文/新浪財經(jīng)北京站記者 丁蕊

　　孫宏斌成了別人眼中的“瘋子”，被戴上了激進的帽子，而這擔憂背后總有“順馳”這個幽靈。“大家都不理解，要都理解我可能就拿不著了，所以最好是大家都不理解。”孫宏斌貌似是在自言自語。房地產(chǎn)是資本的游戲，但不可否認，預期嚴重影響著需求。如果市場預期變差了，融創(chuàng)還能保持高負債下的高周轉嗎？

　　融創(chuàng)中國掌門人孫宏斌自我評價說，融創(chuàng)中國已不是小公司了。他還將明年的銷售目標定位650億目標。

　　輪番的敬酒和客套后，坐定下來，孫宏斌一根接一根地抽煙，或許這時只有飄散的煙圈懂得屬于他內(nèi)心的榮譽和不能對媒體言說的壓力與挑戰(zhàn)。

　　這是融創(chuàng)和融綠聯(lián)合在上海舉行的媒體會后晚宴的一幕。稍早之前，作為主人和主角，孫宏斌帶領他的高管團隊面對臺下來自全國四百余媒體記者有問必答了三個多小時。

　　“融創(chuàng)已經(jīng)不是小公司了”

　　83億、192億、356億、508億，這是融創(chuàng)自2010年上市以來至2013年四年的銷售業(yè)績。這四年間融創(chuàng)銷售年復合增長率超過80%。根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2013年僅有10家全國性開發(fā)商的銷售規(guī)模超過了500億。以銷售計，融創(chuàng)位列房企銷售榜的第11。

　　而據(jù)海通國際預測，融創(chuàng)很有可能成為2014 年十大開發(fā)商之一，且其年度銷售也有望在未來三年內(nèi)超過人民幣1000億。

　　在總結過去四年取得的超速成績時，融創(chuàng)的高管將其歸因為戰(zhàn)略清晰、嚴格甄選土地、超強的定位和產(chǎn)品研發(fā)能力，良好的操作水平 ，成熟高效的管理體系和融創(chuàng)多年的積累。

　　作為這家快速擴張和成長的企業(yè)，融創(chuàng)中國掌門人孫宏斌自我評價說，融創(chuàng)中國已不是小公司了。他還將明年的銷售目標定位650億目標。

　　相較于此前年復合增長超過80%的速度，2014年650億的銷售目標顯然顯得保守，孫宏斌會說，“目標定得低，實現(xiàn)起來就比較容易，還能有驚喜，這樣就更能體現(xiàn)我的能力嘛！”

　　在連續(xù)幾年的高速增長下，孫宏斌認為1000億的銷售額是水到渠成的事。“現(xiàn)在是二線的領頭，正在跨入一線半的路上。”孫宏斌如是描述融創(chuàng)發(fā)展的節(jié)奏，他認為融創(chuàng)與一線房企的差距不會越來越大反而差距會縮小。

　　2013年開始，為了對沖風險、增加穩(wěn)定現(xiàn)金流、拓展業(yè)務收入，規(guī)模化房企不約而同的都邁上了國際化和多元化的道路。

　　對于融創(chuàng)是否在后五百億時代有其他更多的可能性，孫宏斌的回答與排位靠前的那些大型房企很不同。他說：

“這個行業(yè)還是有很大的空間，雖然大家都說黃金十年已經(jīng)過去，但我覺得還有很長的路可以走，對于融創(chuàng)來說，發(fā)展剛剛開始，我們沒有必要分散精力。”

　　在這之前，恒大開始賣水，萬科入股徽商銀行、綠地全球化布局、保利發(fā)力養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　眼下，同樣沒讓融創(chuàng)分散精力的還有其有限的城市布局。

　　融創(chuàng)上一年508億合同銷售額僅來自8個城市的貢獻，是年銷售額超過300億的中國開發(fā)商中區(qū)域性最集中的一家。孫宏斌說目前也在考慮進入新的城市但尚沒有可公布的更詳細信息。

　　“地拿錯了什么產(chǎn)品都賣不出去”

　　“心有猛虎，細嗅薔薇" 是融創(chuàng)執(zhí)行董事副總裁李紹忠在年度總結開場時用的八個字。接著他說，“2013年全國土地市場火熱尤其是一線城市土地市場更是處于白熱化，融創(chuàng)冷靜觀察沉著甄選。”

　　李紹忠用的是冷靜和沉著來評價過去一年融創(chuàng)的拿地策略。“多弄死盯”，“2013年融創(chuàng)在研判了340多個項目的基礎上最終獲取19塊地，比率不到6%。”

　　不過，孫宏斌說，“土地拍賣就像是賭局，最怕碰上死抗的瘋子，這種人很多，因為一旦別人把價交上來，大家覺得你能做我也能做，于是一步步就推得更高了。”

　　但2013年8月14日，融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地，其中一地塊在剔除限價房面積后樓面價近2.8萬元/平方米，比上一年年融創(chuàng)保利聯(lián)合體拿地時的價格幾乎翻番。

　　9月融創(chuàng)以7.31萬元/平方米高價競得北京農(nóng)展館地塊，創(chuàng)全國單價地王。

　　11月1日，又以15.2億元競得天津南開區(qū)手表廠地塊，折合樓面價25082元/平方米，刷新了天津土地出讓單價紀錄。

　　這時，孫宏斌成了別人眼中的“瘋子”，被戴上了激進的帽子，而這擔憂背后總有“順馳”這個幽靈。

　　“我現(xiàn)在最大的困擾是我拿的地不貴，但別人非說貴。其實貴不貴看跟誰比，我們今年參加了房山十三四塊土地的拍賣，但一塊都沒拿，房山的區(qū)位和自然環(huán)境不值那個錢。所以一定意義上說農(nóng)展館那塊地7萬是便宜，房山1萬就是高，”融創(chuàng)北京區(qū)總經(jīng)理荊宏如是回應：“很多外國人都知道的農(nóng)展館地塊。”

　　“大家都不理解，要都理解我可能就拿不著了，所以最好是大家都不理解。”孫宏斌貌似是在自言自語。

　　李紹忠解釋說，雖然全國各個城市的土地成本和售價之間有所差異，但融創(chuàng)設立的“安全線”是2萬元，“我們最關注的就是地價和售價之間有多大的空間，今年基本都有2萬多的空間。”

　　“房子賣不出去風險也沒法控制”

　　不過對于這些“地王”背后的資金鏈風險隱憂，孫宏斌說，融創(chuàng)去年拿地整體權益比例70%，不到300億，加上各種付款周期以及融資安排2013年地價支付不超過150個億元。

　　對于融創(chuàng)而言，管理團隊將其自我約束總結為“一個集中”和“兩個關鍵點”。

　　“一個集中”即項目獲取與否最終決策權在集團。在確保現(xiàn)金流和負債率絕對安全的前提下由集團來整體平衡資金和資源。

　　“兩個關鍵點”其一是支持項目價值判斷的定位與規(guī)劃方案，其二是確保集團整體現(xiàn)金流安全可靠的資金解決方案。

　　不過，對于頻繁處在調(diào)控以及“預期為王”的房地產(chǎn)市場，風險像緊箍咒一樣時刻套在了孫宏斌的腦袋上。在他的邏輯鏈條中，拿地是最重要的風險控制，“地拿錯了做什么產(chǎn)品都賣不出去”；第二就是銷售，房子賣不出去風險也沒法控制。

　　他會用他一貫的沒有修飾的老實話回答說，凈負債率要求很荒唐，但有這個要求我們也盡量讓他過得去，但是沒有意義。

　　“負債率什么的按照資本市場要求做，我一直和股東溝通負債率高有什么不好呢？借錢多負債高對股東是好事。負債率低我不可能增長很快。”

　　然后他還會再重復一遍說，“我們控制不了負債率但會控制現(xiàn)金流。現(xiàn)金流就是地拿好了又有好的資金方案，房子賣出去了。我們現(xiàn)在是合理的負債率，也是非常滿意的。”

　　融創(chuàng)2013年中報顯示，截至上年6月末，其現(xiàn)金流為144.95億元，比年初增長18%，資產(chǎn)負債率為82%。孫宏斌稱，希望能夠進一步優(yōu)化債務結構，將融資成本再降低1個點左右。

　　不過，我反復地問他，為什么過去一年融創(chuàng)的增長速度這么快？是因為銷售團隊很強大嗎？他會堅定的回答說，“不是。是因為產(chǎn)品好，各方面都好，所以銷售得好。”

　　我問他，為什么小米產(chǎn)品并不是那么好，但是因為定位和價格對路銷量卻也很好呢？孫宏斌回答說，“這個不能比。我身邊的人沒有用小米的。房地產(chǎn)還是靠有錢人支撐的。”

　　房地產(chǎn)是資本的游戲，特別是高端項目，只能是有錢人來消費。但不可否認，預期在資本屬性很強的產(chǎn)品中嚴重影響著需求。

　　如果市場預期變差了，融創(chuàng)還能保持高負債下的高周轉嗎？因為確實，在07-08年的那一輪調(diào)控中，市場曾經(jīng)降到過冰點。

　　不過，孫宏斌堅持認為產(chǎn)品好服務好市場就有足夠的消化能力，雖然他會強調(diào)，房子賣不出去風險也沒法控制。

　　現(xiàn)場花絮

　　孫宏斌說話很快，有時候不經(jīng)意的回答會逗笑全場。

　　記者：恒大都賣水了，融創(chuàng)未來會不會考慮多元化？

　　孫宏斌：不考慮…這個行業(yè)規(guī)模大利潤高，挺好…(自語)其實賣水也挺好的，賣的比油還貴。

　　記者：很多企業(yè)都出海了，融創(chuàng)會出去嗎？

　　孫宏斌：肯定不去海外發(fā)展，現(xiàn)在買房子的都是中國人，去外國沒用。

　　記者：是否會做養(yǎng)老地產(chǎn)？

　　孫宏斌：不會，現(xiàn)階段老人都不富，富人還沒老！

　　記者：融創(chuàng)從500多億到千億的路上，可能會遇到什么瓶頸？孫宏斌：我我我還沒看到瓶頸。

　　(本文作者介紹：供職于新浪財經(jīng)，研究方向：房地產(chǎn)、金融。微信號：my_fder )

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