文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 袁一泓

　　 單就住房本身而言，無論是賣了房子養(yǎng)老還是做反向抵押，我們這么做必須挑戰(zhàn)一個巨大的文化傳統(tǒng)：房產(chǎn)不留給子女所背負(fù)的社會輿論壓力和自我心理壓力。這種力量無形而強(qiáng)大，且如同中國人非得有套自己的房子一樣，是集體無意識的沉淀，無所謂對與錯的。

　　前些天，聽萬科高級副總裁毛大慶介紹，北京萬科在房山長陽做的一個養(yǎng)老項(xiàng)目，10月份就要開張了。據(jù)說申請者踴躍。全日制照料，收費(fèi)不菲，雙人間每個床位每月需要5000多元。但即使如此，這養(yǎng)老項(xiàng)目還是不掙錢。

　　曾經(jīng)參觀過綠城在杭州的一個養(yǎng)老公寓，入住的老人享受政府補(bǔ)貼，雙人間每個床位每月3000多元。供不應(yīng)求。但綠城養(yǎng)老公寓也還是虧的。

　　人人養(yǎng)老享受政府高額補(bǔ)貼，不可能，政府也補(bǔ)不起。于是，需要尋找其他養(yǎng)老模式。譬如，以房養(yǎng)老，即住房反向抵押養(yǎng)老保險。

　　所謂住房反向抵押貸款，意指老年投保人將住房產(chǎn)權(quán)抵押，房產(chǎn)價值分?jǐn)偟酵侗Ｈ祟A(yù)期壽命年限，投保人按年或按月領(lǐng)取險金，亡故后保險公司出售房產(chǎn)抵扣此前成本。按照我個人的理解，就是老年人生前就把房產(chǎn)價值消費(fèi)了，而不是等死后由銀行來拍賣還債。

　　聽這個名詞，就知道是個舶來品。我們都聽過那個著名的美國老太太的故事，靠貸款提前住上房子，但那只是上半場的故事；下半場，那個老太太又把自己的房子抵押出去了。按照她們的生活和消費(fèi)方式，房子從來就沒有真正屬于過自己。

　　1998年房改以后，大部分中國人都學(xué)會了美國老太太的住房消費(fèi)方式，習(xí)慣了貸款買房的房奴生活。那么，我們是不是要接著學(xué)習(xí)美國人創(chuàng)造的養(yǎng)老方式呢？

　　讓我們先梳理一下政策思路。2011年9月28日，全國政協(xié)舉辦“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會。其中涉及到全國政協(xié)委員賀強(qiáng)等“以房養(yǎng)老”方面的提案。

　　又經(jīng)過兩年的討論，2013年9月《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》(國發(fā)〔2013〕35號)發(fā)布，正式提出以房養(yǎng)老模式。2014年6月23日，保監(jiān)會公布《中國保監(jiān)會關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，北京、上海、廣州、武漢四地獲得“以房養(yǎng)老”政策試點(diǎn)。但到目前為止，尚未看到成熟的以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品。

　　我國的老齡群體十分龐大。根據(jù)聯(lián)合國[微博]的標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上的人口比率超過總?cè)丝诘?%，就被稱為“老齡化社會”，當(dāng)該比例超過14%就被稱為“老齡社會”。據(jù)2010年第六次全國人口普查結(jié)果，我國60歲以上占總?cè)丝诘?3.26%，65歲以上人口占總?cè)丝诘?.87%。有人稱我國早在2001年就已進(jìn)入老齡化社會，不過，2000年第五次全國人口普查沒有公布65歲以上人口比例，只是說60歲以上人口占總?cè)丝诘?0.46%。

　　西方發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡化社會時，人均GDP普遍在5000-1萬美元，我國2013年人均GDP達(dá)到6905美元(IMF[微博]的數(shù)據(jù)是6629美元)，正處于這個期間；但2010年進(jìn)入老齡化社會時，人均GDP只有4400美元。而且，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和收入水平極不平衡，基尼系數(shù)更是早已突破警戒線，是典型的“未富先老”。國家和地方財(cái)力不逮，社會保障就不足。從這個角度來說，養(yǎng)老恐怕還是要靠我們自己。

　　經(jīng)過最近10年房價的迅猛上漲，住房已是絕大多數(shù)家庭價值最高的資產(chǎn)。養(yǎng)老要打房子的主意，也正常。但我個人認(rèn)為，就目前而言，以房養(yǎng)老模式很不靠譜。

　　以中美養(yǎng)老模式作簡單比較，且不說中美養(yǎng)老面臨的稅收環(huán)境迥然不同(美國推行反向抵押的重要基礎(chǔ)是高額的遺產(chǎn)稅)，單就住房本身而言，無論是賣了房子養(yǎng)老還是做反向抵押，我們這么做必須挑戰(zhàn)一個巨大的文化傳統(tǒng)：房產(chǎn)不留給子女所背負(fù)的社會輿論壓力和自我心理壓力。這種力量無形而強(qiáng)大，且如同中國人非得有套自己的房子一樣，是集體無意識的沉淀，無所謂對與錯的。除非是鰥寡孤獨(dú)。

　　這樣說暗含一個前提，即家庭只有一套住房。假如有兩套以上住房呢？

　　自2005年以來，投資性購買住房的比例呈較快增長。投資性購房的比例究竟是多少，沒有全國性的官方數(shù)據(jù)。據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的報(bào)告，2013年中國城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長了15.9%。2014年3月的季度數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。若換算成住房數(shù)量，這是一個相當(dāng)龐大的數(shù)字。

　　如果有兩套以上住房，一套留給子女——這樣說的前提是每家只有一個孩子，但我們知道城市高收入家庭生養(yǎng)多子女的情況亦不罕見——另一套以上用作養(yǎng)老，如何？

　　在北京這樣的城市，拜房價大漲之賜，房產(chǎn)很值錢。據(jù)公開報(bào)道，2013年北京新建商品住宅成交均價23616元/平方米，二手住宅成交均價29122元/平方米。但這是全市平均數(shù)字。如果是四環(huán)以內(nèi)，我查到的數(shù)據(jù)是，到2013年7月，北京四環(huán)內(nèi)商品住宅成交均價達(dá)42259元/平方米。我們?nèi)∽畲缶�值，以單價4.2萬、套均100平方米計(jì)算，一套房值約420萬元。這夠不夠養(yǎng)老？

　　很遺憾地通知你：不夠。2010年3月底，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授在一篇文章里說，20年后，“類似京、滬、廣、深這樣的一線城市，預(yù)備1000萬元養(yǎng)老也未必夠�！彼�得出這個結(jié)論的前提是，“如果中國的經(jīng)濟(jì)增長、居民貨幣收入增長以及官方的發(fā)鈔節(jié)奏都沒有根本改變”，就是貨幣超發(fā)，錢不值錢。

　　很多人不會去理會鐘偉所說的貨幣貶值這個必要前提，而是聚焦于“1000萬不夠養(yǎng)老”這個殘酷的結(jié)論。因?yàn)?000萬不夠養(yǎng)老，所以只有一套房是不夠的，也因此，相當(dāng)一批居民就拼命買房，以至于保險柜里有一堆房產(chǎn)證。

　　從經(jīng)濟(jì)學(xué)上的貨幣理論看，購買多套房產(chǎn)既是貨幣超發(fā)的重要表征之一(另一重要表征是貧富差距過大)，在現(xiàn)實(shí)里這種現(xiàn)象又是貨幣超發(fā)的反向印證：因?yàn)殄X不值錢，只有不停買房。至于買多套房以備養(yǎng)老，純粹是我無端的猜測。

　　說起來也是閑吃蘿卜淡操心，擁有十幾套房產(chǎn)的富人們?nèi)绾勿B(yǎng)老，是我們的想象力無法企及的，倒是像我們這種城市平民的養(yǎng)老是需要追問的。我女兒大約4歲左右的時候，她媽媽問：我們讓胡阿姨做你的干媽怎么樣？被女兒當(dāng)即否決：我才不要呢，等你們老了我要養(yǎng)你們四個人。我至今也不知道她小小年紀(jì)怎么會有這種想法，但那確實(shí)是個輕易繞不過的難題，何況，早有人指出，未來的獨(dú)生子女們要養(yǎng)的可能不止四個老人，而可能是六個、八個。

　　鐘偉的另一句話也道出了我的心聲：“我自己在考慮我自己的養(yǎng)老問題，想要決定自己在年輕的時候，必須多么辛苦，掙多少錢，然后我才能夠太平無事”。雖然1000萬這個數(shù)字打擊了包括我一樣的至少90%以上的人，但沒有選擇，不是官二代和富二代，就只有靠自己辛苦掙錢，養(yǎng)活孩子，并且，給自己養(yǎng)老。

　　至于養(yǎng)老與地產(chǎn)的聯(lián)姻，多年前就有人說過，中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景廣闊，但即使現(xiàn)在國務(wù)院出臺了文件，保監(jiān)會也推出了試點(diǎn)，響應(yīng)者也將相當(dāng)稀少，為何？絕大多數(shù)國人還是愿意居家養(yǎng)老，而不是住養(yǎng)老院(公寓)。改變一個人和一個群體的傳統(tǒng)居住習(xí)慣，都需要漫長的時間。

　　(本文作者介紹：資深媒體人，著有《從沸騰到癲狂--泡沫背后的中國房地產(chǎn)真相》。)

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