文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 周天勇[微博]

　　稅務(wù)局局長敢跟市長征稅嗎？我認(rèn)為，這是法規(guī)，稅法，不交稅是違法的，可以抓你的，誰要不交，就像現(xiàn)在酒駕一樣，不管是誰，酒駕了以后逮著你就抓你的，最近一個(gè)縣人大代表酒駕了，想不受處罰，最后還是去自首了。

　　房地產(chǎn)稅開征，是關(guān)聯(lián)土地、住宅和財(cái)稅等體制一項(xiàng)非常重要的改革，涉及城鎮(zhèn)居民、農(nóng)民、房地產(chǎn)開發(fā)商、用地企業(yè)、地方政府等諸多利益，非常復(fù)雜，需要平衡各方，但必須堅(jiān)定地推進(jìn)，否則中國房地領(lǐng)域，各種問題積累，矛盾激化，國家將永無寧日。

　　一、國家需要向用地居民和企業(yè)妥協(xié)：必須廢除土地和房屋的使用年期制，改革為永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)，以換取對(duì)居民及用地單位房屋和土地的征稅權(quán)。

　　房地產(chǎn)稅首先面臨的是房地產(chǎn)的年期問題。因?yàn)槟壳暗姆康禺a(chǎn)有使用期：40年、50年、70年，而這種年期制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的運(yùn)行規(guī)則是不一致的、有矛盾的，表現(xiàn)在幾個(gè)方面，比如(1)，以房養(yǎng)老要把房子抵押到銀行，反向抵押到銀行，銀行支付養(yǎng)老金，這種年期制度存在一個(gè)問題，比如說，60歲退休了，但是房屋年期使用期只剩下10年，可能抵押給銀行以后，我活了71歲，但是70歲的時(shí)候，房屋在銀行的產(chǎn)權(quán)沒有了。

　　還有一個(gè)問題，如果69歲去世了，銀行就剩下一年的使用產(chǎn)權(quán)，銀行怎么拍賣？有些學(xué)者提出了，這不是有《物權(quán)法》嗎？我專門研究過《物權(quán)法》，《物權(quán)法》和《房地產(chǎn)管理法》是兩個(gè)平行的法律。《物權(quán)法》在類似的使用期到期以后，可以繼續(xù)使用，但是不一定有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的認(rèn)定單位是土地管理部門。所以就存在一個(gè)問題，到70年以后，我繼續(xù)住著，繼續(xù)養(yǎng)老，但是銀行沒有辦法再繼續(xù)給養(yǎng)老金了，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)喪失了。

　　而《物權(quán)法》解決什么呢？70年到期了，有關(guān)部門要把你攆出來，我用物權(quán)去裁定，法院說可以繼續(xù)住著，但是不能拿著法院的裁定到土地部門辦理產(chǎn)權(quán)的重新登記。你拿著這個(gè)裁定到銀行去，你說法院判給我了，我把財(cái)產(chǎn)抵押給你，這是不行的，因?yàn)殂y行認(rèn)的是土地產(chǎn)權(quán)部門的證書。

　　所以這兩個(gè)法律是矛盾的，如果說你要永續(xù)使用，銀行獲得房屋的價(jià)值必須重新提出申請(qǐng)，重新進(jìn)入土地出讓程序，重新交了土地出讓金以后，獲得房屋土地部門、房地產(chǎn)部門頒發(fā)的證書，才能繼續(xù)抵押。如果銀行去交這個(gè)錢，銀行就虧損了。人去世了，他也不可能再交這個(gè)錢。這說明什么，目前的年期制度和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行有著尖銳的矛盾。

　　比如(2)開征兩種稅，一種稅是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅說這個(gè)東西所有權(quán)是我的，政府以此為依據(jù)來發(fā)證書。另外就是遺產(chǎn)稅，假如以后要開征遺產(chǎn)稅，你要把你的房子讓你的兒子繼承或者孫子繼承，但是到孫子以后，年期沒有了，70年到期，80年可能才能繼承給你的孫子，到時(shí)候遺產(chǎn)稅沒法征了。

　　比如說，這個(gè)房子就剩下10年，我要繼承給我的兒子，10年的遺產(chǎn)稅怎么交？所以遺產(chǎn)稅，實(shí)際上70年這種制度相當(dāng)于我租政府的房屋和土地，因?yàn)槲覀兊摹斗康禺a(chǎn)管理法實(shí)施細(xì)則》第40款規(guī)定了，住宅的使用期到期以后，土地及地面建筑如果不重新辦理土地出讓程序，交出讓金，辦理土地使用權(quán)證的話，收歸國有。

　　這就相當(dāng)于租你的，一般從法理上來說，如果是租的話，這個(gè)房產(chǎn)稅就應(yīng)當(dāng)由房東交，房東交就是政府自己給自己交房產(chǎn)稅就可以了或者交遺產(chǎn)稅就可以了，那么沒有租戶交房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的。所以從法理上來講，如果沒有永續(xù)使用產(chǎn)權(quán)，政府開征房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅都是沒有法理依據(jù)的。

　　城市里面的住宅實(shí)行年期制，但是農(nóng)村的宅基地是永久使用，它是集體所有但農(nóng)民永久使用，沒有明確說可以繼承，但實(shí)際上是繼承的。農(nóng)村的房子，特別是一些邊遠(yuǎn)的、山區(qū)的房子是不值錢的，但一些城郊的、城中村的房子是很值錢的。因此，房地產(chǎn)稅如果要開征的話，可以分級(jí)差，但是不能免征，你對(duì)特別邊遠(yuǎn)的山村的房子，可以一平米征幾分錢，但是不能不征。

　　另外，如果說，城市的房子，以后要是永續(xù)使用權(quán)，城里面就可以繼承父母的房子或者前面祖先的房子，當(dāng)然給農(nóng)村的居民也要有這種繼承權(quán)。所以不論是城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)、宅基地，一定要有永續(xù)使用權(quán)，也就是說近似產(chǎn)權(quán)。一定也要明確繼承權(quán)，可以傳給兒子、孫子，這是需要解決的兩個(gè)關(guān)鍵性的問題。

　　當(dāng)然最近也有一些媒體說，可能要住宅永續(xù)使用了，看到這個(gè)消息不管它真或假，都很高興，如果說不永續(xù)使用的話，就沒有開征房產(chǎn)稅的理由。如果說沒有永續(xù)使用權(quán)，沒有繼承權(quán)，就可以拒絕交稅。所以說，在中國這個(gè)國家或者這塊土地上，房屋和宅基地應(yīng)當(dāng)永續(xù)使用，可以繼承，這是非常重大的一個(gè)改革，只有這樣，政府才可以換取對(duì)房地產(chǎn)的征稅權(quán)。這是雙方的一種妥協(xié)，因?yàn)榉ɡ砩喜缓侠恚�只能通過給以城鄉(xiāng)居民永續(xù)使用權(quán)和繼承權(quán)來換取征收房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的權(quán)利，并真正能推動(dòng)以房養(yǎng)老。

　　二、政府不能對(duì)正在居住使用的房屋按照市價(jià)(泡沫價(jià))征稅，只能以合理房價(jià)征稅；對(duì)第一套房不能免征，否則，企業(yè)房地產(chǎn)稅會(huì)加重，將徹底摧毀國民經(jīng)濟(jì)；對(duì)居民投資性質(zhì)的房屋也不能累進(jìn)過度征稅，因?yàn)橘Y產(chǎn)泡沫太大。

　　一般的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家是按市價(jià)而征，評(píng)估價(jià)基本上按照當(dāng)時(shí)市場(chǎng)交易價(jià)格，來測(cè)定房屋的價(jià)值，主要用市場(chǎng)評(píng)估法。

　　但是按照市場(chǎng)評(píng)估法有一個(gè)非常大的問題：我們居住的第一套房是消費(fèi)型資產(chǎn)，不是投資型資產(chǎn)；因?yàn)橹袊�的房價(jià)泡沫過大地偏離了它的合理價(jià)格，比如說，北京市二環(huán)以內(nèi)100平米的房子，按市價(jià)評(píng)估可能是1000萬，1000萬按照1%征，每年則要交10萬塊錢的房產(chǎn)稅，我認(rèn)為這個(gè)稅可能根本推不開，因?yàn)檫@實(shí)際上是對(duì)泡沫征稅。

　　對(duì)一套房不能按照投資性資產(chǎn)以市價(jià)征稅，而是按照消費(fèi)性資產(chǎn)以合理房價(jià)征稅。資產(chǎn)的泡沫價(jià)格是不合理的，特別對(duì)一些工薪階層來說更是如此。那按照什么價(jià)格征稅合適呢？比如說，按照去年北京市城市居民人均可支配收入的5倍。

　　按照2013年的北京人均可支配收入5年能買一套房屋，這樣的價(jià)格可能是4500元一平米，則100平米住宅，1%稅率征收年4500元的稅收。這樣大部分人都能承受。但如果按照10萬元征收的話，就會(huì)有很多人將工資全部交稅都不夠。也就是說，對(duì)一套居住的住宅，按照正在居住使用，即消費(fèi)性資產(chǎn)來對(duì)待，以合理的房價(jià)收入比確定的價(jià)格，來征稅。

　　稅率怎么確定呢？我認(rèn)為對(duì)消費(fèi)居住的房屋，最好在1%，不要到2%，許多國家房產(chǎn)稅，像美國，大概最低是1.3%，最高是1.9%，但我覺得中國可能1%比較合適。

　　另外，有一部分住宅，是在政府的高地價(jià)和高房價(jià)時(shí)購買的，其中含了很大比例的土地出讓金；當(dāng)然，按照消費(fèi)性資產(chǎn)征稅，實(shí)際上已經(jīng)去除了土地出讓金部分，但是考慮一些居民在最高價(jià)格時(shí)，或者貸款利息非常高，實(shí)際上是用明天的錢，交過去的政府的出讓金。因此，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)臏p免。

　　三、第一套居民住宅不征稅，將其轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)服務(wù)體系的想法，實(shí)際上是一種國民經(jīng)濟(jì)的自殺行為，將會(huì)帶來災(zāi)難性的后果。

　　第一套住宅征不征稅呢？現(xiàn)在相當(dāng)多的學(xué)者認(rèn)為，甚至一些權(quán)威人士，都在呼吁，第一套住宅不征稅。我覺得需要理性地去考慮這個(gè)問題。目前農(nóng)民工在城鎮(zhèn)工作地購買住宅的，只有0.9%，大約為700多萬戶，約1500萬戶口左右，在老家縣城購買了住宅；城鎮(zhèn)14000萬戶口居民中，多套房的有21%，一套房的66%，沒有房的13%。21%的城鎮(zhèn)居民平均有6.8套住宅。

　　假設(shè)我們對(duì)一套房不征稅，對(duì)多套房開始征稅，就存在一個(gè)問題，即你對(duì)多套房怎么征稅？如果按照1%這樣最低稅率征的話，即使在北京市的學(xué)區(qū)內(nèi)，房東肯定也要大規(guī)模的拋房，等大家都變成一套房的時(shí)候，這個(gè)對(duì)城鎮(zhèn)居民的房產(chǎn)稅實(shí)際上就沒有了。

　　現(xiàn)在來看，我個(gè)人覺得，除了幾個(gè)比較大一點(diǎn)的城市和北、上、廣、深以外，地方政府再像過去幾年那樣，財(cái)政40%，甚至50%來自于土地出讓金的局面已經(jīng)沒有了。房子中建成和在建的加起來3.8億套房子，住宅已經(jīng)嚴(yán)重過剩，每套房住3.5口人的話，可以居住13.3億人口中，幾乎能把現(xiàn)在所有的農(nóng)民都裝進(jìn)去。

　　再加上老人百年，獨(dú)生子女繼承下來多套房，開征房產(chǎn)稅以后，他會(huì)拋售，最后就會(huì)像美國，如果真要開征對(duì)二套房、三套房很厲害的房產(chǎn)稅，很多都要拋售房子，大家就都會(huì)變成一套房。大多數(shù)城鎮(zhèn)居民都只有一套房屋了，也就沒有這部分稅收了。

　　近五年來，政府土地出讓金收入平均3萬億左右，相當(dāng)部分已經(jīng)變成了政府剛性支出的收入基礎(chǔ)。而且，依法治國，正在清理政府行政和事業(yè)性的各種費(fèi)項(xiàng)，這種不是稅收法定的規(guī)模2013年高達(dá)27000億左右。土地出讓金和收費(fèi)，90%是地方政府的財(cái)力。房屋過剩了，出讓金收不上來，又要轉(zhuǎn)型，費(fèi)將急劇縮小，地方政府少了5萬億左右的收入，將如何運(yùn)轉(zhuǎn)呢？

　　把居民應(yīng)承擔(dān)的房產(chǎn)稅部分，全部壓向生產(chǎn)經(jīng)營體系，將摧毀整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)出體系。有些學(xué)者提出，居民第一套住宅不征，可以向工廠、商業(yè)、旅游和金融等地產(chǎn)開征房地產(chǎn)稅，把城鎮(zhèn)居民應(yīng)交的房地稅，加在這些經(jīng)營性的地產(chǎn)上補(bǔ)收上來。

　　我們匡算了2013年國民收入566130億元的構(gòu)成，政府全部收入為216677億，占38.26%；城鄉(xiāng)居民分得253081億元，占44.70%；商業(yè)銀行和國企分得38213億元，還有國有的文化廣電出版、政策性銀行、國有保險(xiǎn)證券等，估計(jì)1萬億左右，非國有經(jīng)濟(jì)的收入，53000億左右，只占9.4%。如果居民不征收房產(chǎn)稅，擠壓到這企業(yè)上，再將費(fèi)的部分，以稅收的形式加在這些企業(yè)身上，3到4萬億的加稅，將摧毀整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)出體系，國民經(jīng)濟(jì)將遭到毀滅性打擊。

　　出于改革阻力不大，考慮居民利益，對(duì)第一套房不征稅，這種方案似乎很好。但是，從整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)講是非常危險(xiǎn)的提法，是將整個(gè)民族和國家往火坑中推的做法。試想，一個(gè)國家的生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)出體系被摧毀，那么即使不交稅的居民們住在房子里，他們的就業(yè)和工資收入從何而來呢？

　　現(xiàn)在，中國的企業(yè)對(duì)比一些現(xiàn)代財(cái)稅體制的國家，我們的稅收60%是企業(yè)交的；而在后者的國家中，只有20%的稅收是企業(yè)交的。從稅收的設(shè)計(jì)上講，我們制定和實(shí)施了一種打擊創(chuàng)業(yè)、就業(yè)和企業(yè)的稅收制度。

　　現(xiàn)在有人還講個(gè)人所得稅起征點(diǎn)定在一個(gè)月1萬以上，房產(chǎn)稅第一套房子不征稅，那么稅收全部壓向企業(yè)，我覺得最后這個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)體系將會(huì)破產(chǎn)。從國民生產(chǎn)總值來看，工資的部分，人力部分越來越高，因?yàn)槿说膬r(jià)值在提高，資本的價(jià)值在降低，人的工資從改革開放的時(shí)候幾十塊，漲到現(xiàn)在的幾千塊。

　　但是，資本的利潤率沒有這么高，資本的價(jià)格，資本的利潤率，一塊錢的價(jià)格不可能翻好幾倍。我們看美國的稅收，大部分是個(gè)人所得稅、社保費(fèi)、房產(chǎn)稅，企業(yè)交的稅很少。如果反其道而行之，則最后全是企業(yè)交稅，我覺得人們賴以就業(yè)、創(chuàng)業(yè)和致富的生產(chǎn)和服務(wù)體系就會(huì)萎縮，甚至干枯，將是整個(gè)民族和國家的災(zāi)難。

　　我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)稅收的比例和結(jié)構(gòu)性的變化是和這個(gè)國家資本的邊際收益率逐步下降、人的價(jià)值的提高，特別人力資本的邊際收益率逐步提高是相一致的，大的趨勢(shì)是，向資本性的企業(yè)征稅比例將會(huì)下降，而個(gè)人和家庭上交的稅收比例會(huì)上升。

　　將居民房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給生產(chǎn)和服務(wù)產(chǎn)出體系的想法，如果實(shí)施，實(shí)質(zhì)是國民經(jīng)濟(jì)的一種自殺行為。學(xué)者要講事實(shí)，數(shù)據(jù)，規(guī)律，要做良心學(xué)問。不僅要為老百姓說話，也要為國家和民族的合理機(jī)制說話。我們要建立的是，政府為民并順利運(yùn)轉(zhuǎn)，人民富裕和幸福的國家。也不能讓政府無經(jīng)費(fèi)而干事。關(guān)鍵是要看住政府，政府的花錢預(yù)算要合理。

　　為什么絕大部分國家要向居民開征房產(chǎn)稅呢？因?yàn)槟阕≡谶@兒，你住在這兒我就要提供公共服務(wù)，垃圾處理、污水、路燈。我舉個(gè)例子，像天通苑誰都不交房產(chǎn)稅，也沒有企業(yè)，這個(gè)地區(qū)是一個(gè)獨(dú)立的核算地區(qū)，它怎么辦？白天居民們到北京的朝陽區(qū)工作，個(gè)人所得稅、社會(huì)保險(xiǎn)金交到那里，晚上跑到這里睡覺，這個(gè)地方如果是一個(gè)獨(dú)立政府，這里住這么一堆人，不給我交稅，我怎么辦呢？實(shí)際上房產(chǎn)稅就是說因住而發(fā)生的公共服務(wù)。

　　這些國家房產(chǎn)稅大多要占縣市級(jí)政府收入的60%。所以一定要對(duì)居住的一套房征稅，但是不能按照泡沫的市場(chǎng)價(jià)格征，要按照消費(fèi)居住價(jià)格、合理的收入房價(jià)來征，要控制在征收對(duì)象的承受范圍之內(nèi)。對(duì)退休人員、低收入的人和農(nóng)民的房子，或者針對(duì)一些地理位置可以實(shí)行減免。這也是非常必要的，體現(xiàn)社會(huì)的公平。

　　只要是居住的住宅，超面積部分，也應(yīng)當(dāng)以消費(fèi)資產(chǎn)征稅，也不累進(jìn)征稅。那么是不是說，規(guī)定一個(gè)合理的面積，一套房面積之外的要按照市場(chǎng)價(jià)和累進(jìn)價(jià)征收。我認(rèn)為，這也是不合理的。他居住在不論多大面積的住宅中，他不能將超面積的，拿到市場(chǎng)上去出售。因此，對(duì)超過面積的，我認(rèn)為，不應(yīng)該按照市價(jià)征收，即使按照合理價(jià)征收，也不應(yīng)該累進(jìn)征稅。

　　四、對(duì)投資性的資產(chǎn)性質(zhì)的住宅，也應(yīng)當(dāng)適度和合理征稅，不能過份。

　　對(duì)投資性的資產(chǎn)性質(zhì)房屋該如何征稅？我認(rèn)為，不宜過高，也不宜對(duì)多套房累進(jìn)。因?yàn)橹袊�的房產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值偏離太大，價(jià)格中泡沫非常嚴(yán)重。比如，居民在北京4環(huán)以里，學(xué)區(qū)房，每平方可能10萬元，有100平的10套，總市價(jià)就是1個(gè)億。自己住一套，還有9000萬，即使按照1%征收，他要交年90萬的稅收。估計(jì)出租收入相當(dāng)順利的情況下在60萬左右。是要虧損的。如果2套開始累進(jìn)，那根本就交不起。因此，我認(rèn)為，不累進(jìn)，稅率為1%為宜。就是這樣，會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模拋售住宅的情況。

　　對(duì)投資性質(zhì)的房屋按市價(jià)1%征稅時(shí)，我認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)對(duì)最高房價(jià)，含政府出讓金很高的房產(chǎn)，適當(dāng)進(jìn)行計(jì)算，逐年進(jìn)行一定比例的退稅。否則，意味著雙重征稅。借天和智庫(北京)經(jīng)濟(jì)研究所邀請(qǐng)的機(jī)會(huì)要把這個(gè)觀點(diǎn)拋出。

　　五、小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)先啟動(dòng)開征房地產(chǎn)稅而合法化，全部拆除從總體上看是根本不可能的。

　　我覺得多年來，有關(guān)部門一直對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行圍追堵截，而且很多年口氣都相當(dāng)強(qiáng)硬，有一種不拆除勢(shì)不罷休的氣勢(shì)。小產(chǎn)權(quán)房有幾種分類，一種分類就是說他到農(nóng)村占了糧田蓋出來的房產(chǎn)，這是一類，肯定是違法的；第二類，很可能老百姓自己蓋在自己的宅基地上，或者原來集體一個(gè)工廠倒閉了，我在工廠的地面上蓋的等等。

　　還有一類，像深圳當(dāng)時(shí)初期發(fā)展時(shí)，那么多的人居住和就業(yè)，需要建設(shè)工廠和住宅，你報(bào)到國土部門、國務(wù)院審批根本來不及，所以就建起了沒有批復(fù)的產(chǎn)權(quán)。目前全國大約有70億平米，如果按100平米一套算的話，相當(dāng)于700萬套房子，700萬套房子我們就說一套房子里住了3個(gè)人的話，2100萬人在小產(chǎn)權(quán)房里居住，我們現(xiàn)在說把它要拆掉，我覺得這絕對(duì)是不可能的一件事情。

　　另外，我覺得大產(chǎn)權(quán)房價(jià)格太高，小產(chǎn)權(quán)房除了一批人到農(nóng)村蓋一些院子、別墅以外，大量的小產(chǎn)權(quán)房解決拆遷戶，一些農(nóng)民工，低收入的人等等的居住問題，因此我覺得小產(chǎn)權(quán)房在解決一些低收入人的居住方面，起了非常大的作用，有巨大的貢獻(xiàn)。而且我覺得從《土地管理法》和《憲法》的關(guān)系來看，《憲法》規(guī)定，除非你是公益性建設(shè)，否則不能強(qiáng)制征用農(nóng)村和城郊的集體土地，這是《憲法》規(guī)定的。

　　但是，我們現(xiàn)在《土地管理法》是違憲的，《土地管理法》規(guī)定所有搞建設(shè)的都必須把集體土地征用為國有，按照《憲法》只有軍隊(duì)用地、教育用地，政府才有權(quán)力把它征用給國有。如果像住宅這樣的商業(yè)用的土地，征用為國有是違憲的，《土地管理法》是違憲的，但是小產(chǎn)權(quán)房不違反《憲法》。

　　當(dāng)然，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴环�合�?guī)劃，道路、供排水等等這些方面，消防方面存在一些問題，但是我覺得這些問題要分類去解決，像巴西大量的貧民窟，也是最后政府給他建派出所，改造他的道路，建路燈，建立垃圾收集和轉(zhuǎn)運(yùn)這些系統(tǒng)，不能一拆了之。所以我覺得小產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)稅的開征應(yīng)當(dāng)從小產(chǎn)權(quán)房開始，不應(yīng)當(dāng)再讓他們繼續(xù)交土地出讓金而合法化，而應(yīng)當(dāng)房產(chǎn)稅的開征從他們這兒開始，把它合法化。

　　包括我們現(xiàn)在工業(yè)產(chǎn)權(quán)住宅，集體宿舍那種蓋的，因?yàn)樗�是各種變通的辦法，我覺得都把它登記為住宅，沒有大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、中產(chǎn)權(quán)之分，逐步將其統(tǒng)一起來。我敢肯定，小產(chǎn)權(quán)房是拆不掉的，任何人都拆不掉的。如果你想把70億平米的小產(chǎn)權(quán)房拆了，我覺得不論哪個(gè)部長，都有可能下臺(tái)。2000多萬人的利益來維護(hù)所謂的大產(chǎn)權(quán)房，是不可能的。

　　六、工業(yè)、商貿(mào)、金融和旅游等地產(chǎn)，也應(yīng)當(dāng)開征改革意義上的房地產(chǎn)稅，但是，應(yīng)當(dāng)將以前的稅費(fèi)合并起來，并且適度征稅。

　　工廠、商業(yè)和金融等地產(chǎn)一定要開征房地產(chǎn)稅，這是毫無疑問的，而且它的稅率可能要稍比居民稅率高一些，工業(yè)地產(chǎn)本來地價(jià)挺低，可能稍微要比居民的稅率高一些，但是也不能太高。

　　現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和金融地產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)交了一部分，各種各樣的房屋方面的稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)把這些稅費(fèi)合并，合并到擬新開征的房地產(chǎn)稅，不能重復(fù)征稅。我認(rèn)為，合并目前所有對(duì)工業(yè)、商貿(mào)、金融和旅游等房地產(chǎn)征收的各種稅費(fèi)以后，按照工業(yè)、商貿(mào)、金融等1%、2%和3%的稅率分別以市價(jià)征收。另外，還需要考慮高土地出讓金時(shí)的退稅部分。

　　七、徹底改革政府行政寡頭壟斷賣地和招拍掛土地出讓地方財(cái)政機(jī)制，為所有土地住宅，包括政府自己的土地和房屋，都到市場(chǎng)交易中心掛拍進(jìn)行賣買和出租交易，政府只負(fù)責(zé)與各方協(xié)商制定規(guī)則，并收取自己土地和房屋的賣出或者出租的有關(guān)稅收。

　　土地出讓金一定要廢除，政府行政寡頭壟斷賣地一定要廢除，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)是政府強(qiáng)制把土地拿過來以后，行政寡頭壟斷賣地，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)學(xué)上，像我在大學(xué)里學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)，市場(chǎng)有寡頭，我們說那就是經(jīng)濟(jì)寡頭，單寡頭、雙寡頭，但都是經(jīng)濟(jì)寡頭，比如說一個(gè)國家就一個(gè)核算的電網(wǎng)、就一個(gè)鋼鐵廠是這樣的。

　　但是，在我們國家里，土地賣買是行政寡頭，不是經(jīng)濟(jì)寡頭，這個(gè)更壞的一種制度，行政寡頭又加了招拍掛，如果需求形勢(shì)不好了，大家沒有人買地的時(shí)候，沒拍到那個(gè)價(jià)位，他就不賣了，叫流拍。實(shí)際上我們的房價(jià)是地方政府推起來的，行政單寡頭壟斷這種機(jī)制加上招牌掛，千家競(jìng)價(jià)，一家賣地，造成土地價(jià)格飛漲。

　　現(xiàn)在把這幾年土地出讓金平衡一下，平均一下，再把房屋的銷售收入再平均一下，銷售額平均一下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋銷售額50%是土地出讓金，再加上稅費(fèi)，政府收一萬塊錢的房價(jià)里，大概7000，6500到7000是政府的錢，政府這邊既從農(nóng)民手里拿走了一筆屬于他的土地財(cái)產(chǎn)性收入，那邊又從買房子的居民手里拿，如果這個(gè)居民是投資客，問題倒不大，但是有些居民他是自己住的，背負(fù)了很沉重的貸款，變成房奴。

　　地方政府是從農(nóng)民和居民兩面進(jìn)行再分配：一面從農(nóng)民手里再分配土地財(cái)產(chǎn)收益的一部分，這部分總體上非常厲害；另外一方面，用高的出讓金，高房價(jià)來再分配居民收益的收入。所以土地出讓金和單寡頭的行政市場(chǎng)，它是緊密聯(lián)系的，是一個(gè)很壞的農(nóng)民和要買房子的居民收入向地方政府強(qiáng)力再分配機(jī)制。

　　因此，一定要廢除政府行政單寡頭賣地這種制度，就是說，要把其變成所有要出讓掛牌的土地，都到一個(gè)土地交易中心去掛牌，就像我們現(xiàn)在的股市一樣，我這塊地掛牌，可能全國有幾十萬處土地掛牌，幾十萬個(gè)房屋、樓盤掛牌，有很多的需求者也去掛牌，去申請(qǐng)，由價(jià)格系統(tǒng)去撮合一個(gè)均衡的價(jià)格。

　　廢掉行政單寡頭的賣地機(jī)制以后，就變?yōu)槎鄠�(gè)土地供應(yīng)者，多供應(yīng)渠道的競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)，起碼不像以前，既是政府壟斷又是一個(gè)單寡頭壟斷的市場(chǎng)。所以我覺得一定要改革，這里面改革的，一個(gè)是廢除土地出讓金。這種體制比如說賣雞蛋的，農(nóng)民賣雞蛋不允許，你得把雞蛋全賣給政府并低價(jià)征收，本來雞蛋一塊錢，我現(xiàn)在5分錢拿過來了，這樣低價(jià)格買給地方政府，地方政府拿過來在市場(chǎng)上則倒賣到一塊錢，和這個(gè)道理是一樣的。所以一定要把這個(gè)廢除。

　　現(xiàn)在政府國有的土地可以賣，但需要像其他的平等土地所有者一樣到市場(chǎng)上去掛牌。比如說：地方政府說這塊地我想賣，你需要到土地市場(chǎng)掛牌，假如說永續(xù)使用的話，永續(xù)使用土地的企業(yè)或者個(gè)人的土地一樣，都要到市場(chǎng)上掛牌去賣。賣的收入叫賣地收入，也不叫出讓收入，政府賣的地，你賣給人家，以后沒有年期了，如果有年期的話，我也可以跟你商量一下，也許在交易中心中，也許在外，我租給你30年要不要。

　　另外，我把永久的使用年期賣給你，這個(gè)是一定要進(jìn)土地交易所的。如果是租金的話，我們倆簽個(gè)合同就可以，租給你70年或者租給你50年，但是他沒有給你永續(xù)使用權(quán)，這些都要分開，政府只做一個(gè)平等和一般的土地土地交易中心。

　　政府除了賣自己國有土地的一部分收入以外，可以對(duì)所有的土地和房產(chǎn)，在土地交易中心的交易征收一定的稅收，這也是他的一個(gè)收入來源。所有的國家都是這樣，你要交易你的房產(chǎn)，交易你的地產(chǎn)，交易不一樣，有些叫交易增值稅，有些叫交易所得等等，不一樣。但是我們不管這項(xiàng)稅收怎么設(shè)計(jì)，所有進(jìn)入交易中心的按照分類也好，按照什么也好，制定一個(gè)規(guī)則，要收稅。

　　另外，需要警示的，實(shí)際上你想著不廢除土地出讓金，土地出讓金也沒有了，為什么沒有呢？房子建夠了，住宅建夠了，工業(yè)地產(chǎn)土地出讓金太高，人家不進(jìn)了，商業(yè)地產(chǎn)和金融地產(chǎn)用的土地不多，金融地產(chǎn)就一棟樓，用多少地，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在電商這么多，實(shí)體店都倒閉了，醫(yī)院這類的，你去收土地出讓金，學(xué)校也收不上來，他也不會(huì)給你，這類的都是準(zhǔn)公益事業(yè)。

　　所以土地出讓金，我們這樣一種十年或者二十年的時(shí)間，十多年的時(shí)間，地方政府其實(shí)在土地上也撈夠了，適可而止，停下來，不停下來也沒了，除非像北京、上海、深圳這類的地方，以外還有一些，大規(guī)模的出讓金不可能了，不可持續(xù)了。

　　無論是中央政府，還是地方政府，一定不能再有既還想保留出讓金，又想再開征房地產(chǎn)稅，這樣雙重征稅，雙份收入的損害居民和企業(yè)利益的想法。

　　八、房地產(chǎn)稅，是縣市級(jí)政府為居住在本地范圍居民提供服務(wù)的基礎(chǔ)財(cái)力，不應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)為中央和省級(jí)政府分成的稅收；地級(jí)市除了向自己管轄的區(qū)征收房地產(chǎn)稅外，不能向相對(duì)獨(dú)立的縣和縣級(jí)市征收和分成稅收。

　　房地產(chǎn)稅歸哪級(jí)政府？居住的當(dāng)?shù)卣�府要提供公共服�?wù)，因此它是一個(gè)市縣級(jí)的稅種，不應(yīng)當(dāng)是中央稅種，也不應(yīng)當(dāng)是省一級(jí)的稅種。而縣和市要?jiǎng)澢宄�，地�?jí)市沒有權(quán)力去分成縣和縣一級(jí)市的房產(chǎn)稅，你就收管轄區(qū)提供公共服務(wù)范圍內(nèi)的這部分房產(chǎn)稅。

　　我覺得要避免出現(xiàn)在房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)中，比如說，省里要集中一部分，我看中央沒那個(gè)意思，但是有些省不一定，因?yàn)闉跫喢倍际鞘±锕埽�縣市誰敢不交，但是交了就是不對(duì)。還有地級(jí)市，地區(qū)，不能染指獨(dú)立的縣和縣級(jí)市的房地產(chǎn)稅，因?yàn)樗�是一種特殊的稅種，我住這兒，你要給我提供基礎(chǔ)設(shè)施，自來水、路燈，你要不給我提供這個(gè)，省里也不給我提供這個(gè)，憑什么把我的錢拿走。

　　一些大的鎮(zhèn)，比如說一個(gè)鎮(zhèn)30萬人了，東部一些鎮(zhèn)，這些鎮(zhèn)應(yīng)該把它升級(jí)為市，由它自己征收它的房產(chǎn)稅，管理它的區(qū)域。隨著區(qū)劃的改革，一些鄉(xiāng)，應(yīng)該鄉(xiāng)財(cái)縣管，這一級(jí)縣是縣級(jí)稅，縣和上級(jí)之間沒有稅收分成的制度安排，不能有制度安排，這是稅收的歸屬。

　　九、房地產(chǎn)稅改革在收入規(guī)模上能替代目前的土地出讓金。

　　住宅地產(chǎn)現(xiàn)在全部建完的話有350到380億平米，居住的房子按合理房價(jià)的1%征收，投資的這部分按投資價(jià)格，市價(jià)的1%征收，再加上每年土地和房屋交易的稅收，另外再加上對(duì)于工商、金融地產(chǎn)征收的稅收，實(shí)際上也達(dá)到30000到35000億了，完全可以替代土地出讓金。但是這是一次利益的改革，以前是剝奪農(nóng)民，從農(nóng)民手里把土地城市化增值的那部分拿走，絕大部分拿走，把價(jià)格抬高了以后，從一些剛性需要買房子的人手里拿來一部分。

　　現(xiàn)在的格局變了，變成誰來交呢，誰有房子，誰有財(cái)富，誰來交錢。也就是說，原來是沒有房子的人，要買房子的人，原來是農(nóng)民給政府交，去年3.9萬億的規(guī)模，現(xiàn)在要由有房子、有房產(chǎn)的企業(yè)、投資者來交這部分稅，對(duì)我們國家的財(cái)富的公平也是有非常重要的意義。

　　不管政府還是誰，只要是事業(yè)單位法人或者行政單位法人都要交稅，按照房產(chǎn)，交了以后，財(cái)政根據(jù)具體情況分兩種辦法，一個(gè)是先交上了再給你返下去，你來付這個(gè)費(fèi)用。但是有一個(gè)約束，本來這個(gè)單位10個(gè)人，住一定面積就行了，但是10個(gè)人蓋了一棟樓，不征稅怎么辦？征稅就是治這個(gè)問題，天天發(fā)文件限制辦公地方大，但是一開征稅之后這個(gè)肯定能解決。

　　稅務(wù)局局長敢跟市長征稅嗎？我認(rèn)為，這是法規(guī)，稅法，不交稅是違法的，可以抓你的，誰要不交，就像現(xiàn)在酒駕一樣，不管是誰，酒駕了以后逮著你就抓你的，最近一個(gè)縣人大代表酒駕了，想不受處罰，最后還是他去自首了。

　　(本文作者介紹：中共中央黨校國際戰(zhàn)略研究所副所長、研究員。)

　　本文為作者獨(dú)家授權(quán)新浪財(cái)經(jīng)使用，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載。所發(fā)表言論不代表本站觀點(diǎn)。