文/新浪財(cái)經(jīng)專欄作家 楊紅旭[微博]

　　總體看來，滬七條對(duì)于購房者的直接影響較小，但不能不關(guān)注對(duì)于市場預(yù)期、購房者心理預(yù)期的影響。當(dāng)很多人期待三中全會(huì)與長效機(jī)制將會(huì)使限購?fù)顺鲋�際，上海及北京，甚至是鄭州卻還在加碼，說明限購?fù)顺霾⒎且资隆?/span>

與深圳和北京相似，滬七條新意不多，所加碼的政策力度不大，所以很難期望效果立竿見影。

　　11月8日，在三中全會(huì)開幕前一天，上海出臺(tái)《進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相關(guān)措施》，共計(jì)七條，可稱之為“滬七條”。

　　首先，分析背景與原因。今年以來，一線城市房價(jià)領(lǐng)漲全國，北上廣深四市9月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲皆超20%。按這一態(tài)勢(shì)，將難以完成3月份他們公布的2013年度房價(jià)控制目標(biāo)。按規(guī)定，若不達(dá)標(biāo)，地方官員將被約談或問責(zé)。由此可見，一線城市政府壓力頗大。當(dāng)然，南京、廈門、鄭州等少數(shù)二線城市，亦有可能難以達(dá)標(biāo)。

　　9月初，鄭州率先出臺(tái)地方調(diào)控措施，收緊了部分政策，比如在限購方面，“對(duì)于未滿20周歲的單身人員，暫停其在本市限購區(qū)域購房”。10月份，深圳和北京也先后出臺(tái)了地方措施，被稱為“深八條”和“京七條”。主要是重申和強(qiáng)調(diào)既有政策，同時(shí)也有些許新意。深圳將二套房貸首付比例上調(diào)一成，北京則推出了“自住與型商品住房”。上海房價(jià)形勢(shì)與北京和深圳相似，政府所面臨的壓力也相同，所以跟進(jìn)，而且將時(shí)間選在了三中全會(huì)之前。

　　其次，從內(nèi)容來看。滬七條共七條內(nèi)容，其中兩條具有新意，或者說措施相比之前有所收緊。 一是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房稅收政策。二套房貸首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。這與深圳相同。而北京早在4月份已經(jīng)實(shí)行。

　　值得關(guān)注的是，這三個(gè)城市，都只是提高二套房貸首付，而沒提高貸款利率。而2月下旬的國五條細(xì)則中規(guī)定：對(duì)房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行[微博]當(dāng)?shù)胤种�機(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。這反映出地方政府出手依然比較謹(jǐn)慎。

　　二是從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策。調(diào)整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上，調(diào)整為能提供自購房之日起算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上。上海的限購令，一直執(zhí)行的比較嚴(yán)，比如外地單身不能在上海購房，早就開始執(zhí)行，而北京今年才開始實(shí)行。

　　最后，關(guān)于政策效果。與深圳和北京相似，滬七條新意不多，所加碼的政策力度不大，所以很難期望效果立竿見影。不妨簡單比較一下，上個(gè)月深八條和京七條出臺(tái)后，市場也并無“速凍”現(xiàn)象。

　　從內(nèi)容分析，當(dāng)前申請(qǐng)個(gè)人房貸當(dāng)中，多屬首套房貸，所以二套房貸首付提高一成，影響到的購房者數(shù)量很少，且改善需求的支付能力強(qiáng)于首套剛需，多一成首付并非攔路虎。提高外地人納稅時(shí)長，對(duì)購房者的影響程度大于提高二套房貸首付比重，這個(gè)年限屬于硬指標(biāo)，納稅時(shí)間不夠，就難以購房，補(bǔ)繳稅款已經(jīng)很難操作，所以會(huì)影響部分外地剛需。

　　總體看來，滬七條對(duì)于購房者的直接影響較小，但不能不關(guān)注對(duì)于市場預(yù)期、購房者心理預(yù)期的影響。當(dāng)很多人期待三中全會(huì)與長效機(jī)制將會(huì)使限購?fù)顺鲋�際，上海及北京，甚至是鄭州卻還在加碼，說明限購?fù)顺觯�并非易事�?/p>

　　今年最后兩個(gè)月，一線城市的樓市溫度，仍將維持較高的景氣度，但高位徘徊與振蕩，可能漸成事實(shí)。政策效果，還有待通過調(diào)節(jié)供求關(guān)系，進(jìn)而影響到房價(jià)，估計(jì)明年會(huì)比年內(nèi)更明顯一些。

　　(本文作者介紹：上海易居房地產(chǎn)研究院副院長、中央電臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員)

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