文/新浪財經專欄作家 丁祖昱

　　時至今日，外資限制放開，除了已經在內地長期開發的房企外，我不知道還有多少外資房企甚至熱錢還愿意繼續投資中國房地產業。按照當前市場格局，整體市場供大于求的狀況，現在要想外資進入，他們肯定也會更加謹慎權衡，精挑細選。

放開外資限制能救樓市嗎？

　　近日，國家發改委發布新修訂的《外商投資產業指導目錄》，重點放寬了服務業和一般制造業的外資準入； 修訂后的版本在汽車電子、房地產、電子商務、地鐵、造紙等領域取消了對外資的限制。

　　曾幾何時，外資被看成洪水猛獸，特別是2002年之后，在人民幣升值預期的刺激下，大量國際資本流入中國，房地產行業成為國際資本的重要投機領域。外資通過收購在建項目或企業股權，在市場上直接購房，直接取得土地進行房地產開發等途徑進入我國房地產市場，最開始集中在北京、上海等一線城使城市。

　　外資多以房地產基金為主，最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機構。從央行[微博]《2004年中國房地產金融報告》中數據看，2002-2004年，在上海房地產市場的購買者當中，外資占20%左右。可以說，2002年之后的房價飆升，外資“功不可沒”，在這樣的情況下，限制外資的呼聲日漸高漲。

2000-2014年房地產開發利用外資額及同比同比增幅情況

　　于是乎，從2006年開始外資逐漸被“限制”進入房地產領域，相關政策相繼出臺，生怕這些熱錢流入中國，加劇房地產市場炒作風潮。這些政策措施雖然沒有將外商投資進入房地產列入“禁止類”，但外商投資中國房地產行業已相當困難，除審批時期延長之外，境外資金結匯困難程度也大大增加。

　　時隔幾年后，又默默地放開了外資限制，但今時之市場已經不是昨天之市場的，再放開是不是有點晚了。

　　曾幾何時，外資是房地產行業最受歡迎的“金主”，外資尤其是港資房企，無不被奉為上賓、每次出行前赴后擁，政府一定是拿出城市中最好的位置、最好的地塊交給外資去打造。今天回過頭來看無論是北京還是上海，市中心最核心位置的項目，一定是這些港資房企所有，如北京國貿(嘉里集團)、上海南京路和淮海路上的地標(恒隆、中信泰富、新世界、新鴻基等)。

2000-2014年房地產開發投資資金中利用外商投資占比情況

　　這些外資房企把一線城市核心區域優質土地控制之后，又開始在二線城市圈地，整個過程歷時近十年。只不過最近五、六年才開始放慢了攻城拔寨的速度，隨著這些土地陸續開工建設、交付開業，外資房企無不賺的盆滿缽滿。

　　當中國房地產市場最火爆的2009-2013年，對外資進入房地產業設置了諸多條件，一方面讓外企錯過了一輪高速發展的時機，但另一方面也讓他們避過了爭搶“地王”、市場劇烈波動的高風險時期。

　　時至今日，外資限制放開，除了已經在內地長期開發的房企外，我不知道還有多少外資房企甚至熱錢還愿意繼續投資中國房地產業。按照當前市場格局，整體市場供大于求的狀況，現在要想外資進入，他們肯定也會更加謹慎權衡，精挑細選。很多時候，外資也并不是能“召之即來，揮之即去”的，市場化不是一兩句話就能解決的。

　　中國房地產業市場化之路還很漫長，而中國經濟的市場化之路更是任重道遠！

　　(本文作者介紹：華東師范大學世界經濟博士生，現任易居（中國）控股有限公司執行總裁。（微信公眾號：dzypls）)

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