文/新浪財經(jīng)專欄作家 陳志龍

　　與任志強(qiáng)的激烈反應(yīng)同聲相應(yīng)的是，是多家大型地產(chǎn)商的集體曬稅單，稱自己是“納稅大戶”。但不能因為你是納稅大戶，貢獻(xiàn)大，就回避土地增值稅上存在的問題。有時真是 “不查不知道，一查嚇一跳。”一個上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)項目，完工都十幾年了，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北開發(fā)了許多項目，但十年前這個項目的土地增值稅還沒有清算。

央視報道全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。一石激起千層浪。

　　央視報道全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億，源自一位長期研究并關(guān)注該問題的律師，而根據(jù)該律師和國稅總局官員的回應(yīng)，房企欠巨額土地增值稅的數(shù)據(jù)，部分材料源自國家稅務(wù)總局[微博]，國稅總局語焉不祥的“誤讀”解釋顯然不足以解釋這一復(fù)雜的問題。這場爭執(zhí)暴露出土地增值稅征管征繳中長期存在的漏洞。

　　根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)項目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅，該稅種實行四級超率累進(jìn)稅率，且屬于地方稅種，征管較為復(fù)雜。復(fù)雜性之一在于每個房地產(chǎn)項目都是有周期的，因而土地增值稅一般在項目啟動時按測算額的1-3%先預(yù)征，然后據(jù)實重新結(jié)算，這是長期以來的慣例和程序，但真正進(jìn)入決算清算的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。

　　“達(dá)到結(jié)算條件”是個什么條件呢？國稅總局的相關(guān)文件規(guī)定，項目匯算清繳即算總賬，必須要到項目的銷售達(dá)到85%。這個文件的規(guī)定出臺快十年，這十年地價一直在漲，有的項目因長期“捂地”、“囤地”，或者開發(fā)周期拉長，土地增值額可能已“翻了幾個跟頭”。

　　我昨天問一位長期從事該稅種管理的專家。他告訴我，根據(jù)我們的親歷所見和常識，一些大的地產(chǎn)項目都要配建一個五星級酒店，或者大型的城市綜合體，里面有商場、超市、影院，住宅賣掉了。這些商業(yè)物業(yè)不賣，一般都以出租方式產(chǎn)生現(xiàn)金流。而當(dāng)初在規(guī)劃時，這些商業(yè)項目的體量一般都設(shè)在總建筑面積的20%左右，實際上是一種巧妙的避稅手段——即使住宅全賣完了，但還有20%的商業(yè)物業(yè)沒賣，土地增值稅就一直清算不了。

　　時間長了，這成了開發(fā)商拖稅的好辦法，甚至成了一些地方調(diào)節(jié)稅收的蓄水池——這本賬一直沒清，隨時可以敲打，任務(wù)完不成了，打個打呼，你再預(yù)交點，最后“多退少補(bǔ)”。

　　昨天，與任志強(qiáng)[微博]的激烈反應(yīng)同聲相應(yīng)的是，是多家大型地產(chǎn)商的集體曬稅單，稱自己是“納稅大戶”。但不能因為你是納稅大戶，貢獻(xiàn)大，就回避土地增值稅上存在的問題。

　　有一家大型上市地產(chǎn)商稱，現(xiàn)在每次發(fā)布季報，都會有應(yīng)繳土地增值稅和計提，也就是預(yù)征，上海的預(yù)征稅率在1%-3%，內(nèi)環(huán)3%，中環(huán)2%，外環(huán)1%。某種意義上也應(yīng)驗了蓄水池的功能。但從應(yīng)繳額來說，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有足額繳清，房地產(chǎn)企業(yè)項目清算率不高也是個基本事實。

　　“大的地產(chǎn)項目有避逃稅手段，小型項目也通過建個會所啊、健身中心啊、只租不售的配套商業(yè)用房來巧妙地逃避土地增值稅的清算，實在不行留幾套自住房，總面積湊滿15%就行。”這位不愿透露姓名的地稅官員表示，“房企拖欠土地增值稅較多、時間較長，手法不一，至于數(shù)字是不是有這么多(3.8萬億)我不知道，但年復(fù)一年地往下拖，土地增值稅長期結(jié)不清是個不爭的事實，央視的報道絕非空穴來風(fēng)。”

　　有時真是 “不查不知道，一查嚇一跳。一個上世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)項目，完工都十幾年了，開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北開發(fā)了許多項目，但十年前這個項目的土地增值稅還沒有清算。”一位省級地稅局稽查局負(fù)責(zé)人曾告訴記者他的這一發(fā)現(xiàn)。開征土地增值稅的初衷在于加強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控，抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，同時有利于增加國家財政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金，但實際效果不彰。

　　土地增值稅雖然沒有結(jié)清，但許多開發(fā)商的利潤分配每年都在計提，嚴(yán)格意義上說，土地增值稅后最后的所得稅是環(huán)環(huán)相扣的，但一些項目做到最后報給稅務(wù)局最后的分配是“虧損”。而光土地的增值就是若干倍，按現(xiàn)行土地增值稅四級累計制征收制，土地增值額超過扣除項目金額50%的稅率達(dá)40%，超過200%的稅率達(dá)60%。如果按這種稅率征土地增值稅，許多開發(fā)企業(yè)不就白忙了。所以，開發(fā)商會窮盡各種辦法做大成本，避稅逃稅，這是個公開的秘密。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)本身有特殊性，項目周期長、成本構(gòu)成復(fù)雜、持續(xù)滾動開發(fā)，使增值稅清算工作難以正常化。而國土、規(guī)劃、建設(shè)、房管等諸多部門間尚未形成完善的信息互通渠道，稅收征管信息相對滯后。相當(dāng)一批房地產(chǎn)企業(yè)虛轉(zhuǎn)高報成本、不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，對付土地增值稅基本就是一個字“拖”，無限期地推遲納稅，基本成了行業(yè)潛規(guī)則，以至出現(xiàn)一些項目十年不能清算增值稅也就不足為怪。

　　國稅總局多次發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅清算的“金牌”，近來各地稅務(wù)機(jī)關(guān)開始全面部署相關(guān)事項，摸底工作全面展開，一些“老賴戶”、“老拖”進(jìn)入稅務(wù)機(jī)關(guān)的視線。這可能是此次央視再次引發(fā)爭論的背景之一。土地清算的工作一直在進(jìn)行，但是鑒于法律法規(guī)的完善自主權(quán)不在地方，需要頂層設(shè)計上來不斷修正和完善相應(yīng)的制度。

　　(本文作者介紹：陳志龍，財經(jīng)專欄作家，報人。)

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