房企，對于排位靠后的絕大多數(shù)房企而言，拿不到銀行貸款，是否降息并沒有什么明顯區(qū)別。

　　其實，房地產(chǎn)政策面的放開只是為房地產(chǎn)行業(yè)正名，是為了拉動GDP、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，降息也是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，當(dāng)然對房地產(chǎn)也是有利的，不過真正的利好應(yīng)該是房地產(chǎn)正在回歸以市場為主導(dǎo)的正軌，回歸供求關(guān)系才是市場的核心本質(zhì)。而目前市場供應(yīng)和需求兩端都出現(xiàn)了大問題，出現(xiàn)了以“需求兩個下降、供給三個增長”為特點的供求失衡：

　　一方面，存量需求中的投機(jī)性需求基本匿跡，投資性需求出海、理財、套牢，同時增量需求也在下降，絕大多數(shù)城市常住人口增量都在下降，也包括四個一線城市；另一方面，供應(yīng)端的商品住房待售面積、在建施工面積、以及房企的土地儲備面積都在增長，累計面積超過60億平方米，按照去年住房銷售面積也至少要賣6年。短期內(nèi)市場面臨的庫存壓力十分巨大。 

　　在我之前的多次演講中曾經(jīng)提到，未來30年是房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時代，但是在最近的5年時間內(nèi)，房企的生態(tài)圈非常殘酷。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)的短期目標(biāo)是應(yīng)該是去庫存，行業(yè)的5年中期目標(biāo)是去產(chǎn)能，房企數(shù)量至少要下降一半，從未來30的長期來看，市場依然具有穩(wěn)定的每年不少于8億平方米的住房需求，房企的數(shù)量與開發(fā)面積將與之匹配、趨于相對合理。

　　市場這塊蛋糕還是足夠大的。但只有活得長久的企業(yè)，才有機(jī)會分享蛋糕。而眼下，品牌房地產(chǎn)企業(yè)所需要做的，就是要抓住政策出臺期內(nèi)，市場信心恢復(fù)的窗口期，加大推盤力度，爭取更多銷售，為這場去庫存戰(zhàn)役，打好頭陣。

　　(本文作者介紹：現(xiàn)任新城控股集團(tuán)有限公司（1030.Hk）高級副總裁，同時擔(dān)任江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司監(jiān)事。)

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