文/新浪財經專欄作家 袁一泓

　　“地產商欠繳巨額土地增值稅”，不算是新聞。同一個報料人，也就是某律師，幾年前就跟一批媒體送過同樣的材料了。也確實有過一輪報道。如今又來一遍，只不過這次被占領輿論高地的某電視臺驚喜地發現，以為是一條大魚，可以送到普利策新聞獎的餐桌上，但很可能，它是一條烏龍。

　　央視剛抓了個大新聞：2005年至2012年8年間，房地產開發企業應繳而未繳的土地增值稅高達3.8萬億元。

　　一年多沒開電視了，據說某電視臺剛抓了個大新聞：2005年至2012年8年間，房地產開發企業應繳而未繳的土地增值稅高達3.8萬億元。并且說這是“拖欠”稅款。嚇我一大跳。要知道，我們整個國家2012年的稅收才11萬億，這些地產商欠繳的稅款高相當它的三分之一。全國人民不憤怒才怪呢。

　　但善良的人們，我們都被這個新聞騙了。

　　其實，“地產商欠繳巨額土地增值稅”，不算是新聞。同一個報料人，也就是某律師，幾年前就跟一批媒體送過同樣的材料了。也確實有過一輪報道。如今又來一遍，只不過這次被占領輿論高地的某電視臺驚喜地發現，以為是一條大魚，可以送到普利策新聞獎的餐桌上，但很可能，它是一條烏龍。

　　我為什么說3.8萬億元這個數據嚇我一大跳？舉個例子。據《21世紀經濟報道》2013年5月16日報道，有關機構對139家A股上市公司進行統計后發現，自2007年一季度至2013年一季度，139家房企繳稅額高達6429.7億元，而同期的凈利潤僅為6265.4億。

　　過去5年，每家A股房地產上市公司平均每年凈利潤是9億元。那么，往前推3年，8年就是72億元，139家就是12093億元。房地產上市公司，差不多代表了或集中了全國最賺錢的地產商。3.8萬億元，相當于3倍的139家A股上市公司即417家全國最賺錢的地產商，8年的凈利潤。這可能么？反正我不相信。

　　3.8萬億元，是怎么來的呢？

　　根據1994年1月1日起施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》算出來的。《暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

　　我相信報料人就是根據這個條例的四級稅率加減乘數得出來的。

　　順便插一句。《土地增值稅暫行條例》出來的時候，我正好剛參加工作，聽說來了一個香港地產商代表團，領導讓我去采訪。世紀90年代初(1992-1993年)，內地發生了一次房地產熱，中央為此進行了嚴厲整頓。我猜測《土地增值稅暫行條例》制定得這么迅速，也與此有關。那時香港地產商在內地投資很大，如果按照《土地增值稅暫行條例》來向他們征收土地增值稅，估計大部分地產項目要破產。于是，就組成了一個代表團來向中央政府部門請求解釋，其實也就是游說的意思。

　　不知道《土地增值稅暫行條例實施細則》有沒有受到這些香港地產商游說的影響。1995年1月份出臺的《土地增值稅暫行條例實施細則》，其第十六條規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。

　　預征土地增值稅的稅率是多少呢？國稅總局的文件對此稅率有過幾次調整，我查到的最新一份有關土地增值稅稅率的文件是2010年6月3日《關于加強土地增值稅征管工作的通知》規定，除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%。我所了解的情況是，東部地區預征率最高的達5%。也就是說，目前的預征率是1%-5%。

　　預征率是根據銷售總收入來征收，而如果要清算土地增值稅的話，是扣除一定成本后的增值額乘以相應稅率。很顯然，這兩者是有差距的。如果成本過大，預征的土地增值稅甚至可能超過清算后的稅額；如果成本不高，則是預征額小于清算額。所以總局才會規定“多退少補”。

　　雖然國稅總局多次要求各地稅務部門盡可能對房地產開發項目進行清算，但實際完成清算的項目并不多。我分析主要有兩方面的原因。一是房地產開發項目大都持續時間較長，有的項目甚至要10年，哪怕它還有一套房沒賣，都不能說是全部完工。何況有的地產商確實也會故意留點小尾巴，不愿意進行清算。二是清算項目費時間費人力，稅務部門力所不逮。像北京上海這樣的城市，每年開工竣工的房地產項目高峰年份有300多個，少的年份也有100多個，每個項目都清算，恐怕要將稅務所人員全部調過去清算才能完成，其他稅不收了？

　　前述新聞將45家房地產開發企業的應繳未繳土地增值稅，加總列出來，更是匪夷所思。這些企業都是全國性公司，它們的項目分布在不同的城市，而每個城市的預征稅率是不同的，哪怕是同一個城市，分屬不同的區，征稅也是由不同的稅務局來完成，將其不同城市不同地區的稅額加總，基本是將馬和牛的數量相加，然后告訴我們驢的數量有多少。

　　再說兩句。其一，不僅是地產商要繳土地增值稅，公民個人在轉讓房產時也要交土地增值稅。譬如在北京，那些單套建筑面積在140平方米以上，居住不滿5年的住房，轉讓時應該交土地增值稅，但有幾個人交了？

　　其二，聽說有些地區的稅務部門，為了完成當年的稅收征收任務，要求企業預繳第二年的稅。如果房地產開發企業拖欠的土地增值稅高達3.8萬億，你覺得他們會放過這條大魚么？

　　很多地產商無良，該罵，但妖魔化找錯了地方，就反成笑話了。

　　(本文作者介紹：資深媒體人，著有《從沸騰到癲狂--泡沫背后的中國房地產真相》。)

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